对大多人来讲，孩子教育是头等大事，学位房更是永恒的话题。楼癫之前对学位房的分析过于宏观，从现在开始做一个单独的学位房系列，把深圳的学区如数家珍地展示给大家。
随着片区的兴起和没落，学位房也难免不受到影响和波及。关内三区最早奠定了学位房的领先优势，关外几区奋起直追，涌现一些中档次的明星学校。
罗湖除深中外大部分都在没落，福田南山才是深圳真正的学位房高地。我们的行程，就从当红炸子鸡的南山区开始……
目前，南山最顶尖的四所学校分别是南二外、南山实验（麒麟）、南外高新和南外文华。四所学校各有优势和侧重，但总体而言，南外文华和麒麟实验颓势渐显，南二外和南外高新成绩则更为出色也更有潜力。
另外还有2017年成立的以国际化教学模式的深圳湾学校，口号是“三年后南山前三，五年后南山第一”。
而南外高新其实是比较奇葩的“名气匹配不上实力”的学校，甚至很多其他地区的朋友都没听说过这所名校。
但是从成绩上看，过去几年南外高新的综合成绩一直在南山区稳居前三名。今年南外高新奋发图强，也可能南二外自己教育资源分流成绩下滑，南外高新在四大和十大率上超过南二外，妥妥地当了一把南山第一。
学区房攻略首篇，就来扒一扒这所既优秀又低调的学校——南外高新。
一、学校概述
深圳市南山外国语学校是1995年9月由政府创办的实验型学校，集团下属学校主要位于深圳市高新技术园区， “高新部”、“文华小学部”、“科苑小学部”、 “大冲部”、“科华部”、“幼教部”等位于南山科技园附近，滨海学校位于南山区东角头，坐落在深圳湾的高中部新校区也已经建设完成。
南外集团中，高新部和文华部中考成绩最好，在全市整体实力也排在前10左右。其中文华部是本部，位于科技园老区。
大冲部2015年9月成立，2018年第一次中考成绩不愠不火、中等偏上。科华部2018年开学，各方面配置极高，直接推高了华润城等学区房的房价。南外滨海虽然在明星楼盘半岛城邦内，但成绩较为一般。
我们常说的南外高新，指的是南山外国语学校高新中学，学校位于科苑片区（科技园南区），对口小学为科苑小学。
南山外国语科苑小学
科苑小学于2002年9月开办，位于高新南区，比邻滨海大道，占地面积13329平方米，现有小学一至五年级30个教学班。分校现有教职工105人，专任教师83人， 其中中学高级教师2人，小学高级教师53人，深圳市名师2人。
南山外国语高新中学
高新中学成立于2012年9月，其前身为南山外国语学校高新部，创办于2004年9月。学校地处深圳高新科技园南区，东临大沙河，南面深圳湾，占地20038平方米，建筑面积14300平方米。
学校现有四个年级（六-九年级），34个教学班，在校学生共计1447人。由一级教师、南山区优秀教师、深圳市高考先进个人陆峻，任南山外国语学校(集团)高新中学校长，并由文学硕士、留英学者何玉屏同志任部主任。
二、学校成绩
常规的学校排名无非四大、八大、十大，但学校所属教育集团本身是不是八大、十大高中，对学校的账面成绩影响很大。
南外集团本身是有自己高中部的，并且是全市的十大高中之一，近几年的重本比例也进步明显。
2017年的重本率是73.44%，虽然与四大高中的重本率90%以上还有差距，但是在全市也名列第七。
因为有这样一所不错的高中存在，所以南外初中的很多高分生源会选择直升本部高中，并没有追求八大，所以南外这两所初中的八大率会显得比较差，而十大率则更为真实。
从近7年的中考成绩看，即便有南外高中分流部分高分段学生，南外高新的四大率排名还始终在南山区的2到6名之间浮动，高新部在2014年和2018年的四大率甚至在南山区拔得头筹。
今年19.26%的四大率在全市也排名第7，仅次于四大市属名校深外（52.42%）、深高级（23.27%）、深实验（初中部23.72%和中学部20.38%）和深中（36.31%），还有百合外国语（52.62%）这个私立霸主。
换个标准来看，南外高新在十大率上则很稳定，近6年的十大率始终维持在全市的第3-5名之间，近三年十大率都处在45%以上，全市第4的高水平。
要知道，这个十大高中按成绩算，其实已经是八大高中了。
高分段考生突出是南外高新的一大特点，所以南外高新的四大率相对八大率看上去稳定的多。
过去7年间，在南山区南二外几乎君临天下的情况下，南外高新在四大率上有两年超过南二外成为南山第1，其他几年也不弱，在南山区的2-4名之间轻微浮动。
由于南外高新处在后海湾区，学区内都是次新高档商品房，门槛较高，优质生源流入明显，前景光明。
南外高新的地段生在2014年的时候，均分就曾达到过全市第一，今年坊间传闻又是南山区最高的。从最近三年的成绩也可以看出，南外高新上升趋势明显，优质的生源流入是这所名校未来发展前景的一大保障。
综上，虽然南外高新近7年的成绩有所波动，但始终处在南山区众多学校的上游，而且是少数能够接近和打破南二外垄断的学校。
未来南外高新与南二外的南山第一之争，预计还会一直持续下去。
三、学区攻略
入学积分
从历年小学入学积分看，南山名校的入学积分并不高。南山区入学积分满分为100分，科苑小学只要80分左右就可以入读，相对于南山愉康片区的海滨实验学校，要90多分才能上，南外高新的入学竞争压力要小的多，可事实上海滨实验的学校的成绩要差很多。
图1：南山典型小学入学积分汇总
南山区的入学积分重房产和户口，基本购入房产都可以入学。以非深户学籍为例，购入房产最低积分是34分，政策内生育18分，非深户双社保的话10分，双居住证18分，总分80分。
再以深户租房为例，南山区户籍26分，租房5年以上15分，政策内生育18分，深户社保10分，共69分。
这已经是按照租房最长年限的标准来计算， 而南外科苑小学的历史录取积分一直在73分以上，2018年处在中等的80分，所以很明显南外科苑小学是一定要购入房产才能入读。
高新这边小学一般招生6个班，初中时候一般有8个班，说明还是有新学生可以入读初中。据周边地产中介讲，小学没有在科苑小学读的话，如果初中入学前再购入房产，还是可以入读高新中学。
综上，准备读高新中学的话，学位房是少不了的了，既然要买，就还是要早做准备。
学区范围
图2：南外高新学区分布
南外高新片区相对独立，是纯粹的居住区，楼盘分布在南外的这两所学校周围。片区缺乏大型商业配套，商业主要是依靠北边深圳湾科技生态园、滨福世纪广场和东海万豪到浪琴半岛的裙楼商业。商业匮乏的好处是不会很嘈杂，外来人员少，居家氛围浓厚，缺点就是购物并不是很方便。
由于早期设计很少有裙楼商业，楼癫在这个片区踩盘的时候，就想找个合适的吃饭的地方都没有，想找个便利店买水也不是很方便。
目前购物还需要坐地铁去海岸城或世界之窗，等到滨海大道对面的华润万象汇开业后，高端购物和消费的问题才会得到解决。
图3：南外高新片区各楼盘项目参数
片区虽然独立，但不封闭，目前有人行天桥可以直接通到深圳湾体育馆和深圳湾公园。
交通上虽然只有2号线科苑站，但是前后分别是两大换乘站点后海站和世界之窗站，去深圳各个地方都比较方便。又紧邻滨海大道、沙河西路和科苑南路，驾车出行方便，但是相应地靠主干路一侧也比较吵。
片区另一大特点是拥有南山稀缺的海景资源，所以朝南第一线房屋都按照奢享型豪宅来设计。
片区处在后海湾区内环，地理位置得天独厚，与深圳湾的豪宅悦府，隔滨海大道相望。片区本身拥有南山顶尖的名校学位，楼盘品质不错，随着南山后海总部基地和深圳湾超总的建设完善，未来潜力可期。
四、楼盘及户型攻略
片区内部的15个楼盘都为2002年以后商品房，以高新南十一道为界，划分为两个板块。
北部的9个小区，除珑御府是2014年建成的次新盘外，滨福世纪 、滨福庭园 、海怡东方 、熙湾 、阳光带海滨城一期 、阳光带海滨城二期 、中信海阔天空、东海万豪这8个小区都是2002-2005年的老旧多层、高层住宅，设施比较老旧，车位也比较紧张；
南部的6个小区恒立听海花园 、博海名苑、纯海岸、岸芷汀兰、浪琴半岛和浅水湾，均是2005年以后建成，车位充足，最新的社区是2011年的岸芷汀兰和2008年的浪琴半岛。
图4：南外高新各楼盘优缺点简评
南部一线朝海的5个小区，博海名苑、纯海岸、岸芷汀兰、浪琴半岛和浅水湾，虽然小区不大，绿化也一般，但都按大户型豪宅设计。
像浪琴半岛的最小户型是175平，浅水湾全部是167平以上，博海名苑117平起，另外两个小区也是大户型为主。
这五个小区由于朝南看海，全部都会受到滨海大道的噪音影响。
博海名苑的特点是每个户型都有40-70平的赠送，实用率超高，但是处在滨海大道和沙河西路两大马路交叉位置，会有一定的噪音问题。
纯海岸小区不大，活动空间小，赠送不那么夸张，有20平左右的入户和阳台赠送。提供一个小贴士，86平的两房，朝南看海，主卧套间很大，有需要的话完全可以改成三房使用。
浅水湾户型设计上很独特，几乎全部是4房户型，很多赠送入户和阁楼，70%观海单位。
岸芷汀兰楼龄新，户型方正，实用率高，高层户户看海。
浪琴半岛外立面是铝扣板，高档耐看，175平、251平和370平的纯大户型小区，低楼层有8套私家底墅。
图5：浪琴半岛高楼层海景
比较特别的是恒立听海，主要户型有一种70平左右的两房，可以利用赠送入户花园改成小三房，是整个片区三房的门槛。
北部片区主要是宜居型的住家楼盘，比较典型的阳光带海滨城一期和二期，楼盘很大，都是占地4万平建筑面积30万平以上的超大楼盘。户型也比较丰富，从83到180平的2到5房。
小区内配套设施齐全，一期有室内恒温泳池和室外两个泳池，朝东可以看沙河高尔夫景观，但会受到沙河西路噪音影响。二期更靠近地铁站和科苑小学，交通和上学更为方便。
熙湾俊庭、滨福庭园、海阔天空和海怡东方比较类似，楼盘偏旧，车位不足，绿化好。户型丰富从2房-5房，2房适合刚需上车，3-5房适合家庭居住。
海怡东方人车不分流，楼间距也不大。滨福庭园只有8套两房，基本都是3房4房。
熙湾俊庭放盘很少，关注度低。海阔天空独立于片区配套，独自在科苑南路以西。
片区内学位房上车门槛位于缤福世纪广场，有39平的单间（朝西安静）46-51平的一房一厅，是投资的热门选择。
图6：珑御府高楼层海景
在北部比较特殊的是珑御府，是整个科技园片区的标杆豪宅。
纯板楼两梯两户，最小户型180平4房，实用率高，正南北向，位置安静，高层看海景，但海景会被遮挡。
图7：南外高新各小区户型攻略
五、价格及成交
由于2008年以前的设计观念与之后的完全不一样，南外高新的两房普遍都是在80-95之间的大两房，三房更是在110平起，造成的结果就是两房的门槛在900万起，而三房的门槛在1200万起。
与之对比，深圳湾的两房在60-74平，三房多数在88平左右，两房价格在900-1100万之间，三房的价格在1400以内，高拓四房1600左右。
带南外科华学位的次新房华润城，2房900多万，3房1000-1200万之间。
三个片区同样户型的总价差距并不明显，高新片区与其他改善和豪宅片区相比，楼龄更旧，价格优势不大。
图8：南外高新片区楼盘均价
从过去一年三大地产的公开成交统计看，成交总量58套，可见这个片区的成交量并不大。各楼盘成交分布比较分散，楼盘成交量最高的阳光带海滨城一期，约占片区总成交量的17%。
各户型成交占比中，一房成交量占比8.6%，全部都集中在滨福世纪广场，这是南外高新的学位上车门槛楼盘。两房成交量占比23%，三房成交占比40%，四房以上占28%。
可以明显看出这个片区的购房者以住家型需求为主，尤其是改善型的3房4房需求，成交量占比超过68%。
图9：南外高新各户型成交占比
与之相对应的，北部几个大的住家盘，阳光带海滨城一期二期、海怡东方花园、海阔天空占了总成交的55%以上。
4房及以上成交也有16套，超过28%，说明这个片区的豪宅比较能被市场接受。另外，浪琴半岛的成交有3套，高过珑御府的1套，说明高端市场对海景突出的浪琴半岛更为青睐。
由于其他小区两房户型较少，两房成交主要都在北部的4个住家盘，即阳光带海滨城一期二期、海怡东方花园和海阔天空。
恒立听海70平左右的2+1房成交只有1套，说明这个片区三房上车型需求不大，侧面反映来到这个片区的三房居家客户，相对比较有实力。
综上，南外高新片区是带学位居家改善和海景豪宅的综合片区，所以呈现出住家型3房4房成交量比较突出的现象。
2房在这个片区不算主流需求，需谨慎，1房门槛投资属性强，风险不大。
六、综合点评
处在深圳湾超总和后海总部基地中间的南外高新片区，可能被两者抢了太多风头，被很多人忽视了。
客观讲，虽然片区本身存在楼龄相对旧，配套不完善的弱点，但是毕竟位置处在后海湾区的核心地段，周围又有科技园和两大总部基地的高端购买力支撑，前景还是比较明朗的。
至于珑御府和浪琴半岛的片区第一豪宅之争，浪琴半岛的海景优势更明显，但珑御府更新更安静。所以，仁者见仁吧。
随着后海湾区的发展，配套短板会慢慢补足。商业上最近的利好就是万象汇的开业，以后沙河高尔夫也可能开放成公共公园，到时候该片区周围将有两深圳湾和沙河两大公园环绕。
归根揭底，位置核心+顶尖学位+品质楼盘，这三点就已经构成这个片区长期看涨基础。
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