“闻有国有家者，不患寡而患不均，不患贫而患不安。”
——《论语·季民第十六》
前段时间，深圳的名校螺岭小学露脸了……
一纸关于“小面积学位房要求居住时间满6年”的入学通知，不仅闹的业主们上访维权，满城风雨，也第一次让螺岭小学以负面形象展示给全国人民。
图1：央视网相关报道截图
虽然这次风波最终以学校取消通知、区教育局致歉结束，但背后的很多细节值得好好体会，对深圳乃至全国的小户型和学位问题都有深远的影响。
一、 搬起石头砸自己脚
这是一件典型的，学校好心办坏事，最终演变成闹剧的案例。学校的初衷本身是好的，就是为了维护地段生优先入学的权利。但家长中鲜有感激学校的言论，反而整个的社会舆论看来，一边倒地批评学校破坏教育公平。
最终在民众的压力下，“新规”一天的时间就夭折了。如果是好的政策，为什么不继续坚持，不知道是学校理亏，还是学校怕事。整个教育制度如此有弹性，甚至混乱，不知道该说庆幸还是可惜。
图2：螺岭学校12月4日发布限制小户型入学的通知
甚至在学校撤销公告后，民众的愤怒还难以抑制，依然自发在第二天坚持在教育局门口上访，引发群体事件。
究竟为什么民众如此激动，是触动了民众哪一根敏感的神经？
歧视小面积住户
以面积为标准限制学位，在全国其他地方已有先例。珠海早在2013年就对50平米以下房产要求按“房户一致”原则申请学位，广州越秀区也在2016年对30平米以下房产申请入学要求实际居住。
图3：珠海市和广州越秀区关于小户型学位房的规定
从规定内容看，以上两城之所以能够实行下去，没有造成群情激愤，主要是照顾到三点：
要求实际居住，但不限制居住时间；
按照法不溯及既往的原则，对前期购房者做明显区分，不做限制；
强调家庭唯一住宅不受影响；
以上三点明显照顾到“家庭唯一”的“穷”人和前期已经买入的“老”人。强调实际居住而不是居住时间，也相对温和的多，照顾到外来移民人群，更符合对“地段生”保护的初衷。
在外来移民人口巨大的珠三角城市，大家遭遇情况都类似，但对小面积学位房的态度却有明显不同。珠海广州的规定没有对居民的居住权做过多的指手画脚，合情合理的多，所以阻力也就小的多。
而螺岭学校的行为，直接限定小户型必须在此房居住4-6年，而大户型则只需居住1年，给人们造成非常明显歧视小户型的感觉，民众打着“教育公平”的旗号维权也就“合情合理”了。
规则说变就变
现有的制度赋予了房产太多的附加资源，包括最重要的学位、户口等等，而小户型房产在门槛上的优势让众人趋之若鹜，甚至造成了“天价学位房”这种奇葩的现象。
老百姓也没有办法，只能接受、遵守这条规则，为了孩子的教育，勒紧裤腰带买学位房。现在你突然不要按这条规则执行，叫老百姓如何接受。
就像你精心准备了一副好围棋，刚准备大干一场，对方却来了一个“马走日”，你说叫人气不气！
发布流程也不完善
学校连最基本的、最容易造成纠纷的“法不溯及既往”和“豁免唯一住宅”两条都忽略了，对”新规”的考虑明显不够周全。
除了发布的内容比较草率，学校在发布流程上也漏洞很大。且不说单独一个学校是否有资格发布这种限制入学的规定，学校前期并没有征集过家长的意愿，更没有经过公示或者听证。贸然发出这样的“大变革”条款，最终在社会舆论的压力下被迫撤销，学校显然没有经过深度调研，也轻视了老百姓的意愿。
根据民众的言论，以上就是为什么家长们群情激愤的主要原因。不过气归气，”新规”虽然暂时压下来了，但以后到底会不会旧事重提呢？名正则言顺，所以我们还是有必要从”新规”内容的角度来分析它的合理性。
二、 “新规”是否合理
首先从法理上讲，这种以面积区分学生、限制入学的行为，不仅违法甚至违宪，根本没有法律依据。
图4 ：宪法关于公民教育权力截图
这方面网上也有律师的详细解读，楼癫在此不再赘述。
其次，从情理上讲，这是……
红果果的教育歧视
凭什么有大房子的就可以“临时驾到”读名校，凭什么小户型就得蜗居6年才有机会。
试想下这样的场景：
朋友A先生二十几岁有了孩子，但眼前没有足够经济实力置业。经过几年的奋斗，终于在2018年买到了人生第一套小房子，一家人满怀希望地准备明年送孩子去读书。可是学校却告诉他，“别闹了好吗，你在这房子住了不满六年，孩子不能在这读书。”
然后A正好有个土豪朋友B，也在同一年买了一套大房子，第二年就入学了。而朋友A四处碰壁后，正在考虑把孩子送到更贵的民办学校还是送回老家……
如果你是A先生，你会是什么感觉，是不是打算往校长家扔砖头？
穷人和富人同样拥有读书的权力，不管学校制定怎样的招生制度，这条红线绝对不能碰。“有教无类”，是孔子在几千年前就提出的教育理念，我们不可能倒退。
与消费升级大政抵触
天价学位房的现像，不止是深圳有，在其他一二线城市也很普遍。但这种现状不是老百姓造成，是现有的教育制度造成的。
绝大多数老百姓买不起大的学位房，所以很多人选择买或者租学校旁边便宜的社区住，再购入一套小面积学位房自用。这本身是一种无可奈何的选择，一种在现有制度下的折衷办法。
““新规””明显堵死了这条路，从此后，不管你家几口人必须要在这套老破旧小学位房中蜗居，而且要“蜗”满6年。千万不要想着把它租出去再搬到别的地方住，因为学校明令规定会通过社区网络记录和家访的形式核实你是不是在这里实际居住。
国家号召消费升级，改善居住环境，带动上下游产业。如果按学校的要求，你一家老少必须降级到老破旧小房中住。这种条款不仅违背人性，也和国家政策相左。
无法区分临时择校性需求
学校本意是优先保障实际购房居住的地段生就近入学的权利，防止临时择校性申请挤压地段生学位。但是，这个临时择校性申请，其实根本就判断不了。
像前文的例子，即使你一直在学校附近住，可如果你前期没买房，也不算在附近实际居住，一样是临时性择校需求。
如果你世代在这里住，前两年换了一次房，除非你买的是超过50平米的房子，否则也算临时性需求。
显然，这种单独针对小户型业主，必须以实际居住4-6年来证明自己是实际居住地段生的方法，本身就是不合理的。
深圳是有现成的根据居住时间计算入学积分的方式，在罗湖区购房客每住满1个月积3分，上不封顶。所以，学位紧张的情况下，居住的越久优势越大，学校何必多此一举去重复限制居住时间。
更何况，就算是临时性择校需求，也是合理的入学需求。身为父母，只要能力允许，想尽力给孩子找个好学校，又有什么错？
如果是为了限制投资炒作的行为，这个政策也显得鸡肋和重叠。毕竟深圳是有现行的学位房6-9年锁定政策和二手房限售3年政策的，这些规定已经在某种程度上限制了投资客的投机行为。
而且螺岭学校2018年最低录取类别和积分为C120分，基本上有房的都上学了。
这跟深圳关内其他区域紧张程度差不多，还没到像今年龙华民顺小学摇号上学的地步。而学校却从面积上限制招生条件，这也是招致家长们群情激愤的原因之一。
图5：罗湖区入学积分表和螺岭学校2018年入学积分
综上，不论从法理还是情理来看，楼癫认为此项规定继续推行的阻力很大，而且经过家长们这一闹，短期教育局不敢再强制推行此项政策。但不排除将来会有与广州和珠海类似的改良条款出现，毕竟深圳的学位缺口太大。
三、 对小户型投资影响
虽说这项规定并没有真正执行下去，但是对小户型投资市场的情绪影响还是很大的。告示出来以后，外界普遍对小户型市场看衰，视”新规”为达摩克利斯之剑，甚至当天就有东门168业主低价甩卖。
小户型学位房在中国各大城市并不鲜见，如何看待这样一个政策的影响，首先要看清其本质。
小户型学位房本质
小户型学位房在市场上又贵又抢手只是表象，本质是因为它是总价最低的门槛：
小户型学位房=享受城市资源的门槛
再用这个视角去看小户型学位房在市场上的表现，就更清晰透彻。
房产市场中小户型房价坚挺的基础因素在于三点：
房产附加的城市福利和资源
大城市教育资源供需矛盾
资本门槛
所以，即使将来类似”新规”实行，要分析它的影响，只要看其对以上三点是否有颠覆性改变。
房产附加的福利和资源：其中最重要的是户口和学位，没有房产只能落集体户，有房产才可以落户到学区内。
而在深圳现有入学积分制度下，生源户口在学区内比集体户至少要多5分以上，而且家庭有房产在学区内积分比租房普遍要高10-20分。
另外，虽然现在在强调租售同权，甚至光明区还将租房户的入学类别也放在第一类。但如果解决不了业主在学位控制上的垄断权——也就是需要业主配合才能办理租赁备案等，租售同权就形同虚设。
可见，即使”新规”实行，需要限制居住时间，也改变不了购房客比租房客的核心优势，而且这种优势会长期存在。
大城市教育资源供需矛盾尖锐：虽然深圳这些年不停地在扩建新建学校，优质学校也不停地集团化扩张，可是还是追不上每年小一学生的新增速度，学位缺口一年以一年大。
在深圳这样的大移民城市，人口还在以每年60万左右的速度流入。这种供需矛盾不仅不会缓解，甚至在2022年以前，只会越来越严重。
图6：2019年各区学位预警图
所以，这种基础性的尖锐矛盾，决定了深圳学位房的稀缺性长期不变。
资本门槛：这就是小户型学位房交易量比大户型大的多，甚至单价贵几万的核心原因。
不管你是否限制小户型学位房的居住时间，买不起大户型的人，还是只能买小户型。小户型永远是最低的门槛，永远是成交最活跃的房产类型之一。
毕竟老百姓的钱袋子就那么大，对大多数人来说，够的着好学校的门槛就已经不错了。小户型学位房的需求，永远比大户型要多。
从下图今年上半年各成交区间中也可以看出，60平以下小户型和60-90平中户型成交占比最大，500万以下的低总价成交更是占全市成交量的8成以上。
图7：2018年上半年二手住宅成交面积区间图
图8：2018年上半年二手住宅成交总价区间图
正是因为以上三项基础因素长期存在，就造成大家对小户型学位房趋之若鹜。再加上深圳豪宅线标准对小户型的宽容，才造成小户型交易灵活，成交旺盛，单价高的特点。
综上，即使上述类似”新规”实行，小户型的本质依然未变，也就难以撼动小户型学位房的强投资属性。
这次民众自发组织的“示威“行动，已经将短期ZF准备实行该政策的意愿打压下去了。所以，楼癫觉得大家短期不必太担心小户型的投资价值。
退一万步讲，即使哪天ZF会强制推行”新规”。楼癫预判，到时市场对小户型投资的情绪虽然会降低，从而拉近小户型与大户型之间的价格差，但远远影响不了小户型坚挺的成交量价。
因为小户型的稀缺性本质并没有改变，它依然会是保值增值的好投资品，高单价低总价的现状还会长期存在下去。
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