楼市调控升级，成交低位徘徊，市场冷冷清清。过往的全民浮躁不再，房产终回价值投资的根本。
深圳关内有几大均价10W+片区，包括香蜜湖农科、后海深圳湾、百花园岭和海上世界等等。关外有寥寥的楼盘能接近这个层次，像红山的个别户型和宝中的几个豪宅楼盘。
这些豪宅片区中，学位最好的不一定有公论，但学位最差的毫无疑问是宝安中心。
近年宝安区经济飞速发展，宝中的政治经济地位和人居圈层已经有机会孕育出一个名校，但这名校会不会出现？出现在哪里？又会由哪个名校集团来执鞭呢？
先说好，这篇的内容全部是楼癫对未来的推测，变数较大，但有迹可循……
一、名校会出现在哪里
深圳国土局网站里有个神器，就是法定图则。法定图则上明确规定了这个地区未来的用地类型和参数，也就是说这块地以后能建什么建成什么样，早就被规划好了。
法定图则有时候也会调整，但整体变化不大。所以，结合法定图则上的规划和实际的地理人文因素，能够分析和预测到一个地区未来的配套和资源划分。
图1宝安中心区宗地图纸
上图为国土局网站中的宝中片区法定图则，图上黄色为住宅，绿色代表是公园，红色为商业或写字楼，紫色为公共配套用地等。公共配套用地上标注“初“则为初中教育用地，标注”九“为九年一贯制学校用地，标注”小“为小学用地。
宝中如果要出现一所新的名校，它首先必须出现在教育用地上。根据现有政府规划和国家对填海的限制政策，前海湾大概率以后不会再填海造地，所以宝中的名校也只能出现在现有的几块教育用地之上。
首先来了解一下这几块教育用地目前的状态。从上图可以明显看到，这几块教育用地中，只有三块（图上红色文字部分）还没有被占用，分别是壹号公馆旁边的小学用地（06-14）、熙龙湾南边的小学用地（12-14）（国土官网上叫海天小学）和华美居附近的初中用地（01-10）。
在深圳，由于豪宅片区的学生经济实力较强，家长的教育程度更佳，所以豪宅附近的学校大概率不会太差，而老破旧片区则难出名校。
像车公庙片区、红山深高片区、南二外片区和侨香片区等，都是典型的片区配套好生源优质的名校学区。
华美居附近是宝中配套和环境最差的片区，周围楼盘以小户型为主，甚至还有工业用地，所以楼癫认为这块初中用地不太具备名校属性。
除此外，壹号公馆旁的小学（06-14）从图上看明显面积太小，而且就在九年制的海旺学校附近，会有资源重合的问题，所以也不太可能成为9年制学校。
唯独熙龙湾旁的海天小学（12-14）这块地，面积比（06-14）大的多，周围的楼盘都是宝安区的标杆豪宅，包括壹方中心、熙龙湾一二期和泰华的一个容积率在2以下的在建楼盘。
综上，楼癫认为，宝中如果要建一所高配的重点学校，大概率会在熙龙湾南边的海天小学用地上。
二、这里为什么有名校
一所新学校的出现，最基本的原因就是周围学位紧张，不够用，有民怨，需要开设新的学校来缓解。那么海天小学地块周围的学位到底紧张不？楼癫将从该片区的学位供需角度来解析。
图2宝安中心区目前学区房分布
目前这个片区最近的初中就是海旺和宝安实验两所初中学校，都是单享学区。海旺学校对口海滨和海旺两所小学，宝安实验初中仅对口宝安实验小学。
图3各校学位紧张程度汇总表
广东省政府对学校班级人数的规定是小学班级不超45人，初中班级不超50人。宝安实验是整个宝中最紧张的学校，规划72班制，现在实际是74个班，班级平均人数超50人。
目前来看，海旺学校并不是很紧张，每个班级大概40多人。
图4.2018年宝安各学校报名人数汇总
以2018年为例，宝安实验计划招生500人，结果有562人报名。而海旺学区内计划招生300人，报名人数只有222，还比较宽松，但随着片区内众多的新楼盘逐步入市，整个宝中东片区的入学紧张程度会有根本性改变。
通过对比学区内住宅户数与供应学位数量的比值，可以判断出一个学区内学位紧张与否。于是，楼癫将目前海旺学区内的现在和未来供应楼盘数据统计如下：
图5未来海旺学区内住户与学位数量比值图
从上图明显看出，目前海旺学校住户与学位比为26.7，但由于海旺学校成绩在深圳并不突出，所以像熙龙湾的业主，实际只有大概1/3-1-2的生源入读，所以剔除豪宅影响后，真实的比值还会更低。
但是当未来的新盘全部入住之后，这个比值就跳涨为41.1，增加了54%。继续剔除上图中从天御到到壹号公馆3期这11个豪宅楼盘的影响，将住户数按照1/2来计算真实学位需求，得出的未来预估比值为32.3。
大家可能对这个比值大小没有太多概念，那么楼癫将深圳其他一些热门学区的住户与学位数量比值展示给大家。
图6深圳一些学校的住户与学位数量比值图
从表中明显看到，一般学校的住户与学位数量比值仅在12.8-21.6之间，所以，楼癫预判海旺学校未来的学位会非常紧张。
那会不会原址扩建呢？
图7海旺学校位置图
海旺本身就是一所面积不大的学校，占地只有2.8万平，海旺本身规划是一所初中学校，由于原滨海小学人数太多，才勉强在海旺初中部塞进了一个小学部，周围又都是纯住宅，已经拓无可拓。
综上，明显可以预见现海旺学区内未来的学位供应问题无法解决，那么，楼癫认为在海旺学区内出现另一所新的初中学校，甚至九年制学校，是非常有机会的。
三、这里能不能建名校
按照规划，海天小学本身是一所小学，面积也不大，占地只有2.66万平方。海天小学是否能改变原规划，成为一所9年制的学校呢？
先来看下这2.66万平的占地面积能装下一所9年制的学校。
图8深圳一些学校面积举例
从图上可以看到，6年制的小学一般占地9000-12000平方，9年制学校占地较大，3-6万平都有。不过9年制的学校占地面积也有很小的，像前海港湾学校和海旺学校都只有2.8万平，侨香外国语中小学只有2.7万平。
所以，海天小学的面积虽然不大，占地只有26562平，但勉强可以容纳下一所9年制学校。
你可能会说，这是楼癫你自己的一厢情愿，规划怎么能说变就变呢。
事实上，从6年制学校变更为9年制学校，在深圳已经有先例。比较近期的例子，像上面的南二外海岸学校面积只有3.1万平，在2017年从6年制小学变成了9年一贯制学校。
具体到海天小学这边，一些迹象已经出现了。
图9国土局调整容积率的消息截图
将容积率从0.71调整到1.04，说明政府意识到这里的学位不足，但具体以后如何实施，还有待观察。
最后，再深入想一想，如果真的要调整成9年制学校，会是一所什么样的学校，哪个名校集团来管理，哪些小区会在这所新校的学区内呢？
四、推测未来学区划分
学校归属问题，由于这块小学用地本身就是宝中集团的地，宝中又是一所有历史有成绩的好学校，在宝安区有良好的口碑。
另外宝安区目前还没有引进市属名校集团办学的先例，反而宝中集团的分校在宝安区遍地开花，所以，楼癫推测这所学校成为宝中集团下属学校的几率会更大。
另外，海天小学周围业主们在流传的深中，如果是真的话，就当是一个bonus了。
学区划分方案，学区范围：新湖路以南有7个小区，但没有一所学校，而壹号公馆旁的小学（06-14）周围有4个小区，海旺学校周围一圈未来至少有5个小区。
根据距离相对就近原则，以新湖路为界，新湖路以南的楼盘很可能都在新校的学区内。
图10宝中未来学区分布推测
学区类型:楼癫猜测新校学区会有单享学区和共享学区两种可能。
单享学区：即在海天小学的基础上成立9年制学校，以上面猜测的范围作为独立的学区，不与周围的学校牵扯；
共享学区：宝安区现有共享学区的先例，宝安中学、宝中集团外国语和宝中集团实验即为三校共享学区，片区生源根据类别及积分的高低按平行志愿录取。
海旺学校全市四大排名42，宝安实验全市四大排名29，成绩相差不大，如果出现新校，与实验和海旺组建共享学区是可能的。
到时候，整个宝华路-创业一路-新湖路所围区域内生源，将可以自由选择新校、宝安实验和海旺来报名。
图11宝中共享学区图
建校时间周期，由于新校的出现，直接依赖于周围生源的数量，所以周围楼盘的开发周期和业主入住时间将直接决定新校出现的时间点。
目前周围的小区都在打地基，楼盘的开发周期至少要3年，业主装修入住时间也要2年，所以等周围的小区满负荷入住很可能要在5年以后，甚至更晚。
所以，这所学校出现的时间点还不好预测，但前期学校的规划和人事安排会提前有风声出现，提醒有需求的人群及早关注。
综上，虽然不确定因素较多，但是要记住海旺在深圳的四大排名只在40多名，八大排名甚至在60多名，所以有学位变比不变更是利好，毕竟已经有了一个比较低的下限。
投资就是发掘楼盘的潜在价值，楼癫此文虽为推测，但已经透露很多有价值信息。想了解宝中片区，有哪些值得投资的楼盘，什么时候适合入手抄底，请留意楼癫后续发文解析。
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