房产分为两种,一种是学位房,一种是其他房子。
一、楼市硬通货
学位房具有跨越楼市周期的生命力。
一直以来,学位房是房产投资绕不开的话题,超高溢价、流通性强和快速跳涨是学位房投资最明显的三个特点,因此投资客对学位房特别钟情。
天价学位房在全国都不鲜见,深圳本土的国城花园和太古城就是鲜明的例子。国城花园的房子没什么亮点,但一个逼仄的开间却卖到16-17万的价格,学位房带来的超高溢价可见一斑。
2017年南山成交楼盘top10
去年南山区成交TOP10中,带有明显学位属性的楼盘占了一半。侧面反应了学位房在流通性上的巨大优势。
伴随着热门学区深外龙华的最终确定,上河坊的价格一夜间跳涨了10%。可见,一个学校的改变足以让一个楼盘或者片区脱胎换骨。
当然,学位房的投资也有风险,政策和学区的不稳容易造成学位房价格跳水。
比如最近的澳城花园被划出深圳湾学区,就是明显的利空。17年间高溢价买入的,现在可能就要面对比较长时间的持有期。等到市场普涨或其他利好,来慢慢消化之前深圳湾学位的高溢价。
二、名校诞生记
名校的诞生主要以三种方式出现:
一种是搭上名校集团的快车,被其他成熟教育集团兼并,像南二外学府、深实验新城和育才龙珠中学;
另一种是名校集团到一个新的片区开办分校,比较出名的就是深高北;
还有一种是依靠自身的定位和资源支持,横空出世,像走国际化和小班制的明德实验和深圳湾学校。
然而,并不是顶了名校集团的光环就一定就能成为名校。有成功的,像红岭南园校区。
但也有没什么改观的,像半岛城邦楼下的南外滨海分校,这几年成绩一直不稳定,好的时候排35名,差的时候排100多名。
节选几大小区几年排名变化
楼癫提取了几所新学校最近三年的成绩对比,其中龙珠和桃源是在16年分别被育才和桃源名校集团兼并,南外滨海是南外的直属分校,明德是利用自身独特资源的新型学校。
2015-2017年带名校光环的学校成绩变化(8大率)
从上面的成绩变化图,可以明显看到小班制国际化的明德学校成绩的飞跃。明德的例子体现了精英式小班制教学的独特优势,由此,也能初步预判到未来深圳湾学校的潜力。
需要注意的是,特殊的政策能加速一所学校的崛起过程,比较有效的手段就是择校生和点招生。
像南二外成立后,第一次中考成绩均分就达到了南山最高,学府片区的优质择校生起了很大作用。目前的深高北校区也有两个全市点招生班来拉高均分,所以这所新校的成绩很令人期待。
三、新兴片区的崛起对老牌名校的冲击
名校是否一直不变,曾经的名校未来还是名校吗?
图:附四年来深圳8大排名前50名学校榜单
曾经,深圳中学一家独大,是绝对的NO.1,现在呢,深实验 深外,还有民办的百合和新型的深圳湾学校,呈现出百花齐放的态势。
罗湖的北斗小学,83年就成立了,是深圳第一批省一级学校,可是现在,估计很多人都没听说过。
深圳的发展速度太快,过去的30年间,经济中心从罗湖移到福田,再到南山。在新旧更替的过程中,旧的名校有暗淡的趋势,新的学校也开始冉冉升起。
为了更清晰地展现这种变革,楼癫制作了下图,将深圳的初中学校按以下标准划分了三个等级,这三个等级基本涵盖了深圳前50名的学校。
对比每个片区内这三个等级学校的数量,可以看出哪个区域的优质学校在减少或者增加,进而知晓新兴的教育强区南山是否对老牌名校区域福田和罗湖造成冲击。
老牌学校对新兴学校的冲击
从数据中明显可以看出如下几点:
福田老牌名校的地位依然不可撼动
福田区的顶尖名校,像深外、深实验、深高级长期占据着四大八大榜的前几名,中档次也有侨乡外国语、红岭中学和石厦中学等名校支撑。整个名校数量从15年的12所增加到了17年的14所,相信福田区的领先地位还会长期存在。
当然,这种情况跟福田区的生活环境、工作机会沉淀下来的优质生源和几个市属名校对全市的吸血有很大关系。除此之外,还有明德实验这种新型名校诞生,所以说福田教育水平的没落还太早。
罗湖中档次已经在没落
罗湖就仅仅剩下一个深中了,虽然深中依然是很棒的学校,但是罗湖整体的优质生源流失越来越严重。中档次学校成绩整体在退步,第二档次的学校已经从2所变成了可怕的0。
南山区呈现一种全面进步的状态,后劲十足
南山区本身的生源水平在提高,学校的成绩经过几年的沉淀迎来了爆发期。南二外的成绩已经达到了全市前三名的顶尖级别,未来还有充满期待的深圳湾学校。中档次明显在上升,从以前的5-6所,达到了现在的8所。
可以预期到,未来南山区也会成为比肩福田的教育强区。看透这个趋势很重要,因为在学位房投资上,就是要投资处在上升期的学校。
四、追高or炒新
楼癫选取了5所深圳目前的新贵和老牌名校对比,看一看这8年究竟谁的涨幅最高,涨幅最快。
深圳名校历年环比涨跌走势图
上图是深圳几所名校学区房历年环比涨跌走势图,可以看到它们的涨幅是非常夸张的,动辄达到40%以上的环比涨幅。要知道深圳2017年全年二手房均价的环比涨幅也只有8.6%。
这五条线中有三条趋势线维持在一个比较一致的波动幅度,这三条线基本可以反应出整个市场大的行情和趋势,但是南二外和明德实验的两条线有着非常明显的不同的波动。
首先,明德是2013年9月成立的,所以它的学区房价格在2013年就开始启动了。深圳大的行情是15年才开始的,所以13年这次价格的上涨几乎完全由学位因素导致。
由于明德特殊的小班制教学、资源倾斜和国际化教学方式,给周围业主和投资客强烈的心理预期,所以学区房价格在学校成立之初就爆发了。等到3年以后中考成绩出来,甚至在成绩更好的2017年,房价反而没有特别明显的涨幅了。
另外一个例子可以参照深圳实验新城学校,这所学校到目前为止都还相对比较低调。在2017年的8月成立,从图中可以观察到2017年的涨幅,是几所学校中最高的。
从上面的两个例子,可以判断出一些带名校光环的学区房,从学校成立就已经开始了大幅跳涨,所以最好的入手时机就是要提前布局。
当然,这需要对招生政策和学区划分非常了解,多做功课。
再来看深圳中学和南海中学,这两所学校分别代表了罗湖和南山的老牌名校。可以看到涨幅都不错,但没有远超一般行情的涨幅,算是一种相对稳定的投资项。
最后看南二外,南二外的涨幅在2014年开始启动,最高涨幅出现在2015年楼市大涨的阶段。回顾下2014年发生了什么,当时的南二外,均分和四大八大比例已经稳定在南山第一的水准;930政策执行了三个月;同时蛇口片区由于自贸区政策,房价已经开始率先启动了。
所以我们可以判断出,带优质学位的核心片区房产,在大涨来临的时候,是最先启动的,并且在第一轮涨幅中,涨幅会是最高的。
五、入手时机
接下来从更微观的角度来观察名校诞生环节的价格波动。下图是热门的深高北校区学区房与龙华区均价环比涨幅走势图。
深高北环比龙华涨跌走势图
可以观察到,深高北学区房有两个比较明显的涨幅。最夸张的出现在15年的第二季度,这个可以理解,大的行情下核心片区的高品质楼盘涨幅是非常惊人的。
再把时间推移到15年底,深高北的消息开始传出,接下来的片区内楼盘开始了稳定高效的上涨。
从15年四季度到16年三季度正式开学,短短几个月,学区内房产均价从5.5W涨到7.5W,环比涨幅始终凌驾在龙华区整体涨幅之上。
经过以上数据的分析,可以看出,炒新有巨大的获利机会,适合对消息比较灵敏,政策判断准确的投资客。而追高更适合目前就有学位需求,并且比较保守求稳的人,不过在入手时机上依然需要一定的技巧。
诺德国际成交量近八年走势图
上图是诺德国际近8年以来的成交走势图,价格始终处在一种波动上涨的趋势中,不过可以看到几次成交量低点,都是在5月份左右。
所以一旦选择追高这种方式,建议在这个阶段入手,竞争对手少,相对好谈价。
结尾
不论是刚需还是投资,学位房都是绕不过去的一道坎。追高or炒新,楼癫希望家长们已经找到了答案。

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