打新前期统筹

以目前深圳楼市的市场环境，二手方面业主心态居高不下、税费高、贷款难三座大山长期压着，硬着强行购房显得极不友好，而这种状态估计很长时间都难有明显好转。

所以如果想要买房，又或者想要买到相对条件优质的物业，估计大部分人都得被迫往新房关注，这块似乎已经成了绕不开选择。

所以这次我特地做了份关于打新前期资料准备的攻略，希望对大家能有所帮助。

一、新房清单

首先是项目的选择上，结合咚咚牛浩思团队的2021版新房置业白皮书，上面有写今年有可能入市的新房项目，基本就是目前市场上最详细的信息了。

在此基础上我把各项目的大致信息及介绍，整理成了如下表格，方便大家一目了然的了解接下来的新房推售情况。

同时还把全部项目做了可视化地图，借此应该能对项目位置和分布有更深的理解。

有了这些适当深入研究和线下踩盘，相信大家都能做到对目前新房市场基本面了然于心。

二、选盘攻略

按理来说到这，应该写大部分人最关心的在当前阶段如何选择项目，但受限于不同新房项目推售节奏和预期不同难以预测，而且容易发生变化和调整。

加之每个家庭的预算和条件都有不同的差异化，很难给出通用性的方案，如果硬着要写也得有好几篇的篇幅，有点脱离现在的主题，所以这部分暂先略过，以后有机会在补上。

三、销售流程

值得注意的是由于现阶段深圳新房受到限价影响，普遍楼盘综合素质和整体价格优势明显，所以通常都是供不应求，现行政策下采取房源和认筹人数（1：3）在i深圳进行多选一的积分摇号方式。

是否要参与摇号的前置条件，除了你认可该项目，也要对该项目整体的热度/竞争压力做下评估，调整出清晰合理的预期，了解能不能入围。

防止忙活老半天，结果竞争太极端直接连摇号的资格都没有，消磨了打新的热情，又或者错失同期开盘其他相对优质的机会。

建议可以参考下图，计算自身积分大致有多少，了解过往同类型楼盘开盘的最低入围标准后，结合当前阶段不同积分人员的分布情况，自然可以很好的评估出入围的确定性。

建立入围积分概念后，若是有遇到合适的项目即将开盘，通常在取得预售资质后，项目方都会通过微信公众号推送销售方案公示，只要认真看几遍，全流程应该都可以蛮清晰的。

不过既然都看到这里了，直接看我已经加工后的上图就行，相对会更加清晰直观。

四、资料准备

接着便可以着手准备前期诚意登记的资料，其实大致就是如下如下信息：

当前敏感期各项目普遍诚意登记审核比较严格，有的时候甚至难过贷款审批，加上又只有三天时间驳回后还要重新排队审批，所以最好严肃对待。

在此给个快捷的线上打印资料的通道，以及参考模板给大家：

1，身份证，本人及配偶都需要提供，必须是正反面，记得检查身份证的有效期，可以是复印件。

2，户口本，得包含户口首页，业主页以及家庭成员个人页，集体户自用提供本人页就行，可以是复印件。

3，结婚证/离婚证及协议，参考模板如下。

4，社保清单，社保局官方（https://sipub.sz.gov.cn/hspms/)可以直接打印，登入后参考下图操作：

值得注意的是针对购房资质的判定，必须是工伤、医疗、养老三险中有两个以上连续满三/五年才行，至于打新积分判定上主流楼盘，也是看以上三险中两险累计来计算。

5，个税清单，税务局官方（https://etax.chinatax.gov.cn/）也是可以直接打印，登入后参考下图操作：

购房资质的要求是社保或纳税连续满三/五年，满足其一就行，退休人士或社保无意间断，可以看下个税缴纳是否如何条件。

6，无房证明，严格的来说叫不动产信息查询结果单，目前可以直接关注（深圳不动产登记）公众号，点击我要查询-信息查询，根据提示操作就行。

一般夫妻双方及未成年子女都需要打印，如果未成年子女没有身份证，需要提供户口本去各国土局线下柜台查询。

7，征信证明，如果项目方有要求必须提供详版征信，那么只能通过下图去各人行授权网点进行征信查询。

若没有要求详版征信，那么正常线上版即可，不建议通过人行官网查询，注册+控件+登录+绑卡+等一天实在太麻烦了。

去年开始手机银行也可以授权查询征信，目前招行、中行、建行、中信、工行、浦发都是支持此类业务的，操作效率极高，拿招行举例只需以下操作即可。

8，银行流水，流水目前新房普遍要求提供近一年，得收入部分能覆盖名下未来月供的两倍才行，若流水不住可提交多张银行卡，甚至是支付宝微信流水作为佐证。

目前如招行、建行、工行、平安都可以直接在手机银行操作，基本没啥操作，如果手机银行不行就得去对应的线下网点办理业务。

9，收入证明，找所属公司人事或财务开，也是得覆盖月供两倍，参考模板如下。

五、流水注意

当准备好资料后在提交之前建议先多检查几遍，因为热门新房提交诚意登记资料的人数过多，实际的审核效率非常一般，如果最终没有通过被驳回，所剩下补资料的缓冲时间比较有限，因此有可能因为简单的误差就错过一个好的机会。

最后补充性的说下，现阶段普遍审批过程遇到最大的障碍在于流水审核非常之严格，主要体现在几个方面：

1，资金合规，从去年开始严查代持行为，所以只要购房人的银行流水中，近期由非直系亲属（包括男女朋友前夫前妻）的大额资金转入，若是无法提供相关资金合理化凭证，如借款得有当初转出记录和借条，一律会被认定为涉嫌代持。

所以若是有可能被误伤，那顺着要求来就完事了，近期大额转账不行那就提前筹备，不让非直系亲属转那就找直系亲属，要来不及取现回存或买理财赎回也是很好的解释方式，基于这些再自己账户内多过几道，基本就不会有啥大的问题。

2，收入要求，申请房贷上银行方面基本要求为购房人收入能覆盖未来月供两倍，过去监管不严大家和银行之间都有微妙的默契，所以不是啥问题，但去年开始对于流水的真实性审核非常严格，所以很多人也就符合不了条件。

至于要是贷款申请上银行流水若不够，不建议做啥第三方违规版本，尽量花点时间把自己真实收入结构优化成得加多元化，要是着急，毕竟新房性价比普遍比较不错，贷款下来的优先级还是最高的，看看能不能找下合规范围内的直系亲属担保。

具体细节我也不好展开聊太多，以后有机会再专门补一片，现在建议自行体会多看几遍。

受限于篇幅今天这篇先到这里，希望能对大家有所帮助，祝大家好运！