近半年来接连受到调控影响的深圳楼市，虽说价格目前并无明显下调，但整体的卖房难度和周期倒是确确实实变大变长，以导致最近问我如何卖房的人也多了起来。
这个过程中发现其实很多人，甚至是从业人员对于卖房的理解都会或多或少存在些错误认知，所以这次分享下我是如何看待科学买房这件事情。
尤其是首次售房的朋友们，许多人对此事非常用心，他们会精心拍摄房屋照片、整理房源资料、并写好文案以此来做推广信息。
接着在自身所能接触到的所有渠道，如各种网站、朋友圈、微信群、微博、论坛等平台推广自己家的房子，以便获得更高曝光，从而实现更快售出的目的。
问题是作为低频高成本且极具个性化的购房需求，加之行业信息差壁垒，对于服务角色的专业要求高，导致与几乎所有购房者买二手房都得依赖中介来进行，最终中介垄断了行业内绝大部分客流和交易。
可能会存在少量空白/重叠地带可以用于房屋出售推广，但匹配效率实在过低，挣扎来来去去更多局限于自我努力的安慰，很难达到理想效果，也就是说想卖房大头还得靠中介。
而倘若想要让中介更加高效的售出房产，核心应该是在于如何跟中介打交道，提高自家房源在区域内中介眼中的权重，只要做好这点一切自然会水到渠成，剩下的静待随缘即可。
说到打通中介渠道，云卖房的大佬们都喜欢说向中介承诺给予高佣金刺激，重金之下必有勇夫，钱给够他们就会不惜一切代价的推你家的房子。
可问题是这年头能在深圳买房的人有几个是傻白甜，尤其是水最深的二手房地带大家更是谨慎，真的能任由中介忽悠高价接盘么，可能会存在一些冤大头，但绝大部分都给骗到高佣新房上去了，想在这块逮中概率实在太低。
以目前房价来看只要能正常售出正常收佣就收益就已经相当不错了，让中介最发愁的是如何帮你把房子卖出去，如何顺利赚到这笔钱，不然许诺再高佣金都只是空气，何况如果真的有优质客户能接受高价，想收高佣愿意配合的业主大把的，压根不缺你一个。
所以需要解决的是如何让中介觉得房子能卖出去，又或者说你的房子在他们眼中有比较优势卖出去的概率和机会相对更大，再则知道你是诚心想卖房的人房子可以放心推广，不会搞了半天被飘忽不定的几句话搞得釜底抽薪全部白干。
而价格显然是绕不开的核心因数，倒不是非得出血大降价房子才一定好卖，而是大家要认识到如何合理的制定价格。
因为现在互联网特别方便信息传播很快，类似贝壳等app挂盘房源和状态都有公开，而业主群内市场信息交流的频率也很高，尤其很多楼盘里都有个别暴躁老哥/积极分子特别亢奋，不论真假的向全体业主传播对于小区房价有利的正向信息。
导致很多业主潜移默化的对于小区房价会有更高预期，在挂盘的时候价格容易偏高于市场价，而多套房源之间相互影响，进而部分楼盘的挂盘价其实非常离谱，但有不少业主完全没注意到。
哪怕只是建议适当调低价格，看着别人家的挂盘都那么高，自己的户型/楼层/朝向等啥的个别因数比别人强，不论价格和真实市场情况比是否合理，挂的比别人低就好像吃亏了一样。
在过去牛市中，业主们普遍房源惜售，少有人出来挂低价砸场子，所以看着还毫无违和感，且整体大盘在跨越周期普涨时，就算价格离谱慢慢涨起来后也能消化，所以这种幻觉还一直在持续。
但这样做其实意义不大，这并不是坚持挂高迎来胜利，潮起时本来就是全部水涨船高，就算啥也不动时机到了顺手一挂一样可以很快卖到理想价格，整体市场趋稳或下行阶段的时候，显然这样是卖不出去的。
对于大部分卖房准备置换的人而言，单纯卖出高价只是阶段性胜利，顺利的换到合适的房子才是赢家，所以应该做的是在卖的时候有合理的预期和明确的资金去向，而不是计较一点价格利弊得失。
至于如何更加合理的定价，建议是参考近期小区内的成交适当上浮一点作为议价空间，虽然现在各机构app暂时不公布成交数据，但问下不同颜色的中介也不难获取，以系统截图为准。
如果冷门楼盘无近期成交可参考，可以参考下同户型和周边同价竞品房源最低挂价多少，直接对着来就行，要是因为指导价看不到找贝壳家中介帮忙系统截个图就完事了。
对于价格是否有合理或有比较优势，直接参考贝壳家的app，他们有个必看好房的标签，大约每个店平均只能选一套的样子，争取让中介给标上去。
至于价格会不会太低，通常建议参考市场反馈来进行，多家放盘之后前期通常会有大量电话轰炸，但从其中反馈中也能获取到不同机构不同中介对于价格的建议，如果刚挂出来就有人过来摆台谈价就有可能是报价偏低，可以找其他中介聊聊市场情况，适当上浮。
当预期明确后就可以正式找中介挂盘，这得抽空带上身份证和房产证复印件去挨个跑下中介机构，因为房协这几年规定必须有正式委托手续并生成房源编码的房源，才能对外进行推广宣传，适当配合下手续更有利于中介开展工作。
推荐优先在楼下找链家交流下市场情况，他们会相对专业一些，各方面也会更加的规范，在链家走完一套范式流程后，通常可以把出售委托书要个复印件，拿着委托书把周边所有不同颜色的中介挂一下，上面会有房源的所有信息让他们对着手抄，省了啰嗦的反复来确定房子状态和情况。
接着委托挂盘的中介会约公司专业的摄影师，专门约时间上门拍照和VR，条件允许就集中在一天搞定，顺带还可以问贝壳要一份无水印的原图，一般都会给的。
通常把所有颜色的中介都挂上就行，如果着急卖建议可以尝试性的把房源一两公里的中介门店挨个跑一遍，简单做下沟通，当他们亲自接触过业主之后混个眼熟，同时也会觉得诚心出售，可以更放心的进行推广，这个动作单纯只是比承诺给高佣金啥的靠谱多了，只不过就是比较费体力。
然后把跑的这些周边门店的中介，约个固定时间邀请的家里踩盘，方便加深印象和对房子的认可度证明买房诚意，也省得以后稀稀拉拉的各路人马扮假客户上门看房，如果房屋空置可以忽略这条。
接着就是优化中介带客上门的流畅性，基于大部分物业都有介入房屋租售业务，所以对于外部会有一定的排他性，导致进个小区就被各种苛刻条件刁难。
一般可以试下跟物业那边打个招呼，如果要看房正常登记即可，不用特地向你通知，如果能实现带看效率提升的同时你也可以省事很多。
然后便是具体看房上面，如果房子空置或者腾好了，那就直接配个几十把钥匙，周边全部中介门店不论品牌全部放一把就好了，防止安全问题屋内可以酌情考虑装个小米监控啥的。
要是租客在住，毕竟打扰到了人家不耐烦是正常的，最好的提前约定协商好，适当在看房期间月份降租或者承诺卖出后给一定免租期，然后尽量约定每天或每周啥固定时间看房。
适当可以打理下屋子的卖相，保持干净整洁，最粗暴的方式则是是每周定时找贝壳/58到家啥的上门来打扫卫生，然后去京东买几打鞋套和鞋套框在门口摆好，这样给人印象会比较好。
估计看到结尾这大家都能发现，说了这么多通篇还是在围绕叙述卖房前期过程中的基本操作，顶多在此基础上强调了一些细节，大部分都属于锦上添花的动作。
似乎丝毫没有提及卖房绝世秘籍，如何用花里花哨的手段卖出高价，反而还用了很大篇幅在建议大家合理定价，因为我觉得很多人所期待的这些技巧其实绝大部分时候都跟笋盘一样是伪概念，在充分竞争且透明的市场中指望对方智商/认知掉线。
虽说核心终究绕不开价格，但问题的本身又不单单只是牺牲价格这么简单，而是想告诉大家在做任何事情的时候，合理的预期心态其实更加重要，为此可能在局部收益上会略有影响，但更容易赢在整体大局。
THE END
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