人，总免不了有一点争强好胜的心理，所谓的鄙视链现象，在生活中比比皆是。
楼市也一样，存在着一条明晃晃的鄙视链。
很诚恳地说，鄙视链是门艺术，努力与否，立分高下，每个区域和楼盘都有着不同的段位，你是青铜还是王者都能在鄙视链中看得一清二楚。
就在2021年，房姐写过东莞楼市鄙视链得到了热烈的反映，如今已过去一年的时间，市场分化加剧，东莞楼市鄙视链正在悄悄改变。
来吧，话不多说，打开全新的鄙视链，接受市场残酷一面。
新房单价鄙视链
首先，同样简单粗暴地把各个区域的新房单价放出来：
| 数据仅供参考
根据单价地图，单价TOP5分别是：东城>松山湖>南城>长安>万江。
城区片区稳稳地占据了3席，而最新公布的新房数据中，东城洋房最高单价已突破6字头，南城洋房单价也突破了5字头，与此前的数据相比，已不处于同一阶级。
并且，虎门、长安、厚街以优越的城市基本面，单价同样在一年的时间里有稳定的涨幅。
你还可以发现，东莞三位一体（中心城区、松山湖、滨海湾）的都市强心战略越来越明显了。
| 东莞城市空间格局图
此外，今年最大的政策变动就是松绑限购，临深片区再次为深圳客打开大门。
根据房姐团队的实地踩盘大摸查，虽然并没有大量的深圳客背着钱蜂拥而至，但临深片区的单价依然坚挺。
所以将东莞的各个板块重新排序，新房单价鄙视链可能是这样的：
城区片区>真·松山湖>滨海湾片区>临深片区>松山湖片区>水乡片区>东部产业园片区
| 仅供参考
新房/二手成交量鄙视链
看完单价的你先稳住，不如再看看成交量鄙视链吧。
来，直接上2022年上半年新房网签量数据：
| 数据来源：合富大数据，仅供参考
一目了然，2022年上半年新房网签量鄙视链是这样的：松山湖片区>滨海湾片区>东部产业园片区>临深片区>城区片区>水乡片区
| 仅供参考
成交量TOP5的镇街中，厚街、横沥、茶山自2021年至今，保持着成交量鄙视链第一阶梯；难得有供应的真·松山湖备受追捧，同样成为网签量大户。
而断供的镇街非莞城和东城莫属，近一年来新房供应几乎接近为零，所以成交量同样受到影响。
| 数据来源：瑞城搜，仅供参考
二手住宅网签量较为分散和具有特殊性，所以我们以镇街为排名，最后得到的鄙视链是这样的：
常平>南城>东城>寮步>樟木头>虎门
| 仅供参考
各板块整体市场鄙视链
然而，整体来看新房市场，各个板块内部的真实写照，有的稳如狗，有的内卷成风，互相鄙视。
PS：以下内容，想看单篇分析的小伙伴，可以戳链接回顾哦～
城区片区：南城>东城>万江>莞城>石碣>高埗
城区片区的老大哥南城和东城资源集中，无论是板块中，还是放在整个东莞市场而言，单价和去化速度都是名列前茅的。
2022年，东莞CBD华润润府入市，如众人所愿，成为东莞历史上首个积分摇号楼盘，首开售罄。（详细可戳：华润润府开盘！516人抢172套房！约50分钟售罄！）
南城的价值，也随着CBD的建设逐渐凸显。
| 正在推进的CBD，仅供参考
但很可惜的是，有传统豪宅区黄旗山板块的东城，近年来一直埋头发展旧改，今年仅迎一块新宅地供应，并且新房处于断供状态。
与此同时，另一边的万江龙湾，迎来高光时刻。
| 地块航拍实景图
万江滨江片区紧邻南城，配套成熟，三江六岸的江景建设，为万江的价值带来质的提升。（详细可戳：城区挂望江靓地！抢占富人区头部资产，稀有机会在此！）
不能忽略的，万江还有在建的东莞R1线，未来能打开更多想象。
在新房单价方面，石碣与高埗不分伯仲，但石碣供应量远大于高埗，正在推进的旧改项目较多且进度快，未来供应量在线。（详细可戳：全新城市核心崛起在即！东莞下个10年，聚焦这里！）
| 石碣基本面，图源：精彩石碣
滨海湾片区：长安>虎门>厚街>沙田
长安与虎门，GDP常年包揽东莞第一和第二名，简单而言就是哪里都有钱。
虎门产业发展稳定，优质人口、商人、土豪聚集，后劲十足，带来了旺盛的购房需求和强劲的购买力。（详细可戳：数据告诉你真相！虎门，才是新政后火热加速的区域）
所以，虎门整体市场供应量充足，交投活跃，势头保持迅猛。
| 虎门高速与广深互通，图源：虎门太平
长安同样有vivo、oppo等重点发达产业，新房单价位列第一梯队，但供应量稍微逊色于虎门。
不过，可以期待全新盘一湾云璟，一举一动，均保持高度的市场关注度。（详细可戳：万人空巷！一湾云璟亮相，滨海湾人居格局，就此奠定！）
厚街，是滨海湾片区中特立独行的存在，片区单价差距大，但没关系，无论是靠近南城板块还是厚街中心，去化速度稳定，并跃居2022年上半年成交榜首。
｜厚街位处东莞三大经济增长极核心，仅供参考
临深片区：塘厦>凤岗>樟木头>清溪
曾经风头无两的临深片区，经历了多轮的政策调控，各镇街逐渐显露楼市真面目。
此前，凤岗以临深的区位优势突围而出，单价一直保持着涨势，率先冲破2万/平，并在2021年凤岗有一新盘备案均价约4.4万/平。
但由于受到政策影响，曾经的扛把子凤岗，一是大批外地客户失去购房资格，一个是市场冷了，成交量降下来了，新房热度已经不再。
相比之下，塘厦优秀的城市基本面，成交单价慢慢地攀升到整个临深市场最高点，成交量也占据了半壁江山，有足够的底气成为临深之首。（详细可戳：没想到吧，临深的高阶圈层，正在扎堆塘厦138）
| 塘厦航拍，来源：印象塘厦
“小香港”美称樟木头，一系列香港发展开发商早已布局，是东莞房地产市场最早发展地之一，但在新一轮的产业竞争中，它稍有落后。（详细可戳：终于！一座10年生态大城，迎来新生代人居）
| 樟木头航拍，©️东莞房姐
清溪，有着自己的傲气，同为一线临深，却不谄媚于深圳，发声不多。
这里没有扎堆的深圳客，但有扎实的家底，约80%为本地及周边镇街客户消化，小区入住率动辄约90%，在调控中仍然保持向上的节奏。（详细可戳：原来，这才是清溪正确的打开方式！）
嗯，再给大家解释一下，之所以樟木头排在清溪前面：清溪产业基础优于樟木头，但楼市交投活跃度却没有樟木头高。
| 被山湖环抱的清溪，©️东莞房姐
松山湖片区：真·松山湖>大朗>大岭山>寮步>茶山>石龙>石排
不用怀疑，真·松山湖妥妥的大佬。
而随着松山湖科学城的发展，环松湖三兄弟展开了自己的发展历程。
大朗不爱吆喝，自身产业能力强，许多关键创新科技平台落位在此。楼市方面，地产发展史超20年，新盘从未不泛滥，早在2019年新房价格悄然破3字头。（详细可戳：挖到了！松山湖的下一个20年，重头戏原来在这！）
| 仅供参考
大岭山同样在房价表现中走出了一稳健的曲线，但单价已不亲民。
寮步，把松山湖和城区双双收入口袋里，供应量可观、新盘素质高。
近两年来，寮步既是环三兄弟中扛起成交量大旗的镇街，也是2022年环城区大战中能够突围而出的镇街。
左牵东城，南临松山湖，新盘扎堆的茶山，这里有地铁盘、江景盘，价格友好且供应充足，价差不大。
所以，内卷是难以避免的，不仅要在内部卷，还要与环城区各盘卷得更凶猛。
| 茶山，仅供参考
石龙，错过了普涨，上车门槛较低，市场足够健康。（详细可戳：错过普涨的石龙，可能是整个东莞，楼市价值差最大的板块）
石排近年来获得不错的发展机遇，相比起石龙，却缺少了历史文化沉淀的气息，石龙更为宜居。（详细可戳：越来越多人青睐的石排，有可能成为新西平吗？）
｜石龙新城区，拥有极佳生活感 ©东莞房姐
水乡片区：道滘>麻涌>洪梅>中堂>望牛墩
水乡片区四个镇街的单价，近一年逐渐拉开差距。
道滘，再也不是当初的小透明。
背靠水乡，与南城握手，承接城区的外溢客户，备案单价突破3字头，成为水乡片区中房价鄙视链的顶端。（详细可戳：为CBD而来，引爆全城，中海统治力再现！）
| 东江蜿蜒而过的道滘，图源：魅力道滘
作为片区产业龙头的麻涌，在房价方面没拼得过道滘，没关系，其强大的内驱力，保持着片区市场竞争力。（详细可戳：交通+滨江商务休闲区+江景，麻涌正酝酿一手好牌）
洪梅、望牛墩、中堂潜在的新盘不多，主要以承接城区的刚需客户为主。
（详细可戳：手握最大头雁旧改单元+产业升级，洪梅的力量远超想象！）
（详细可戳：别错过！这条新路直达南城！150万买央企三房！）
东部产业园片区：常平>黄江>横沥>东坑>谢岗>桥头>企石
首先解释一下，虽然常平单价没有黄江高，但常平二手市场活跃度常年保持在全市第一阶梯，是一个不简单的大佬。（详细可戳：常平，才不是什么简简单单的东部大佬）
黄江临深，承接松山湖科学城与深圳光明科学城的利好，再加上轨道规划发展，蠢蠢欲动。（详细可戳：规划落地！莞深双城联手！湾区唯一一个双科学城板块诞生了！）
| 仅供参考
模具制造名镇横沥，前后有碧桂园、招商、保利等品牌开发商在此布局，项目素质高，价格亲民，并且去化速度稳定。（详细可戳：首次曝光！保利滨江生活专家新作，带来全新揽江大平层）
| 横沥产业，图源：文明横沥
更有看点的，是谢岗。
谢岗是属于上升的镇街，东莞第五座万达广场，即将在这里挂牌；当你以为它要造车的时候，实际要造飞机！（详细可戳：牛哇！东莞谢岗要造飞机，项目预计将于10月摘牌）
无论是千亿级别规划的粤海银瓶合作创新区，还是TOD大成发展，有足可预见的成长性，楼市价格同样亲民，仍保留了洼地状态。
| 谢岗镇鸟瞰图（图源：活力银瓶）
2022年的桥头，有了莞番高速二期的开通，不再是西伯利亚了。
再看桥头市场，楼面价和成交价较低，每次开盘、加推去化优秀。从本身而言，多年供需平衡，稳健是最大的关键词，这里并不存在泡沫和虚高。（详细可戳：市场回暖+楼市触底！2022，什么才是东莞至优选择？）
| 莞番高速线路图，仅供参考
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