情绪杀死预期。-楼市科学

这两天，朋友给我发了一段话，其中有一句，“情绪是最廉价的”。

也不完全无道理，市场上行时，持仓者会随着市场热度而亢奋高涨。

市场下跌或横盘时，情绪会随着市场寒气而焦虑或低迷，其实会被干预影响心态的，房产净值低，收入不涨，工作前景不明朗，确实很容易被感染。

其实房价回调不可怕，或者说不算可怕，最可怕的是阴跌，目前就属于阴跌的状态，渐行渐远的感觉，交易量没起色，新房集中供地不断，双重的影响下，越来越多的业主认为没有预期了，就挂盘出售，于是肉眼可见的挂盘量增长。

via:行舟深房小程序

虽说挂盘量在增长，但实际上与前些年的量级是一样的，不同之处是之前每月的成交量能维持在5000套，于是此消彼长，实际2016-2018年的深圳，也是横盘期，房价也是不涨的，区别在于当时只要诚心卖挂盘的，流通性都很强，很容易成交，所以情绪很平和，不焦虑。

当然，最大的不同，来自经济/就业背景。

那么，经历了这三年的政策打压期，当时2021.208出台的指导价，核心问题就是去杠杆，降杠杆，目前所见，个人认为任务已完成（不然4月份也不会给银行按评估价按揭不看指导价的指令），至少把2019.11-2021.5月份这一段周期的水份挤掉了，接着从2022年呈现阴跌。

所以，目前这个情绪再进一步跌入谷底，我个人倒觉得是个好事，给一些有需要的购房者可以上车的机会，从容选择，砍价也能挥大刀，条件也能谈出一些平时在好市场的时候，你谈不到的条件。

一味的市场高涨，依靠炒房依靠房价上涨带动经济，那就真的剧终了，深圳就废了，因此，市场平稳过渡没什么不好的。

投资反人性，一味的唱空和一贯的唱多，都是有害而无利，凡事有度，过之有害。

如果单方面只讲逻辑层面就有点枯燥，结合数据给各位看清事实。

我们每天都渴望在市场上听到或看到一些成交，或新房火爆场面，来慰藉情绪？

忘了我们是怎么过来的了？请各位睁开眼看看这个事实，还有比2021年更烂的行情？仔细看2021.9-2023.1月足足两年的时间，每月网签1000多套，甚至2022.2月创下了深圳历史上最低迷的一个月，才872套。

所以，目前这个行情算个啥啊？至于哀鸿遍野吗？

再看一组数据。

这是房协提供的网签录入数据，大家平时看到贝壳公布那些过户数据，与真实的市场存在严重滞后现象，市场是波动起伏较大的，但只看那个数据会吃大亏。

网签与过户是两码事，网签是指买卖双方签署住建系统录入合同，下面这个图是收集了不动产登记中心过户的数据，从录入合同到过户间隔时间可能还要审批贷款，赎楼等等，周期很长，所以很难及时反映最真实的当下市场，所以一般从业者都会参考房协提供的王网签录入合同来参考真实的市场，所谓外行看热闹内行看门道，就这么个意思。

从此图可见，5.1-5.21日，深圳共成交2357套，还剩下大概10天时间，破3000套没啥压力，就这而言，这个成交一点都不低，对比过去两年，这个数据丝毫不虚，如果你一味的根据市场情绪来判断买房的时机，非要等大家都认为该买了，才进场，这个时机一定是错的，至于那些群体适合买房，在之前的文章也有提过，刚需/改善置换都合适，投资不建议。

至于何时是卖房的时机，之前不止一次在文章提过，最早是2020.5月，2021.11月，还有2022.12月。可回顾：12月就一句，“抓紧卖房”。

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