特种兵式看房—龙华14盘

又到了每年例行的集中踩盘时期，最近跟团队同事组织了下不同片区之间的踩盘计划，这次我们来的是龙华，花了一天时间踩了差不多14个新房项目。

大体上把个人的感受和项目基本情况做了下笔记总结，看着信息量不小，索性就分享出来给大家做下参考。

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1，华润超核中心润府二期，上个月开过盘了，说是卖了八成现在剩下少量房源在持销，面积99/115/143平，均价七块二。

华润这代的产品确实做的可以，带深外龙华和玉龙的初中学区，旁边还有个看着很牛逼的绿芯公园和万象系商业，456号线的基础上以后还会增加个27号线去南山。

主要问题就是周边环境确实目前看着不行（周边环境欠佳但周边都在集中动工，三五年后有望迈入成熟化），然后这次不给带装修不然润府原定的交标是真不错，加上99平的户型功能性不太行。

从两次开盘的销售结果而言，显然是瑕不掩瑜，确实综合素质是这个价格段目前新房市场中最好的之一。

2，招商保利龙誉二期，上月初拿了预售，但销售成绩非常不理想，目前在艰难持销中，主要是79/95/125平的产品，均价七块。

这盘子就在超核润府附近，基本各方面该有的也差不多，就是左右各送了条地铁线以及主干道和铁路噪音。

加上龙誉展示的细节来看，目测交标相当一般，品质上会缩水不少，二期的车位也才1：0.87。

优势就是容积率下来了，没那么大的公摊，所以户型的使用率明显更好，79平就可以实现南向三房（中海之类的楼盘3房都北向）。

比起润府可能确实全是缺点，但五六百万买三房，在龙华的核心位置带深外龙华学区，有地铁有商业有重点市政配套，哪怕是噪音缺陷摆在这，比起目前光明的诸多楼盘，优势还是相当明显的。

3，鸿荣源博誉府，已经卖了很久了，目前在售85/96/102/115/126/140平精装修住宅产品在持销，均价七块半。

特点上明年上半年就能交房了，相对比其他竞品会更快一些，有实地样板间的展示，对于后续交付的扯皮也会少一些。

看很多人说博誉府品质好，对于这个价格段，感觉更多还是展示面好点，综合品质只能算中上吧，谈不上特别惊艳。

劣势方面，确实地铁远了点，周边也还有少许的农民房，距离红山的主流大型配套也有些许距离。

总体的性价比不算好，但从销售成绩的结果而言确实又是龙华这一批楼盘中卖的比较正面的，感觉大多购房者估计还是被新房的各种wq问题给坑怕了。

4，安宏基天耀府，开了营销中心和实地样板房，待推706套56/97/116/135平的精装修住宅，说是预计本月开盘。

实地看项目的公区细节而言，确实有点花里胡哨，品质是这边的主要卖点，然后是在红山这个位置距离核心配套都比较近，也是个正面优势。

户型设计中规中矩，就本身产品会相对靠着大户型方向多些，总体的调性会有点偏改善，从车库到大堂各处公区展示而言，明显花里胡哨起来了，品质是个主力卖点。

缺点就夹在一期和华业玫瑰里面，有点地铁噪音，带部分回迁房，小房企的物业和开发能力可能相对劣势。

5，中海闻华里，卖了七八成的样子，剩下少量84/95/116平精装修住宅产品，均价七块半。

这盘子旁边就是地铁4/6号线噪音显著，隔壁有一堆的农民房环境欠佳，品质上这几年中海在极速崩坏普遍也没啥信心。。位置上在红山也没天耀府那边靠谱。

户型设计中规中矩中海老一套祖传模板，大的中庸，小的功能性好但朝北。。

基本上可以说，闻华里这个楼盘没啥特别能拿得出手的优势，但仔细看这些又都不是啥特别大的硬上，总体上各方面又都还行。主打的就是个综合属性相对均衡。

6，深业颐樾府，目前开放了异地展厅和样板房，待售870套78/95/111/125平产品，毛坯限价七块二。

这盘子跟闻华里各的不远，但这边没有噪音的问题，社区也明显大了不少，户型设计也比较实在。

主要问题就深业的开发能力和物业属实一般，其他都还可以，这楼盘的总体素质感觉比附近中海强。

7，卓越柏亦府，也是卖的七七八八了，108/110/117/125平，均价七块半，带精装修交房。

现在有实地售楼处和样板房，强烈建议实地去感受下，这个盘子全套的看房动线和细节展示，做的都相当顶，毫不夸张的说，基本上就是这个价格段，品质做的最好的项目了。

户型上感觉也很靠谱。108这个可以整成南北通透双阳台的四房格局，真就是绝绝子。4号线五六百米的样子，带的高峰学校的成绩也相当好（有争议）。

缺点就周边有几个厂房，很多人可能觉得环境不行，我是觉得本身和小区的生活动线重叠少，并不是核心缺陷。

超核之下，以前这一圈楼盘中我是最喜欢这里的，但卓越去年的施工进度一直非常缓慢，暴雷的隐患摆在那，实属尴尬。

之前便宜的时候108还不错的楼层，七百不到就能搞定，还有一层首付的政策。。。。现在剩下的高楼层回收了不少折扣，基本都奔着快八百去了。。。

8，卓越和亦府，上盘的弟弟，在售86/98/111的户型，带精装修交房，也卖的挺好的。

位置挪到了龙华老城区，周边环境拉跨的很，地段掉了两个台阶，折后普遍单价六万来块钱的样子。

品质上没柏亦府那么惊艳，但在这个价格段来说，基本也是天花板般的存在，依旧还是能看到部分的花里胡哨。

基本上就是个典型的用价格和产品硬刚市场的盘，可以理解成用接近光明的价格和好的产品在龙华买。

9，鸿荣源壹城中心十区，在售85/93平精装修产品，折后均价貌似七万左右的样子，大概卖了快一半吧。

这盘都快看腻了，这次十区是最后一批，位置上仅次于479区。

特点还是老生常谈那些，超大型社区和商业综合体，确实啥都能一体化的在小区内解决，但也有老城区的通病，交通巨差，加上周边环境一般。

产品层面户型设计 公区 交标都没看出啥特别的优势，中规中矩的那感觉，综合七块多这价格，上千套能卖一半已经很厉害了。

10，华侨城四海华庭，在售87/96/106/112/121平精装修住宅产品，就卖了四五成的样子，折后均价五万六七八的样子。

看完的感觉吧，真就啥啥都不行，都龙华老城区的北面了，产品上也没啥特别的亮点，更关键的是看房时还遇到了电梯惊魂。。。让我感受了一把央企匠心。

感觉这盘子跟和亦府都是典型的以价换量的那种，但产品和营销都远不如卓越这种民企。。

11，盛憬润府，主要是95/118/143平住宅产品在持销，均价七块左右带装修，开盘好久了，现在还剩下差不多一半的样子。

这盘子在清湖地铁站一出来就是，也是个商业综合体，产品没啥特别的亮点，品质感觉比较一般吧，优势就是拖久了 交房相对比较快，估计年底就能交付。

目前看着是在随缘佛系卖房，没折扣，不营销，一切随缘，不过值得一提的是会客区的零食挺不错，今天为数不多看到如此丰富的可乐和糖。

12，万福花园，开盘许久了，目前还在售78-180平n多个户型产品，折后毛坯均价大概六万五的样子。

这是我这趟行程中最为期待的一个项目，一直以来都非常好奇，什么样的产品能够卖的如此之差，开盘至今快一年半，上千套的盘，只卖了30套不到，去化不到2%，硬生生把龙华的住宅新房的库存都拉高了20%以上。

到了现场全程震惊，一开始整个小区大门直接敞开，映入眼帘的是个大型田园风花园，数十栋耸立在那，近看遇到了刷新三观的新中式大堂，以及非常富有时代感的样板房。。差不多快要交房了，感觉住进来后，整个小区就这么几十户人，被拉去个小黑屋嘎腰子都很难被发现。

看完后我直接灵魂都升华了，走的时候还发线个新的彩蛋。。这朴实无华绝绝子的广告语，实在太真诚了，泪目。

万 坪私家花园 现楼现景

府 佑子孙后代 有房有家

低容积 低管费 住着真舒服

高起点 高标准 看了都想买

13，溪山君樾，在售120-144-174-195平住宅产品，带精装修现楼，均价七块八，开盘有一段时间了，卖了也是差不多一半，但剩下的大部分又是特大户型为主，我们当时去看的时候就只有195的样板房可看。

这盘子很是神奇，老板和谐了一段时间，盖好的房子空在哪空了很多年，以前的设计很厉害，又一堆的搭板赠送，使用率巨高无比一直遗留至今。

有意思的是老板出来后。。房价涨的他娘快都不认识了，硬生生因祸得福，然后就做了点公区外立面翻新和装修，重新拿出来卖了。

只要去看过应该能感觉到，产品几乎各方面综合条件都很顶，大型宜居社区，巨牛逼的户型，小区有山有水周边有学校地铁商业，关键是出门就是高速可以直通福田。。

代价就是价格在新房市场这么个冷门片区，有点小贵，所以口碑有点两极分化，认可的人贼喜欢，反之觉得不划算。

14，龙岸君粼，跟上面是同个老板，不过当时房子没盖好，地一直空到这几年，所以是全新开发的，相对比之下品质上限会更高一些。

也是个典型的大型社区，小区内自带湖，容积率低，附近有地铁有商业，还有一脉相传的高使用率，位置差距主要是溪山靠山环境会更好点，龙岸则是周边会更接地气些。

对外放风的价格是八块钱带装修，但我感觉不是现房估计很难到这个价格，大概率毛坯七块出头精装修七块半吧。

最后做下补充，项目和时间问题，如中海珑悦理、云珑府啥的没看，不过基本也不耽误结论。

具体选择的策略的层面，等我把宝安重写看完后，再重新开一篇吧。

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