西部网红盘PK，你会怎么选？-楼市科学

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近日，鸿荣源珈誉府连续邀请明星献唱营销造势，让人感叹，连这样的网红盘都需要如此大力营销，可见目前深圳新房真的不是很好卖了，还有一点主要原因，就是今年的沙井新房供应真的太多了，入市时间还都挤一块了。

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沙井买房打新群

据统计，沙井年中预计有5600余套新房出售，如此多的房源，作为我们打新人又该如何选择？我们今天就对沙井待入市的几个新盘作一些对比，供大家参考。

从地图来看，沙井待入市的几个新盘都紧靠地铁线路，轨道交通都十分便利，其中会展湾雍境距离地铁口距离只有50米。

会展湾雍境和云海臻府都紧邻地铁12号线海上田园南站，二者相邻，均为限价盘，配套方面基本共享。

鸿荣源珈誉府、海岸城瀚府、拾悦城楠园均位于地铁11号线附近，都是旧改盘，三者距离相差不远。

根据项目位置和价格等情况，我们将5个项目分为两组进行对比。

会展湾雍境VS云海臻府

会展湾雍境和云海臻府两者相邻，都依托于国际会展城和冰雪文旅城等重大规划带动，周边多新地新项目，目前周边居住环境有待提升，各项配套缺乏，需要等规划兑现和周边项目都起来后才会有所改观，但兑现期间免不了噪音和扬尘等，影响居住体验。

配套和居住环境方面二者基本一致，如何选择还是要看项目本身。

会展湾雍境社区较大，3月底推出了一期380套住宅，开盘当天去化约7成，成绩在当下市场行情下还是不错的。预计年中推出的是二期住宅，约780套，和云海臻府约744套房源差不多。

会展湾雍境日照模拟图

两者梯户比也差不多，为2梯6户，会展湾雍境部分为3梯7户。车位比二者均不到1:1，会展湾雍境略高，为1:0.93，云海臻府只有1：0.79。从社区大小和车位来看，会展湾雍境的居住舒适度会更好一些。

价格上，两者限价有约0.18万的价差，会展湾雍境限价4.79万/㎡，云海臻府限价4.61万/㎡。但对比今年第一轮土拍A301-0602号宗地限价4.94万/㎡，两者都有一定价格优势。

户型方面，会展湾雍境产品为66-79-89-110㎡2-4房，云海臻府产品为89-105-120㎡3-4房。

会展湾雍境的产品更为多元化，上车门槛更低，总价300万可上车沙井，79㎡三房户型首付也在113万左右，对于首付不是特别充足的群体会更有吸引力。

会展湾雍境66㎡/79㎡户型图

89㎡三房户型两者差异不大，都比较中规中矩，主要区别在价格上。云海臻府四房产品105㎡起，总价更低，还有120㎡四房面向刚改客群。

会展湾雍境户型图

云海臻府户型图

总的来看，预算有限，想要上车沙井2/3房可以优先考虑会展湾雍境，居住空间会紧凑一些。大户型云海臻府有105㎡和120㎡，兼具刚需和改善，选择性更多。

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鸿荣源珈誉府 VS 海岸城瀚府 VS 拾悦城楠园

鸿荣源珈誉府、海岸城瀚府、拾悦城楠园都是旧改大盘。

鸿荣源奥莱项目占地约31万，建面约248万㎡超能宇宙综合体、由9个地块组成，规划总建筑面积约120万㎡，包含约70万㎡住宅，商业、办公及旅馆业，并配建一所63班九年制学校。

鸿荣源珈誉府为项目首批入市产品，房源约2280套，户型为76-179㎡3-5房，由9栋住宅和1栋幼儿园围合而成，目前官方户型图还未出，预计将在年中左右入市。

珈誉府户型图

（数据自网络，仅供参考）

万丰海岸城项目总建面约120万m²，是集产业写字楼、精品住宅、教育文化、购物中心为一体的超级城市综合体。

2021年1月，万丰海岸城首次入市，锦园/玺园推出717套住宅，均价约5.75万/㎡，开盘当天售罄。同年10月，万丰海岸城再推出瑧园1025套住宅，均价约5.75万/㎡，同样日光。万丰海岸城瀚府于今年1月推出1栋、2栋，均价5.75万/㎡。

拾悦城二期占地约3.54万㎡，总建面约17万㎡，规划有超高层住宅、高端写字楼及部分商业配套还规划了一所36班九年一贯制学校、一所18班幼儿园，据网上传闻，自带的九年一贯制学校将引入宝安中学教育集团分校。

拾悦城楠园日照模拟图

住宅部分分为楠园和沁园，共有约2915套房源，其中楠园有1202套房源、沁园仅192套。

图源网络

三个项目距离地铁站在500-800米左右，鸿荣源珈誉府距离更近一些，交通便捷程度相差不大。

居住环境：由于沙井片区本身多城中村和工厂，整体环境面貌一般是片区新盘的通病。三个项目中，拾悦城楠园的居住环境最佳，项目楼下即是定岗湖公园，但周边还是以城中村居多。

海岸城瀚府目前周边多老旧工厂，根据规划，未来项目北侧将建设有石岩渠公园。鸿荣源嘉誉府马路对面为华强城花园，周边人气比其它两个项目要好，但项目北面存在大批烂尾楼，影响居住体验。

商业配套：沙井片区目前无大型商业，鸿荣源珈誉府和海岸城瀚府二者作为百万大城项目，分别自带约30万㎡奥特莱斯商业和约14万㎡海岸城商业，是引领片区商业提升的龙头项目，未来家门口购物、休闲、娱乐都不在话下。其中万丰海岸城购物中心正在进行招商工作，预计将在今年年底开业，还引进了宝安第一家山姆会员商店。

拾悦城楠园的商业相对薄弱一些，自带底商可以满足日常购物需求，休闲娱乐需要去到周边的一些大型商超，与海岸城商业直线距离约1.5公里。

教育资源：海岸城项目自带深圳外国语学校（集团）宝安学校，家门口即能上学，学区占据绝对优势，同时名校学区也为项目增加了不少溢价。鸿荣源珈誉府目前也在深圳外国语学校(集团)宝安学校的招生范围内，且项目配建有一所63班九年一贯制学校和一所18班幼儿园。

拾悦城二期规划有一所36班九年一贯制学校、一所18班幼儿园，之前网传36班9年一贯制学校为宝安中学教育集团分校，目前周边有拾悦小学、壆岗小学、沙井中学等，教学质量一般。

从产品来看，海岸城瀚府二期主要面向改善型群体，预推产品均为大户型，拾悦城楠园和鸿荣源珈誉府更适合刚需和刚改群体。总体而言，鸿荣源奥莱作为百万大城项目，综合实力更为强劲，但大城规划兑现时间会比较长，期间将影响居住体验。

海岸城瀚府拥有名校和商业两大亮点，在好学校稀缺的沙井片区十分有吸引力，同时商业预计年底开业，交房后入住体验会更好；拾悦城楠园临近公园，但商业和教育资源相对较弱，如果配套学校如网传一样是宝中分校的话，那也是非常有吸引力的。

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