从土地供应看深圳楼市未来走向，总结三点….-楼市科学

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深圳所有新房开盘信息都会在上面发

四月底，深圳官方往土地供应市场丢了两枚炸弹：1、《王炸！深超总新增两宗居住用地！》；2、《前海不再香了？猛增十几块居住用地！》

这意味着，前海在未来的几年内住宅供应不再像之前那么的稀缺了，基本上想买就能买得到，低则900万到1000万左右就能上车。就连深圳湾这种居住用地极为稀缺的区域都新增了两块居住用地。

深圳买房打新群

回顾2021-2022这两年的土拍，可以发现，官方对于核心区域的土地供应很稀缺，大部分都是位于光明、龙岗、宝安、龙华、坪山这些区域，而在这些区域当中，真正地段不错、配套完善的项目少之又少。

2022年土拍结果

这也导致了新盘项目的开盘情况分化，地段好配套完善的楼盘得到了市场认可，即使不能日光，去化情况也是相对不错；而那些边角料位置的楼盘则很少有人去关注，也增加了这类楼盘的去化周期。

随着住宅地块的增加，意味着房源就会增多，买房人就越需要谨慎选择。相比住宅地块的供应增加，我们更需要关注的是，土地限价会不会有新的变化？

回顾这三年的土拍情况，大部分片区的土拍地块限售价格均有所上调。

今年首轮土拍的限价方面，光明的一地块上浮明显增加，相比同一地段隔壁的地块上浮了约4000元/㎡；坪山限价地块破“4”，上浮3000元/㎡；宝安的会展湾片区上浮1450元/㎡。

值得注意的是，宝安的会展湾片区连续两年上调住宅地块的限售价格，从2021年A301-0583宗地的4.61万/㎡到2022年A301-0586宗地的4.79万/㎡再到今年A301-0602宗地的4.94万/㎡，短短两三年的时间，该片区的限售价格大概每平方上涨了3300元。

思考一个问题，为什么该片区的限售价格能有二连涨？

此外，今年的深圳土拍情况释放了积极信号，虽然本次出让五宗地中有三块是回炉重造的，但丝毫不影响房企们的青睐。

在楼市寒冬期不敢拿地的民营房企开始参与土拍了，此前流拍的地块不再是由地方城投来托底。从房企的频频出手叫价可以看出，开发商比较看好深圳楼市的未来，愿意把赌注押在深圳，其实也是没办法，一线城市不好过，其他城市也好不到哪里。

2023年深圳首轮土拍结果

从土拍供应结果来看，新增供应的地块大都是去化比较困难的区域，本来就很难卖，却还在继续大量供应，后面新房踩踏将越来越严重。

难卖的区域供应越多，客户越不敢买，似乎陷入了循环，唯有楼市大好才能解忧！

核心区域的楼盘供应依旧少得可怜，如福田南山等区域，基本上都是几年前拍的地块，以每年一两个楼盘的节奏陆陆续续供应，而且面积整体偏大，起步点高。

不过，从近期前海猛增十几块居住用地的动向看得出，官方有意在稀释前海居住用地的价值，包括深圳湾也新增了两块居住用地，不排除后面还有数量可观的增加。

前海新增居住用地其实也是意料中的事情，但一次猛增十多块地还是出乎大家的意料，不过想想也就这么回事。像桂湾建了那么多年，那么多的写字楼，整体来说空置率蛮高的，再加上疫情三年，经济环境不太乐观。前海要在未来几年内发展起来任重而道远，似乎概率不大。建了这么多年了，除了前海万象那块好点，前海整体来说还是人气欠佳。

商业用地改为居住用地恰恰也反映了目前前海建设的难度和真实情况，写字楼供大于求。据网上有数据统计，今年南山区新写字楼暴增，为深圳未来写字楼新增供应最多的区域，占比达到54.6%。而前海预计就有约115万平方米的新增办公面积，是供应量最大的片区。深圳湾超总供应量预计将达到29万平方米；西丽和留仙洞还有大量写字楼杀入市场。

就算前海的商业建筑起来了，基本上很多也将面临空置问题，引进企业/产业没那么快的，产业成型需要很长时间的累积和沉淀。既然短期几年内起不来，我猜测，倒还不如把人气搞起来，这个则快得多了，每年供应一些居住项目，过个五年七年人气就起来了。

所以从深圳近期的土工供应动向来看，个人总结有几点：

1、前海住宅价值被稀释，大量居住用地的增加，至少未来几年内前海住宅不再稀缺，轮到客户挑房的时候了，就算买得起买得到也不一定看得上。

2、那些偏远的边角区域新房供应不断增加，楼市行情又无大的好转，新房踩踏可能越来越严重，库存不断破顶，这些区域二手房也难起来。

3、非核心区域的楼盘在未来维稳的市场下难有太高的成长性，尽可能避免位置偏远、配套一般的楼盘。

关于楼市，可以参考四月22号发表的观点《深圳楼市三大传闻：指导价取消、公积金调整、放开限购！》

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