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为何“顶豪”频被拍卖?江少杰:豪宅跟住宅进入法拍市场几率一样

近日,京东法拍平台上新增了一套深圳超级豪宅房源,总面积278.58平米,起拍价1.07亿元,单价达到38.4万元/平米,将于5月9日起拍。相关媒体报道称,若是此次法拍成交,将刷新深圳住宅市场法拍总价纪录。据了解,该豪宅为深圳市南山区蛇口街道恒裕滨城花园二期(简称“恒裕滨城二期”)的5座A单元40B房源。

1、“恒裕滨城二期”的魅力在哪?

据相关媒体报道,2016年,恒裕滨城二期项目开盘销售,成为深圳市首个单盘均价超过10万元/平米的住宅项目。4月19日,深圳南山房产中介张叶(化名)也向《华夏时报》记者表示:“恒裕滨城二期开盘的价格在每平米10万元左右,便宜的双本证每平米8万多元,贵的每平米14万多元。”

记者查询发现,目前恒裕滨城二期仅有4套挂牌房源,参考均价为13.2万元/平米,最低的参考总价为1099万元,82.23平米。

上述参考价的价格,目前这个市场确实买不到,并不是业主的真实报价。现在恒裕滨城二期二手房源中总价最低的是2590万元,84平米,每平单价为30.83万元。

而上述提及的起拍价为1.07亿元的恒裕滨城二期法拍房,单价高达38.4万元/平米。若是按张叶所说的开盘时“贵的每平米14万多”的价格来算,其涨幅高达174.3%。

2、为何恒裕滨城二期房源能如此保值?

业内人士给出的理由是,得房率非常高,且地段好,位于深圳湾片区,独有的优势。

美联物业华南战略董事总经理江少杰

4月19日,江少杰先生在接受《华夏时报》记者采访时表示,恒裕滨城二期价格比较高主要是因为这个楼盘在后海几乎是建成时间最短的项目,而且也是品质最高的项目之一。另外这个楼盘的实用面积特别高,得房率均在100%以上,实用面积大于建筑面积,因此如果用实际用面积计算单价,恒裕滨城的单价就不会比邻近的楼盘高太多。

此外,从京东法拍平台公布的恒裕滨城二期房源视频中看到,恒裕滨城二期紧邻深圳湾,部分房源可以看见海,属于海景房。且百度地图数据显示,恒裕滨城二期距离深圳湾口岸出境厅仅3公里。

值得一提的是,恒裕滨城二期的业主在2019年12月时曾因“抱团涨价”被住建部门通报。据相关媒体报道,2019年11月底,恒裕滨城二期4栋的业主群里,“群里D户型业主听指挥,统一挂牌价到2600万元,低于这个数不卖”、“反正都往2600万元以上挂”、“下周2700万元谢谢”等集体涨价行为屡见不鲜。

此外,针对此次起拍价为1.04亿元的恒裕滨城二期房源,长期从事法拍房业务的范先生告诉记者,这套房源没有降价,估计没人拍下,预计之后会降价再拍。

3、深圳豪宅法拍市场热度较高

一直以来,深圳豪宅法拍市场的热度都比较高,比如深圳宝能城花园。

公开资料显示,宝能城花园紧邻5号线塘朗站,总建面约83万平米,由6个地块组成,分东、西两区开发。2015年11月,宝能城第一次开盘推出东区产品,备案均价6.96万元/平米。该项目最后一次向市场推售是在2020年11月5日,68套住宅的户型建面约为253—421平米,均价9.85万元/平米。在二手房方面,2021年初,宝能城东区房源均价一度达15万元/平米。目前其参考均价为9.85万元/平米。

近几年,由于宝能城花园的开发商宝能集团遭遇了流动性问题,旗下资产频繁遭遇司法拍卖,其中就包括宝能城花园的房产。

今年3月7日,宝能城花园的25套拍卖房源全部拍出,起拍价在评估价的8折至9折之间,成交价在1383万元至1911万元之间,户型面积为131平米至199平米。

据了解,宝能城花园总计有484套房产需要进行司法拍卖。据证券时报报道,宝能城花园共484套房产分别在2018年到2021年,前后三次被抵押给平安银行深圳分行和前海世纪基金管理有限公司,此后被法院悉数轮候查封。

4月17日、19日,深圳豪宅宝能城61套法拍房再次上架拍卖。据记者观察,深圳宝能城花园4月17日开拍的31套房源,已全部成功出让,成交价格在1393万元到2576万元之间。

深圳宝能城花园成功拍卖房源。截图自阿里法拍平台

这是否意味着在深圳法拍市场中,豪宅的热度比普通住宅高?

对此,江少杰先生表示:

“据我们了解,豪宅跟普通住宅进入法拍市场的几率是一样的只是因为豪宅盘的关注度更高,大家听得比较多。另外,宝能城是因为开发商资不抵债的原因才拿出来拍卖,仍属于新房,与正常法拍并不相同。”

此外,江少杰还指出,购买法拍房需要注意以下几点:

一是贷款风险,法拍房是可以申请贷款的,但购房款需要在一定期限内全款支付给法院,无法如期交款的要承担保证金被没收的风险,因此要控制好凑齐全部房款的节奏;

二是税费风险,交易税费、物业水电欠费以及相关费用需要由买受人承担,特殊性质房产需要提前做好预算;

三是清场风险,法拍房市场上总会遇到一些老赖,收房过程中清场困难的比例大概在5%左右,因此寻找能协助清场的法拍机构非常有必要;

四是租约风险,由于买卖不破租赁,所以可能存在原业主或其他利益方所做的假租赁等情况。

因此提前了解标的物的出租状态,并提前进行协商处理,以避免不能收房的风险。

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