宋 丁
本来不想就深圳二手房参考价政策近日的动向专门发文了，前天在如何观察深圳房地产的文章中已经顺便谈了一下这个问题。然而，这两天来，网上关于二手房参考价政策变动的评论几乎霸屏了，而且总体呈现欢呼态势，更有对两年来的二手房参考价政策进行辛辣指责的，认为它当初本来就不应该出台，认为它扰乱了深圳房地产市场，给市场带来重大负面影响，现在这个政策实质上取消了，市场应该回归常态了。
看到这些似是而非的评论和分析，我就想专门写一点东西了，因为我认为，对深圳二手房参考价政策的这种分析以及相应的舆论氛围，有点过激了，真的有点要把这项深圳房地产历史上极为重要的政策的走向给看歪了的味道！我想有必要对这项政策做一点客观合理的评判，讲一点我的看法，和这些朋友们在这里掰扯掰扯。
第一点：二手房参考价政策该不该出台？
深圳二手房政策是2021年2月8日推出的，这是全国第一个在二手房上做出限制性政策的城市，后来全国有十几个城市跟进实施。有人说，深圳是全国市场经济最发达的城市，怎么能搞这个行政强制性管制呢？破坏了市场经济法则。
每次看到这类观点，我就不禁笑出声来。什么是市场经济？就是一切由市场说了算，政策不能有任何干预？是这样吗？那你告诉我，你那个不能由政策干预的、纯粹的市场经济法则是从哪里来的？你可能会说出一大堆西方经济学理论，也会举出美西方的一堆案例来。但是，请问，号称市场经济鼻祖们的美西方真的是一直认真贯彻市场经济了吗？他们的政府从来不干预市场吗？看看“伟大的”美国这几年都干了一些什么事：和中国脱钩、断链，强行压制中国与全球市场和经济体系的关系，这叫市场经济？甚至说，这已经不是什么行政干预了，这根本上就是妥妥的帝国霸权主义啊！
世界上根本不存在什么纯粹意义上的市场经济，当市场失灵的时候，政策出来填补漏洞就是天经地义，这在一两百年来现代市场经济高速发展的世界经济包括西方经济历史中一再表现出来，无出东方西方。从这个意义上说，深圳推出二手房参考价，完全无可厚非。因为，当初的深圳楼市充斥着非常严重的投机行为，什么一二手倒挂，什么润四代持风波，什么深房理炒房套路，什么“深圳湾房价必将冲击单价50万”之豪言，等等。
想想看，一个刚刚由国家给予中国特色社会主义先行示范区重任的城市，一个刚刚由国家赋予综改方案的城市，立马弄出来一个“润四”一二手倒挂式炒房事件，还搞得沸沸扬扬，那些人眉飞色舞地说，一套房入出就是500万差价的赚头，这等收益，全球哪里还有？！这让房价一路飙升到全国第一。这是要干什么？证明深圳钱多烧得慌？证明深圳炒房是大佬？证明深圳可以不把国家三令五申的“房住不炒”当回事？做梦做久了真以为梦是真的？
这种态势下，政策面能当鸵鸟吗？当然不能。所以，才有二手房参考价政策出台。显然，它有非常显著的应急特征，甚至有明显的“矫枉过正”的痕迹，但是，它必须亮相，就是明确警告那些炒房者，这个城市不允许资本任性，不允许炒房现象蔓延，不允许炒房客逍遥！
结论：二手房参考价政策应该出台。
第二点：二手房参考价政策两年来的效果如何？
研判一个政策的效果，必须回到初心。当初出台二手房参考价是要干什么？就是坚决遏制二手房领域日盛的炒风。回头看，遏制住了没？当然遏制住了，而且效果非常显著！
想想看，这个政策出台前的那两年，人们聚在一起的时候都在干什么？几乎都在谈论房子涨价了没有，哪里的房子下一步会涨得更快一些，等等，没有人为这种疯狂感到羞耻，反以为荣。为什么要炒二手房？因为新房又限购、又限贷什么的，没得炒啊！只有二手房没有政策管束，大把炒楼资金徘徊在各路金融市场上窥测方向，以求一逞。那些职业炒房者们用了“庞氏骗局”，以利套利等多种手段在市场上翻云覆雨，有些都在二手房市场上赚翻了。
当二手房参考价出台后，什么情况？这些炒房者、炒房团们开始慌乱了，因为，他们套利的高额贷款房找不到接盘侠了，他们被套牢了，他们中的不少人后来断供了，房子法拍了，他们进入失信名单，麻烦大了。
现在，我们在聚会的时候，还有人在哪里兴致勃勃地谈论炒房吗？还有人有机会在深圳二手房市场上投机获利吗？不能说没有了，但真的太少了。他不谈他损失了多少已经够偷笑了！
这就是参考价的第一个正面效果：遏制炒房。政策完全做到了。
与此同时，一路高企的二手房价出现明显走低，特别是那些过往炒作太厉害的片区和楼盘，比如那些老破旧的学qu房、那些周边配套严重不到位的楼盘，那些假豪宅，纷纷出现下跌，有些跌得还比较厉害，跌幅达到20%、30%甚至40%+，有点惊心动魄的味道啊！
这些房子的价格该不该跌？说实话，该跌。因为，这些房子畸高的价格就是一路炒上去的，是加杠杆加上去的，是泡沫堆起来的。下跌，无非是去杠杆，去泡沫，如此而已。跌到现在，基本上还原真相了，现在的房价基本上算合理了，再跌也没有什么空间了。如果在合理的价位还继续跌，那我就鼓励大家赶紧接盘，因为将来一定会涨回来！这是由房价的波动原理决定的。
现在，深圳东部、中部大部分片区以及西部部分片区的二手房价都已经接近、持平甚至低于参考价，这意味着，参考价政策事实上已经“大隐于市”，这些片区和楼盘的交易，事实上已经脱离政策的约束，重新回到供需市场化模式了。政府敢于在这个时候经银行系统向市场传递参考价政策做出重大变动的信号，就是因为有这个关键性的市场表现，如果现在二手房市场上大部分片区二手房价仍然高于新房，可以想象政府就不会让政策放松或实质性取消的动向出现。
这是参考价政策的第二正面个效果，不合理的房价下来了。
我们看到，导致房价下跌的直接原因是成交量巨量下滑。随着二手房市场交易热炒的退烧，加上这两年来新冠疫情的干扰和经济形势的影响，二手房交易量显著下滑，可以说是跌到地板上了。自政策推出后的两年来，二手房市场的成交量很快跌到月成交1000套左右的低迷水平，最低仅有700多套，是正常5000套到6000套的几分之一。
这和拥有1800万常住人口的超大城市格局完全不相吻合啊！很多普通刚需想买二手房的机会也被压制了，几乎所有对政策的抱怨主要集中在这一点上了。的确，关窗户防苍蝇蚊子固然好，但把新鲜空气也挡在外面，这损失也大了点啊。
政府看不到这一点吗？当然不是。怎么平衡市场需求呢？政府的办法是，在这个特殊的时间窗里，大量推出新房供应，包括保障性住房供应，以填补二手房成交量下滑带来的需求缺口。从2020年开始，政府就大规模加大了新房宅地及新房的供应，让深圳长期以来二手房成交量占整个楼市70%的局面出现反转，目前新房成交量占比已经超过二手房。
但是，除了二手房参考价的影响外，深圳还遭遇了疫情和经济形势等多重影响，这导致两年来深圳楼市的成交量难以保持既往的每年10万套以上的水平，2021年交易量为93116套，其中新房52417套，二手房40699套，2022年交易量显著下降到56145套，其中新房34441套，二手房21704套。显然，二手房成为拖拽市场成交量下滑的关键力量。
这是参考价政策的第一个负面效果：二手房成交量大幅下滑。
在二手房参考价执行过程中，政府要求中介不得对外公布客户报价，所有交易行为都转化为非公开进行，这带来的影响是，二手房市场的价格出现“真空”状态，只有一个政府公布的参考价，其他价格都看不到了，尤其是市场的真实价格看不到了。这显然对楼市的常态化运行产生不利的影响。毕竟，市场有它的客观轨迹和模式，政策在一定条件下实施干预是可以理解的，但让市场完全失真，扭曲了市场价格的真实表现，这又会对楼市的长期客观运行带来可能的伤害。
这是参考价政策的第二个负面效果：市场价格失真了。
随着参考价政策的纵深实施，深圳二手房市场整体上趋于理性，这两年来，进入二手房市场的主体显然是最迫切需要住房的刚需客，前些年那些满腹心思的炒房客不见了。与此同时，二手房市场由于成交过低，市场呈现罕见的低迷态势，已经属于不正常状态。
这是参考价政策正负面影响同现的一个效果：趋向理性的同时，也呈现罕见的低迷。
第三点：这次二手房参考价政策的变化及后续会怎样表现？
这两天网上关于深圳二手房参考价政策动向的评判有点生猛，对这个政策的负面评价很多，对银行不再执行参考价政策的态势纷纷看好，似乎深圳二手房市场乃至整个楼市都将出现大反转，即刻就会全面恢复元气。
我在第一点已经对参考价政策的合理性做了我的分析。这里我要谈的是，这次政策走向的调整会给市场带来什么影响？深圳楼市会出现“大跃进”吗？
我劝大家“稍安勿躁”！深圳楼市有了这么一个大“糖果”落下来，当然会有积极的反应，市场会趋向更加活跃，成交量会有较明显的提升，甚至均价也会出现一定程度的上升。但是，它一定是稳健推进的，而不会是躁动速升的，更不会让投机势力再一次裹挟民意粉末登场。这是深圳整体经济稳健发展的客观要求，也是政策变动的基本诉求，大家千万不要看走眼了，中介们也不要过度煽情式营销。
因为大家可以发现，这次的政策变动，政府根本没有露脸，而是由执行放贷的银行把风向曝光出来的。如此重大的政策变更，投放政策的政府反而没有露脸，连一个简单的文件都没有，就是通过银行系统有一种传达，这说明了什么？这表明，政府既通过参考价政策的焦点困局——放贷的银行把政策的焦点化解掉，让市场恢复信心和强化购房的行动，同时，又没有公开宣布此项政策的终止或取消，这就为未来政策的任何可能的变轨留出了必要的空间。比如，如果二手房市场再一次出现过量的异动和投机现象，政策面可能立即表态，继续在关键领域、关键片区实施参考价政策。是啊，人家的确从来没有宣布过取消这项政策嘛。
所以，悠着点，不要太急躁，你若是刚需，你就是想在二手房市场上买一套普通住房自己用，那没问题，交易是正常的，政策不会干预；你若是正常投资，希望持有一点房产，为保值及中长期增值，只要你不过界，不囤货过多，为将来的房地产税当韭菜，那也没问题；但你又想进来炒一把，你的痕迹是掩盖不住的，市场必然把你的躁动淋漓尽致地表现出来，你也闹他也闹，市场就又开始出现困局了。那个时候，对不起，参考价政策或是其他新政完全可能再次杀回来干预你，收拾你，这就是一个必然现象，别怪我没提醒你。
总之，二手房参考价下一步的走向，或者说政策面下一步的走向，必然是全力维持这两年来形成的驱除炒房客、回归正常价、回归理性的合理效果，纠正曾经出现的成交量和楼市氛围过度低迷、市场价失真的不合理效果，让二手房市场成为深圳房地产及整个楼市上能够合理运行和维护市场稳定的重要力量，并且为深圳经济的健康发展做出必要贡献。
我在这里写下此文，就是要告诫那些有点激进的网友们，在这次深圳二手房参考价政策变动的重大态势下，要保持理性，保持稳健风格，不要头脑发热，再次重蹈二手炒房覆辙，因为大家都伤不起了。
本站声明：本文仅供学习参考，版权归原作者所有，如有侵权请联系告之，将在规定时间内给予删除处理。
深圳购房交流群
在“微信”中打开加入群聊
暂无评论内容