指导价形同虚设后，楼市会迎来几个变化，最直接的还是价格波动，这个是不可否认的，但这个波动是否有效，是否被采纳，被市场认可，答案是否定的，因为每个楼盘每个户型都有不同的行情，在不同的背景下，会由新房供应/片区挂盘量/市场情绪几个关键因素主导。
比如每年报学季，学区房会更容易明显溢价，会由于很多家长不会提前准备，那么这一部份的家长会在市场上寻找空置的学区，赶在4月份前完成购买，在一定时期内集中购买，会导致部分学区房的户型供应出现紧张，但二手房放盘量是随机的是动态的，并非固定静态的，这一点应该很好理解。
每年寒暑假7-8月的交易量都很低迷，专治不服近十年也如此，大致上是由于3-5月的集中消耗需求，新的笋盘还需时间挣扎，双方进行博弈，交易量就下降。
无可否认，指导价放松，算是近两年最有效的利好，在船上的肯定希望涨涨涨，在岸边观望的肯定希望跌跌跌，都是屁股决定脑袋，多空交战一直存在的，不是现在才有。
指导价放松不等于房价大涨，也不等于不涨，比如去年11月是历史最冰点，如果你拿现在的成交价对比去年11月，价格明显有5-8%的波动，但如果对比3年前，还是跌成爹妈不认的，更别说报价，但报价不等于成交，建议大家要理性对待，别一味的看多，有计划买房的但也别一味的忽略它，我一直尊崇的原则，敬畏市场。
按评估价之后的市场声音，往往有很多不同，甚至可以说，偏差很大。
比如，一些自身流量很大的KOI，可衔接的流量带来的咨询/交易量会更多，自然而然这一类群体对执行评估价的看法观点传递更积极和进取的，甚至直接喊出房价要涨之类的的声音。
流量一般的KOI，换取而来的咨询/交易量自然也很一般，这一类的对执行评估价的看法观点，也会很平平无奇，比如我，工作不饱和，内心毫无波澜甚至还想去吃麻辣烫。
还有更能反映真实市场的，比如各大公司勤奋的房产经纪们。
一般来说，也会分几种，有些自身懂挖掘资源，开小红书，开抖音各种平台的，本身在去年市场很差的时候，他们业绩也不差，主要由于自身对很多片区的楼盘专业度更强，加上勤奋，还有资源，更别说这种有政策利好的，你要是关注了他们，盲猜他们朋友圈很多喜报，很忙，但是，这一类的 精英已经是从万人里筛选出来的，绝大部份的经纪，我了解了一下，这几天，看房客户没有增加。
也就是你关注的KOI所带来的信息，与你接触到身边的房产经纪传递的信息，对你形成一定的信息认知，并且由于每个人关注不同的信息，导致每个人理解与接触到的信息存在偏差的，那么，这些不同信息不同声音，不见得就直接代表了当下真实的市场。
那么，如何辨别真实市场，如何更好的实操置换，如何卖房，我相信是当下最为关心的问题。
1.如果具备购房的能力/条件，现在是不是买入点？
建议各位看看往期网签数据，从08年至今，2022-2023年就是近十多年的历史底部，没法踩在历史最低点，只要踩准相应的底部就足够了。
最低点买入能代表房价上涨吗？
未必、回顾过往几次利好政策放松，房价大涨，2014.930限贷政策放松，结清算首套房贷（背景：降准救市）2015.330政策增值税5改2，公积金2成首付（背景：去库存，促消费），2019.11.11取消豪宅税（背景：经济最好的峰值，包括股票基金收入都是）
但当下的背景是，全国房地产遭受重创，疫情三年导致经济损失，购房主力军的互联网/单位整体收入预期不乐观，消费信心下滑，叠加各种保障房供应、还有当下的国际形势也会让部份从业外贸进出口的群体降低负债欲望。
最重要的一点，2023的房产总价门槛，比15-19那两轮的房产总价翻了不止一倍，现金要求更高，难度更大，以前有100万就敢买三房，现在有100万还真不一定敢买房，以前三房80-90平，现在三房110-130平。
不能再用过往的逻辑去判断未来房价还会大涨，可以放弃幻想了，别想着依赖房产致富。
不过也别太轻视，这个利好蔓延是有过程的，至少要3个月的时间才会有很明显的变化，按这个节奏，中短期内房价回调5-10%还是有机会的。
那么，买家该如何完成买房实操？
1.首套刚需，平常心对待，因为对于你们而言，二手房的业主再怎么浪，你们更好的正选也依然是新房，我指的刚需是500万上下浮动的，光明/沙井/龙岗/坂田/西乡依然还有很多的新房可选，目前开发商不会有什么太大的变化，顶多收回部份折扣，但没必要为了这一点折扣瞎看瞎买，一定要迎合自己的实际需求，从实际居住出发。
2.预算在700-1000万区间的，可以新房/二手房同时看，之前可能更多关注在新房层面，原因是指导价限制了，没法看二手房，评估价会更利好750万以下的房子，因为可以正常交首付，也不需增加增值税。
现在按评估价交首付，意味着原本900万的总价，指导价750万，首套首付至少要准备5成才能买到，真的喜欢也凑不够钱，现在可以直接按900万交首付了，首付是满足了，同时随之而来，由于三价合一，按900万，超750万网签就要征收豪宅税了，5.3%的税费，具体可参考以下表格。
首付低，税费高，反之首付高，税费低，之前是指导价的存在，无法按最低的首付条件准备，这个税费还只是普通的，如果成交价与指导价相差200-300万的，现在的评估价执行优势就很明显了。
最利好的应该是1000-3000万左右的改善产品，从过往横盘期的阶段，这类房产需求依然旺盛，更别说，可以按评估价进行按揭，相对而言，这一类群体对杠杆会更进取与积极。
3.置换，如何一买一卖。
横盘时期，相信但凡有点常识，置换的逻辑都知道先卖后买，2021年传的最多一个招商果岭的案例，一个70平的两房业主，交了定金买了同小区的三房，结果半年后自己的两房还是卖不掉，三房与两房的价格同时跌了，双双损失。
但目前这个节骨眼下，如果你家的房子楼龄/楼层/户型/朝向，都不算很优质的，建议可以及时卖，快速卖，快速买，置换周期尽量压短，追求平衡，也是没什么问题的。
如果自持的房源较为优质，短时间内能快速成交的，这一类真不少，很多房源在横盘期依然是硬通货的，主要是地段/配套/学区整体都不错，如果有置换需求，可以先买后卖，但是洽谈的周期一定要足够长，至少3-4个月的时间。
如果你只是单纯想卖房，卖个好价格，那建议你可以先撤回，目前这个阶段处于朦胧期，政策不明朗，买卖双方都会处于很理性和谨慎的阶段，也就是短期内量价很难起来，可以先等后期，网签数据回到5000套的水平在看，在挂盘调整报价卖。
豪宅市场就不用过多强调了，一直都是独立行情，杠杆属性更强了，对于他们而言，新房市场供应没法替代，只能到存量市场继续挖笋，真有喜好的户型、稀缺楼层，建议可以下手了。
只要大体方向没错，不管在任何市场下，这个操作逻辑都是正确的，毕竟大致正确总比精准的错误更重要。
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