昨天下午突发得知，银行内部已经悄悄对深圳二手房指导价的贷款参考判定做了调整，虽没有正式发文，但向多个按揭员和银行朋友交叉得知，已经执行。
部分银行内部通知的原话如下：
3、即日执行。
看着很绕，翻译过来就是二手房指导价这玩意会不取消且持续存在，但后续将和银行贷款额度脱钩，不再作为额度的参考依据。
至于为啥没有正式发文也很好理解，一方面确实怕引起舆论和打脸，影响太大顶不住可以随时甩锅并叫停；
二来以前的政策也只是让银行将二手房指导价作为贷款的“重要依据”来参考，严格来说以前的做法只是银行单方面的理解和措施，并没有要求直接限制，所以也没必要公开放松。
搞出这事件之后，很多人都在担心会不会搞成一日游的结果，因为疫情和压力太大结果不了了之，搞个寂寞。
就像今天早上财联社的线报就有个消息，采访了不同银行客户经理，皆表示并无此事，目前没有收到通知，暂时还是以二手指导价作为贷款判定。
但其实如果是从业人士问银行，目前给的口径已经是按新规来判定了，看这样子已经坚持过了一天一夜，大概率后面就稳了，这也意味着这轮深圳楼市的调控，可算是熬出头了。
那么问题来了，指导价直接变相的架空和取消，对于深圳楼市的后续会造成咋样的深远影响，到底是好是坏是涨是跌涨幅高低呢，到底要涨几多又该如何调整购房策略呢。
但是呢，有个很贴切的栗子，大家可以从中感受下当前的市场氛围。
正好之前我约了一群朋友昨晚撸串，本来我还想这事情出了之后，是不是大家都比较忙，估计会有人放鸽子，结果昨晚基本都准时到了。。。
今天中午刚好又有另外个朋友组局，也是三下五除二都把人给凑齐了。可见从业人员工作还是不够饱和。
然后是我看了下贝壳这两天的发起签约数据， 昨天和今天分别也就几十位而已，比起昨天之前肯定会略好一些，但又好的不是很明显。
于是我向熟悉的老中介朋友打听发现，好像这两天也没啥人签单，至少比起之前同级别的利好政策节点，反响差了不止一点点，完全对不住如此大的力度释放。
对于这个结果，顺其自然就可以和市场上一些反向排/理中客的观点给对应上，就比如啥现在经济复苏任重道远，大家收入滑坡明显，想要涨幅简直天方夜谭。
啥如今的市场问题压根不是政策压制的问题，而是大家实实在在没钱了，对未来没有信心，如果这玩意没改变，房产证吃枣药丸。。。
啥现在新房天量库存和供应，价格还美滋滋，未来还有数不清的共有产权房和公租房，所以没啥搞头。。别想骗我钱。。
大家如果有留心观察目前指导价和成交价之间的差距会发现，深圳楼市在接连不断的打压下，除非是部分特别热门的次新学区房，然后就豪宅，基本大部分的房子差别也不至于很大。
所以指导价对贷款限制放开后，大部分房子也不见得能多贷多少钱，所以应该对市场的帮助不大。
但我觉得大家得明白，除了现阶段的房贷影响之外，还有很多维度也值得关注：
1，指导价和贷款关联，除了压低当前的贷款额度，多涨出来部分的价格也直接卡住了，银行不再兜底，相当于焊死了未来贷款的额度和涨幅的上限。
2，指导价政策的本身，更多还是代表着官方对深圳楼市调控的态度，从20年的715新政到现在，已经快三年时间没有出现过任何的实效性利好了。
如今这方面的转向，其实也代表着在市场压制方面的态度放缓，政策已经开始趋于友好化。
甚至到了到了会往正向健康的状态扶持的地步，就算这次的zc不达预期，只要大佬们觉得有必要，迟早也会有其他措施，直到奶起来为止。
3，目前市场遇到的核心问题是流通性，这方面的困境确实是个综合性的问题，指导价只是一方面。
造成流通性困境的核心是预期低落， 新房以绝对的价格优势分流了需求，导致本身购房条件苛刻性价比不佳的二手房就更加卖不动了，但二手房卖不动进一步也影响了未来市场预期和整体局势，进而新房也被带崩，最终出现类似“死亡螺旋”的尴尬局面。
指导价这种关键性的zc释放，很大程度上确实是可以让市场信心得以恢复，让流通性回到更加健康的局面，就好比上个月是成交局面，按我之前微博说的，看网签（不是过户）大概是四千五左右的水平。
在原来这基础上加点油，拉到五六千套的水平，基本就可以出院了，原本新房和二手的“死亡螺旋”完全也不难解开，甚至呈现“螺旋上升”的态势也不奇怪。
从这个角度看，我对未来一年的深圳楼市，周期拉长点看得还是比较积极和乐观的。
只不过按这几个角度来看，估计短期一两个月还是属于流通性复苏和价格轻度上涨的局面，真正想要有好的表现还得看会不会有新的政策加持，以及后续整体市场情绪发酵。
往后几个月上行的趋势基本是确定的，只是多少的差别而已，在看不懂看不清也没有明确选择前，卖房完全可以放慢节奏观望先，能不能有好的预期不晓得，但肯定不会亏。
反正当前阶段能买到的新房，在过去和未来一年，只要房价不会进一步跌，在售的这些主流产品其实都还蛮有竞争力的，差不多可以下手了，信号已经很明确了。
甚至积分低的人群，如果理想的首选楼盘可能几个月内开不了盘，追求个确定性，牺牲部分性价比提前上车也没啥毛病吧。
至于更加具体的一些动态，我也还得进一步得观察， 有啥新的看法会在这号上第一时间分享，一起持续关注吧。
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