龙华这边的热门新盘—华润北站超核中心润府的二期，昨天下午取得了预售证和备案价，即将入市开盘。
聊之前还是按惯例，对这地方若没啥概念的朋友推荐上百度和房网找下资料复习下先，上面大把各种千篇一律的流水线评测，我们这次尽量抓重点聊。简而言之，项目位于龙华深圳北站旁边，规划占地2.6w建面14.4w平，由5栋46-48层高1220套99-114-143㎡住宅产品组成。这次推出的2/3/5栋单位，共708套99-143㎡3-4房毛坯产品，均价7.24w。
其实只要去现场看过，华润北站超核这盘子，优劣势也是比较直观，也是几乎就直接写在脸上的那种。
1，品质确实相当不错，在同价位目测就卓越能与之比较了，能看出华润在这地方还是在这下了点功夫的，甚至不夸张的说公区各处细节还能看到点mini的悦府的感觉。原本说是带装修交付，看样板房的交标好像还比润玺一期强点。。。就很过分。2，综合体加三件套，不远处是深圳北站的4/5号线地铁/未来还有27号线，楼下带自家万象系商业，还有个大型公园（16万㎡）靠着，看绿芯公园的设计还花里胡哨的。3，深外龙华初中/玉龙学校初中，查龙华教育科官网能看到，目前这地方的学区规划很早以前就划分了，按共享学区的划分逻辑大概率旁边九年制的学校盖好后会一起加入共享，相当于三所学校。深外龙这学校确实有一定的争议，但在龙华而言实力还是蛮强的，凭感觉也是全市top30以内的水平，在新房算比较大的加分项了。1，饼不够大，北站核心商务圈的概念来头不够大，被西部拿捏的死死的，本来这么个地方周边未来还要盖一堆写字楼是个很正能量的事情，但后面ppt不被广泛认可反倒成了不成熟负面地段的表现。不过我看了下，超核附近都有明确的归属的净地，西面分别龙誉、紫云府、陇悦理在建，只有南面的中洲黄金台慢点但据说也在建了，相当于等这边交房也开始步入住宅聚焦成熟化的阶段。
届时留仙大道以北的商务区不管能不能起来，南面6个住宅+4个公园+门口学校+万象商业+高铁地铁聚焦，宜居性很快就能拉上，这基础的条件在这个价格段还是相当能打的。
2，得房率一般，在新房市场有点相对的劣势，超高层由于公摊多一些，不可避免的会相对得房率差一丢丢。
说到具体户型，99平这个户型上，只是单纯做成了个普通三房的格局，确实功能性差点意思。而114的户型上，做成了四房，虽然有阳台遮挡的问题，但瑕不掩瑜，竞争力就来了。143平的户型，3梯4户均朝南，龙华本身类似面积的单证四房的替代性选择就少，对于该价位有面积要求的改善的人群而言，也是不错的选择。
3，交通短板，这是龙华这板块一直以来被诟病的地方，高峰期不管梅林福龙南坪4号线都给安排的明明白白。但是有一说一，只是高峰期的体验相对差，但距离福田的物理距离优势是在的，其他时段福田往返的体验并不差。以前和宝安比时气势老被压一头还有南山通勤曲折的问题，当时不敢奢望27号线，但现在都2023年了，交房还要个两三年，等到2030似乎也不是那么难接受。
上述这些优劣势的概要，其实都是浮在表面显而易见的那些，相信大多人还是好奇那个最具争议性的话题我怎么看。
也就是作为公认的单价七万多总价七八百万，性价比最高的两个选择超核润府与潮越府之间咋选。大多人问之时都在说，喜欢润府的商业、学校、公园、品质，又想要潮越府的海景、户型、规划，关键还介意两者之间分别交通和噪音的问题。面对这种情况我只能说。。。我能咋地，盘子的硬件都摆在那，我又没法改变，既要又要的问题，唐师傅也无解啊啊啊啊啊。说到底，这还是个如何取舍和妥协的问题，建议是先看两者之间有没啥完全无法忍受的核心矛盾。比如顶不住噪音的人，基本不太可能买潮越府，吃不消梅林关通勤的人让人家买龙华也不现实，相信这些大家都懂，知道如何解。复杂点的就是升值空间的问题，毕竟在很多人眼中龙华这地段怎可与我大前海相提并论，在这方面以前我写过《宇宙中心龙华的归宿》，看完之后这个纠结也不难治好。
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