今年两个最让人纠结的新房。-楼市科学

上个月北站超核中心润府一期开盘，当天的去化率接近90%%，比较理想了，主推99-114m²3-4房，毛坯交付，共510套住宅，目前接近清盘尾声，之前也看到很多评论问，对于这个项目的看法，今天刚好取证了顺带可以聊一下个人的观点。

主要是总价预算700-1000万的购房群体会拿碧海越秀潮樾府作为对比，因此，会产生纠结也很正常。

单论居住属性，北站润府的配套肯定会更有优势，单论投资属性，碧海越秀由于后期供应更少，竞品少竞争压力更小些，但如果考虑自住的要权衡碧海航线噪音的问题，所以说这两个项目都很让人纠结，有种清华北大谁更强的意思。

不过这次重点聊润府这个项目。

1.产品

一二期主要的区别有几点。

一期建筑楼体共2栋，二期建筑楼体共4栋，相对2期园林与占地面积更大些。

同样东北面对着龙华大道，但一期西北面对着玉龙路，单看路面，二期的2/3栋就是整个润府产品的楼王了，会更受欢迎。

毛坯限价7.23万/m²，99m²总价套均约715万，共356套，114m²总价套均约823万，共178套，143m²总价套均约1033万，共176套。

主力户型是99m²的三房，04/05朝向为西南，视野会更好，远处可看北站中心公园与山景，02/03为东南朝向。

这个户型依然是700万档今年选择性最好的项目之一，新房同期对比的是对面招商保利龙誉95m²，中海闻华里95m²，比较多人会拿博誉府95-104m²的户型做对比，预算差别不大的情况下，有不少的购房者由于鸿荣源的品牌+精装修+实用率更好些，因此直接去选了博誉府，实际上润府地段上会更优，周围整体环境会纯粹/商品房或公园，博誉府周边有大量的城中村，整体片区的城市界面还是会差一些。

不过目前购房者买房追求更多的是情绪上的满足，后期的更长远的，不会太放心上。

114m²的户型横厅设计，整体属于南北通透，其实产品力也很不错，800万左右，我看了一下，与红山/龙华中心区/白石龙片区同等预算的四房，优势还是很明显的。

尽管二手房实用率更高，但新房更新，整体居住体验感稍微更好些，还有一个核心点，二手超过750万按揭要征收豪宅税，摩擦成本高，指导价多出的部份也要首付现金交，这两个痛点在新房可以解决，说白了就是牺牲一定的实用率和2年的等待期换取了更合理的首付比例现金流。

中航天逸113m²，目前市场价900万左右，中航相对社区花园更大，容积率/密度更低，不过也体现在价格上了。

壹城中心第七区，115m²的五房，指导价782万左右（基本指导价成交），实用率更高，社区更大，相对应的是学区与地段上有差异，新房与二手房看各自喜好。

玖龙玺88m²四房双卫，市场价830-850万左右（指导价800万），玖龙玺园林更大共11栋，距离润府不算远，因此同片区内的竞品，有一定的参考意义。

143m²反正就176套，户型设计还是很不错的的，还设计了一个L型飘窗+阳台的户型，算是突破传统户型的创作，这种更合适放在一些景观资源丰富的位置。

建议各位还是要对标周边的楼盘，才能清楚这个项目自己是否合适。

比如看对面的中海珑悦里，这一次把产品和户型做的特别好，但地块会比较小，对于中海，喜欢的会很喜欢，至于其他懂的都懂，就真的见仁见智了。

招商龙誉最近二期刚拿预售，目前也在销售中，不过是被两条天铁包围着，噪音白天肯定会有，但地铁是晚上12点过后就停了嘛，次日早早开车后就存在噪音了，具体看个人喜好。

剩下的就是中洲黄金台，万幸也是推平了，否则润府入住后，中洲在旁边一直拆敲挖，各种灰尘和铛铛铛，也是挺难受的，而且也是有吹风今年要入市的，所以这个问题后续就不用太担心。

由龙腾学校与绿芯公园为界线，左侧是招商龙誉右侧是润府项目，以后这一块整体入住后，整体居住环境与生活氛围应该会很不错，可能会比红山核心位置更舒适些，加上周边有几个公园，日常溜娃休闲，这些生活场景已经是很日常所需的。