深圳购房交流群

在“微信”中打开加入群聊

加入群聊

你在凝望深渊时,深渊也在凝望你。

昨天,看到朋友发了一条微博,然后好几个群都在聊这事,想想也是,真的是传奇,短短1年时间,从0开始到几千万的资产,这个主角确实太厉害了,如果不是2021.208指导价横空出世,就真的是另一个故事了。
只可惜,人生没有如果。
这位博主说的是宝安一个有名的投资客,早在2016年的时候就认识,很年轻,当时都是刚入行没多久一个稚嫩小伙,后来听说是2019年双11前,有些资方给他投钱,他把这些钱锁定了一部份豪宅,以时间换空间,摇身一变成专业投资客,短短一年时间,资产几千万了。
投资客更懂市场,更懂如何包装,卖房的技巧和专业术语确实比普通业主强很多,有系统的培训和包装,所以他们会专注在卖方市场,他们的用户是各大公司的经纪人,只需把房源包装+推广+报酬给用户,发动所有用户的积极性,肯定会比普通的业主自己面向几个房产机构个人推广要快,效果更好。
市面上管家公司和包销公司确实不少,其实就是变相的新房营销,新房都需要包装/宣传/广告/销售,同样的,二手房也可以用这个模式进行推广,先不论这个包销的价差多少或性质如何,因为任何行业里都有好有坏。
但我知道的事实是,很多业主挂盘很长时间,卖不掉,通过这样的包销公司,快速卖掉了,更何况有些手里需要急用钱的业主,这些包销公司会权衡风险,给一部份定金业主(业主短时间解困),等于无息借款,条件就是你得把房子委托给我独家卖,溢价部份我要拿走。
这个模式本身就是利用信息偏差与营销服务,赚差价,和卖家协商好的定价,在约定的期限内卖出合同溢价部份归推广方所有,因此,在市场上涨期,他们确实获利极大,那卖家能咋办,都签了居家服务协议的,要么接受认可要么扯皮。
普通人肯定是干不了这件事,第一,如果要谈合同,豪宅业主至少要收到几十万或上百万的定金作为居间协议的有效性,普通人没这个魄力也没有这个本钱(同时囤几套就本金大几百万了),有这个本钱的人不懂这个模式,或者说也不屑于玩这些套路。
市场好,所有人的关注点都在买家身上,市场差,反而没有人关注卖家,其实很多人的传统观念里,房产交易只有维护买家,而这一类的房产投资客,会倾向卖家,比如帮卖家包装推广,确实有些业主自己第一次卖房,不太专业或者如何提高卖房的效率,确实不懂也不专业。
但我知道有些高级卖课的终极营销“顶级财商”,就是教会员如何用本钱生钱,利用这种时间差去和业主谈一个较长的合同周期,在合同期内,卖家必须允许买家可更换第三方,从而在这个时间找到溢价的买家来接替这个合同,建议各位别玩火。
看了一下房协的数据,深圳最新二手房挂盘已经8万套存量房了,对比每个月2-3千的网签,这个去化率是极低的,有些房子确实卖到吐血了,也没人来看,所以卖家愿意接受这种居间协议,也蛮正常的。
你想想,2019年双11前用100万定金锁定一套豪宅,把首付周期约定3-7个月,当时的行情,大家应该都有印象,一个月一个价,在2020的5月份加了几百万再卖,依然很好卖,同时锁定十来套,这个利润真的比上市公司强N倍了,并且是低成本低风险高收益。
所以,在2020那一年就直接暴富了,只是没想到2021年2月份指导价政策出台,导致他们锁定的豪宅,短时间内没法卖出去,但是定金又交了很多给卖家,为了不损失定金,最后只能把房子过户到代持名下,于是就高位接盘了好几套豪宅。
至于后来结果如何,限售三年,房价暴跌,只能把房子抵押再抵押,套现以贷养贷,整个房子的净值都掏空了,全是负债,听说还有部份房源断供了,现在卖房去杠杆,当然是难受了。
一念天堂,一念地狱,你在凝望深渊时,深渊也在凝望你。
但咱还是要用专业的视角去看这个问题,遇到这一类债务房,价格一定是比普通的业主卖房,价格更低,砍价的空间更大,但反面是一定程度上的风险性。
普通业主能熬能抗的,大不了不卖房,但性价比肯定不如这一类房产。
然而这个风险性可以避免的。
建议各位买房的时候,遇到欠款极多的特别异常的,要查业主夫妻双方征信,还款流水,查民间借贷(此类贷款不上征信),查业主公司是否有法律起诉案件之类的。(若卖家可提供反担保抵押物也可)
其二就是购房定金不可以直接付给卖家,一定要托管在房产公司机构,等成功过户后再付给卖家,因为首付是托管在银行,监管首付的时候同时签好解除首付协议,就可以避免,即便卖家有其他问题,也可以自行解除首付托管,退回首付。
点赞+关注·各位老铁,转发更好。

深圳购房交流群

在“微信”中打开加入群聊

加入群聊
THE END
喜欢就支持一下吧
点赞38 分享
评论 抢沙发
头像
欢迎您留下宝贵的见解!
提交
头像

昵称

图形验证码
取消
昵称表情图片

    暂无评论内容