福田的中洲湾·迎海这盘子，到现在还有朋友接连不断问咋样，到底能不能买，外界评论众说纷纭，实属让人纠结。正常开盘这么久了再写也没啥必要，但看了下互联网上主流的一些争议点，感觉还是有不少有意思且值得思考的部分，正好有空就用这篇补下看法。聊之前还是按惯例，对这地方若没啥概念的朋友推荐上百度和房网找下资料复习下先，上面大把各种千篇一律的流水线评测，我们这次尽量抓重点聊。简而言之，项目位于上下沙是个占地9.7万㎡总建面126万㎡平的大型综合体，其中包含写字楼、酒店、公寓、住宅、商业于一体，近地铁、靠学校。目前开发的二期迎海这次推出2栋415套126-260平的精装修3-4房，小户型备案均价为8.53w。只要去现场看过，不难发现这项目的优劣势基本都是直接写在脸上的那种，而这些特点也正是核心的争议点。1，商业综合体，可以是靠近CBD，实现衣食住行一体化的颠覆性生活方式，也可以是容积率高居住体验一般。2，周边旧改多，可以是发展潜力大未来可期，也可以是周边城中村旧改周期漫长。3，户型使用率，可以是得房率不佳，也可以是管他多少平两房价买三房，这得房率还差吗。这些争议点，如果本身就预设了立场争论，不管咋聊，也很难有个对错结果。
但我感觉在这些表面的争议之下，就比上述几个点有些的重要性可能有偏差，这似乎是很少人提及的话题。1，周边环境，目前上下沙这边有着巨量的城中村，而且以深圳目前的旧改效率，确实也应该对其降低预期；中洲湾刚好就是被这些城中村所包围。这是很多人将这个地方当成弱势地段的核心原因，周边环境这确实是客观问题，但我感觉很多人也高估了这方面的负面影响。大家可以留意个宝安坪洲的楼盘叫宏发前城qcc，我感觉这两者之间很多接近的地方，相似之处都是综合体但周边有着天量的城中村，差距之处是qcc本身体量小了一大截，周边的这些村也没啥拆迁概念和预期；这地方的价格可一点都不虚，就算比较附近碧海那些环境好但头上多个飞机，加了一堆规划概念的次新盘，价格也差不多。客观上确实有影响，毕竟约等于飞机噪音造成的影响，但量化之后应该不那么难接受。
2，楼龄优势，这恰好也是观点1能成立的关键要素，感觉许多人只知道单方面的批判新房的高容积率、拥挤、低得房率啥的，完全不提楼龄新也意味着在物业、品质感、公区设计、车库等等方面的碾压优势，这完全是利远大于弊的存在。《涨幅为啥分化》这篇我聊到过，16年至今这段时间除20年初外深圳楼市本身是没咋涨的，但深圳作为移民城市人口年轻化的城市，这部分购房者由于生长环境、教育背景、生活习惯与父辈的差异化，普遍就次新房天然的有更高倾向性。随着80/90的购房群体增多，市场的需求结构发生变化，学区和次新这两块的认可度极速攀升，才有了上一波分化的行情，几乎是逆势上涨的那种。如今学区这块现在被打压后可能已经跌落神坛，但次新房的核心变量购房人群年轻化几乎是不可逆的趋势。正是这方面的特点分割了购房人群，偏年轻的群体本身在生活动线中，就跟综合体非常契合，外部配套和环境的接触本身也没那么大。3，高区海景方面，如果观点1&2能理解，楼盘本身价值能立得住，这盘子不一定是豪宅，但高区景观好的这部分，定义成高端住宅还是没啥毛病的。正常来说，在深圳这边核心地段的次新房/高端住宅，海景的溢价也是蛮大的，福田南山的海岸线上，就没有二十万以内的次新房。迎海目前的现状是找不到直接可以参考的竞品，要么能找到的海景房太强，要么都有点太老了，两种都没啥可比性。如果能站在中间层的角度去评估，这方面的溢价也是值得考虑的。
总的来说，迎海这位置确实是有一定的周边环境缺陷+户型使用率低，但作为地铁+商业综合体+新房+海景的组合，加之开出的这出乎意料的价格，产品竞争力也并不差。加上今年本身在核心地段的新房选择也少，除了比较偏投资的前海+海德园之外，性价比能与之比较的就更少了，感觉还是个蛮值得关注的地方。
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