1.
今年新房市场来的比较慢，1000+的项目目前开盘的有中洲湾迎海，方直珑樾山，万科瑧湾悦二期，上半年供应的大部份是刚需盘多，光明/沙井/大运/龙华/西乡的新盘为主。
由于之前海德园吹风说4月初开盘，并且之前说打算只卖89m²的户型，最新的消息是也会拿几十套143-160m²的户型出来卖，加上深业云海湾的节点一直延后，估计也是5月的事，应该有不少的购房者会偏关注这两个项目。
这两个项目都有它的 优缺点/对应群体/购买意愿，整体上两端的争议还是不少的，趁还没入市，可以把项目聊聊。
关于深业云海湾的基础资料，惯例建议到其他号搜一下。
2.
限价9.2万/m²，最小面积106m²三房双卫，如若按毛坯推售，套均总价975.2万左右，丐版估计就900万多，封顶1000万（假如带装修就每套总价+50万左右），从这个视角看，很多购房者的预算刚好够得上，这个总价买龙华润府143m²也同等这个价格，或者越秀潮樾府128m²四房也同等这个价格，如何选择看自身喜好权衡利弊。
2021年8.29日第二批次集中土地出售价下调，光明从原4.89/㎡降至4.44万/㎡，前海桂湾9.9万/㎡降至9.2万/㎡。
价格上对比前湾与妈湾就有硬核的优势，桂湾毛坯9.2与妈湾毛坯10.2，前湾10.7万，至少也是100来万的差距，价格上有天然的优势。
桂湾只剩下2个住宅地块还没出让，也就意味着，建筑进度接近80%的桂湾，后续住宅地块就几乎没有了，建议叠加下续观点。
关于前海，住宅很稀缺的“真相”。
地块优势
4.
这应该是绝大部份KOI会忽略的一点，推算假设前海满血落地，深业云海湾处于一个什么样的位置呢？
从上图不难发现，深业的项目是整个前海最北边的角落里，那么位置最核心的就是前湾与妈湾沿河边公园两边的位置，栖湾里那一块住宅成群，与润峯府龙光成为一个河道两边的住宅线，居住氛围会明显强很多。
光这么说可能还是不够深刻，那么桂湾现有的住宅是非常分裂的，前海时代在桂湾的南面边角，深业在桂湾的北边角落，旁边挨着龙海家园，中间全是商业与写字楼区分开了，意味着项目周边全是写字楼，居住氛围差点意思。
刚好南山有个很类似的案例可以参考，科技园旁的阳光粤海花园，周边几乎没啥住宅，显得略微单薄。
不常常讨论效率价值吗？这通勤应该算是贼舒适的，步行可到打工天堂科兴科技园，迈瑞啊 半导体全在附近，按产业来说，顶配了，依产业而带来的购买力，加上自身也次新，学区也不次、南二外学府二小与学府中学，反而没让阳光粤海飞天，为啥？
单价目前也依然在10-11万的水平。
说明居住氛围与产品力不够，加上改善的标准也更严苛，毕竟未来有大量次新房可作对标，近些年入市的新房，未来都会在二手房市场上互相抗衡。
即便如此，同样1000万的预算，在宝中/南山/福田/龙华能买什么样的产品，如果没有极个别的个性化需求，二手房的优势是很难与新房抗衡的。
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