2/3月份的几波成交量行情，主要是口罩摘掉（预期稍微乐观些）+阶段性需求集中释放+全国楼市政策吹风（影响了一部份买家的情绪），应该不难发现，其中绝大部份是来自于赶报学季，家长们给孩子申请学位，急着买房的，偏纯学区属性的片区，比如百花，八卦岭，麒麟，宝中，哪怕是南海中学（类似鼎太风华系列）都成交不少。
每年4月份报学季，都会释放一部份学区的购买力，其中我也和很多家长聊过，大部份家长的痛点，因为特别重视孩子的教育，从幼儿园至小学至初中，即便我个人观点认为条件有限的没必要硬着冲，真正小学之间差距没有那么大，不像初中，但大部份的家长有条件的会提前买学区房，条件有限的只能将就，在深圳说不鸡娃的多数都是骗自己。
既然把学区房的现状聊开，接着把学区房的逻辑重新估值一次。
学区房暴跌是208指导价+深圳大学区制度，双重打击，把学区房锤的满身伤痕，跌幅最高的有接近60%左右，腰斩系列有百花/华强北/八卦岭/园岭，大部份为老旧破住宅，或宿舍塔楼类型，脱离居住属性。
用一个更直观的方式，判断近三年学区房的走势，为此我拿其中比较硬学区属性的物业分三个时期形态的价格来呈现。
由于香蜜湖片区的名校，结合居住环境/户型/实用率，并非只有单方面学位的属性，并且总价也不低，从过往几年可见，该片区的价格也相对稳固坚挺，就不纳入对比。
主要拿了深圳几个区域不同的学区房作了对比，比如八卦岭宿舍从得知荔园小学在该片区建校后，暴力拉涨了一波，在2021年的时候31m²成交价423万（单价：13.64万/m²）。
第一个时期2021年下半年经历208指导价+深圳大学区制度/双减，价格暴跌，第二个时期是2022年下半年属于深圳史上最低迷的行情，量价齐跌，价格回落至240万，第三个时期就是203年第一季度有成交量回暖的情况下，成交价是180万左右，同比2021年，跌幅近57.44%。
学区房经历了这样的一个周期，整体上跌幅都在30%的水平左右，实际上与非学区房整体的跌幅水平都很接近，说明学区房并非是这一轮行情里最突出的，反面可以理解，当下的学区房价格肯定比三年前更具优势，真有需求的，这个价格买入没啥毛病。
建议结合往期观点：深圳各区房价“跌幅率”
上述已经很清晰表达了学区房当前的价格水平，接着聊学区房的几个本质问题。
为何新房有一定价格优势的前提下，还是急着买二手房？
在深圳，热门区域都需交楼后方可申请学位，像期房一般有2-3房的空置期，是无法申请学位的，或者新房没有如意的学区，所以这一部份的家长碍于无奈只能选二手房。
部份家长会买新房，孩子上学可以通过租赁合同申请学位，但会面临以下这几种场景。
A.报学的截止日期到了，还没买到新房，只能先将就办个租赁合同申请学位，在附近再租房方便接送小孩上下学。
B.未来想买的新房又不知是否能百分百买到，假如提前在意向楼盘附近办了租赁合同上学，但如果没买到，就又要重新定目标，换租房再搬家，又是一件麻烦事。
优点：费用成本低，租房能上的南山传统名校麒麟学校，9年制总成本约15万左右。
缺点：大部份区域要求实际居住，上门勘察是否实际居住，也就是无法投租分离，或家庭有2-3个小孩的无法实现同时申请该学位。
宝安福田南山偏中上等的学校，几乎无法通过租房实现积分入学，因此，牵制面较广。
小学：宝城小学，灵芝小学，新安湖小学，这几所都是宝安老学校，建校20来年，整体水平还不错，但由于宝安老城区学校资源丰富，因此近几年出现招生不满的情况。
中学：宝安中学实验，宝安中学外国语，参考2021-2022年的积分，只有宝安户籍+深无房即可，这两所学校成绩算深圳中等水平了。
缺点：总成本约等学区房的首付，假设家庭2个娃，就得一套学区房的成本了，假如学区房不跌，两个娃上完学卖掉，学区房的性价比明显就很高了。
相信大部份家长有条件的都会考虑学区房，并非考虑让小孩一定人中龙凤，只是在同一起跑线上，给孩子一个公平的机会，有一个更好的下限。
过去的5年，是2016-2017年出生的学生在报读小学。
过去的3年，是2010-2012年出生的学生在报读初中。
全市常住人口与2010年第六次全国人口普查的10423973人相比，十年共增加7136088人，增长68.46%，年平均增长率为5.35%。
小学；2018-2023年，凭直觉，深圳这个阶段的出生率还算不错。
过去的十年，深圳出生率并不差，这个应该没什么好质疑的，只是下一个10年，出生率就肉眼可见的在降低。深圳的十四五教育规划里，未来的学位供应会很饱和，当学位供应增加，人口出生率下降，两者出现交替下降的时候，需求降低，学区的价值就显得很脆弱了。
所以，我个人观点认为，布局近五年能上学的学区房，还是有一定的价值，毕竟暂时没有任何能取代学区房的方式出现，哪怕所谓的大学区，或者教育集团化，也只是换汤不换药，重要的是师资力量与生源，传统名校的地位暂时无法被取代。
兼顾居住属性与学区，或地段好，长持就好，没什么毛病，具体情况因人而异。
五年后用完可卖，至于更长的时间，暂时没法给出很准确的判断，建议到时见步行步吧。
暂无评论内容