市场笋盘真真假假，如何甄别。

前半个月，市场上很多笋盘都被消化，又出现了一批新的笋盘，由于平时接触深圳各区的经纪人较多，会实时收到一线近期成交的数据，比如最新的红山金亨利二期，成交了一套13万/m²的93m²的户型，并且二期目前未满五，包括昨天龙华壹城中心成交了一套143m²的户型，单价8.7万/m²，总价1200多万。

从数据上看，同比有些楼盘的成交价确实高了不少，像南外的顶级楼盘珑御府，180m²的户型，2021年8月成交3650万，最新的成交是昨天，180m²成交接近4500万的总价（单价：25万/m²）。昨天南山同样还有一套笋盘成交，8楼以下的润府三期150m²的户型，成交价大概2200万左右（14.66万/m²），不过这套房有些许瑕疵，业主人在看守所，已公证委托给家里人，这一类房产赎楼的成本会偏高。

华侨城香山美墅系列，今年卖疯了。2000-3000的区间，追求环境与大平层的次新，位置还核心，似乎华侨城当之无愧，即便我们认为靠北环很吵。

近期我还真的接触到不少罗湖的咨询，发现御龙天地大户型真的很热销，尤其200m²，连4楼都卖了，全部售罄了，包括175m²的西南朝向，目前剩下极少的货量，剩余都是东北朝向的175m²，更有部份购房者表示，愿意+钱买西南朝向或者200平户型，毕竟在罗湖属于最好的品质项目，该项目聚集了大部份潮汕人，电商和珠宝的老板，朋友说起，他们根本看不上房产这点收益，房产对他们而言只有一个居住功能，便于生活圈子交流活动即可。

新房市场，还不止如此，龙华的北站润府近期刚结束认筹，由于之前宣传的样板房的精装修，吸引了不少购房者的青睐，结果后期临时改为毛坯交付，于是有不少的购房者直接掉头至红山一路之隔的博誉府刷卡消费了，那边带精装修，交付的规格看起来是品质不错的，哪怕润府的地段和配套更好。

但是但是，尽管如此，只有局部的新房似乎卖的不错，绝大部份的新盘目前也依然很努力的在营销在宣传，在揽客，真的是楼盘之间的悲欢并不相通。

新的笋盘也不少，如何去甄别，如何淘笋，要用市场常规的视角，要知道存量房市场，真的是一房一价，很容易一不小心就追高。

你拿矮楼层去参考高楼层的成交价，或者拿三房比四房价，南向对北向，或者历史最高峰值与最低峰值之间的参考，都不具备实际意义，因为市场是动态的，购房群体会发生变量，通俗点说就是动态的结构性行情。

比如龙华那个壹城中心143m²成交8.7万，即便购房者有很硬核的地段依赖性，这个价格肯定也属于追高了，包括金亨利二期，即便建筑面积93m²但套内115m²，成交单价13万了，即便换算套内单价不算高，但抛开学区的光环，这套房我个人也认为偏高了。

还有深圳湾的曦湾天馥，3月都成交了两套89m²，单价是24-26万/m²，曦湾天馥B栋2201法拍还得看最终结果，这些溢价属实追高了，这个单价几乎回到2021年12月的水平了，在市场缺乏笋盘的情况下，的确会容易冲动。

比如壹方中心的178m²，业主底价才14万出头，总价2500多万，同比过去两三年，这单价也是偏低的。

但是但是，这个户型是复式，壹方城只有平层户型才吃香，复式的市场认可度较低，并且楼层一般，中低，所以按平面178m²的5房成交数据最低也是2900-3500万区间的，两者之间的价格就拉开了近10-20%，加上楼层不好，所以谈不上真笋盘。

还有深圳湾的吉祥龙花园，89m²报价也才1600多万，户型还挺好，赠送入户，三房双卫，3月份成交同户型最高的价格是1800多万，目前其他业主报价也没有低于1800以下的。

但是但是，这套房是西北朝向，并且也是10楼以下，把楼层/朝向的弊端考量在内，所以整体上这个价格也算不上笋盘，如果是朝南，楼层哪怕矮些，都算不错的价格。或者楼层高/北向也算笋，可惜既不高，即便是东北都好很多可少西晒，不过这套房感觉也是会在近期成交，主要是其他报价太高有衬托。

结合楼层/朝向/户型/景观/是否片区或楼盘的主流户型，综合比较，卖家报价是否笋盘就能判断出来。

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