戛然而止的yi情，突然启动的lou市。2020年3月的SZ市场，比我们想的都要好。
一、市场热度
在3月，原本水火不容的两件事，没想到做到了无缝链接。几乎是在小区逐步放松门禁的同时，中介带看就开始了。
图1：2020年3月经纪人指数&全市挂盘价&参考价曲线
挂盘价只在过年期间略停下脚步，3月开始继续迎头上扬。比较反映市场情绪的经纪人指数，也瞬间由红转蓝，回（飙）归（升）到65。
这个经纪人指数的计算略有复杂，主要是借鉴香港中原的CSI经纪人指数的模式。
有兴趣的朋友可以自己查阅一下相关资料，在lou市中的作用类似于制造业中的PMI采购经理人指数，有比较大的参考价值。
指数以50为盛衰分界线，当指数大于50时，表示未来楼价趋向上升；相反当指数小于50时，表示未来楼价趋向下跌。
图2：CSI经纪人指数和介绍
二、供需博弈
图3:2020年3月全市新增挂盘量&带看量&二手在售量
在经过去年双十一的洗劫后，全市二手市场在售量急速减少，最终在2020年2月触底，迎来反弹。不过在售量仍处在6个月安全库存量上下，供需矛盾仍十分尖锐。
再来看各个区的挂盘量变化，感受会更加明显。
图4:各区历史二手挂盘量波动
各区从去年10月开始到1月明显下滑，尤其宝安区从4000+套下滑到2200+套，是下滑最明显的一个区。
目前各区挂盘量都经历了一个在1月筑底的过程，宝安区也恢复到3000+套的水平。
值得注意的是，龙岗区常住人口250万左右，大概占全市的1/5，但是挂盘量占了全市2/5左右。与之对比，宝安区常住人口340万左右，但挂盘量只有全市的1/10不到，可见供需矛盾之严峻。
三、成交量价
图5：SZ历史成交量价曲线
此图源于国土局过户数据，所以会有一个月左右的延迟，对我们验证市场走向，有重要参考意义。
3月份的二手房过户量是8008套，仍处在荣枯线8000之上。由于三月前半月带看仍很困难，所以这里面有很大一部分应该是在年前成交。
对比历史数据，在过去也有类似的年后数据上扬现象。不过，过年期间成交冲上8000套的次数并不多，可见当时市场行情的火热。
全市成交均价已经突破6万，并在6万价格段企稳。因为2月市场成交数据样本比较少，所以价格跳涨比较多，3月的均价恢复到更客观的60723.8元/㎡。
不过，从目前的市场行情看，由于对特区40周年大礼包的期待+年后轮动行情，相信SZ的成交均价应该还会维持上涨的态势。
由于挂盘价波动会先于成交价体现，所以我们从下面的挂盘价波动也能推断得到这个结论。
四、片区波动
深圳2020年3月各片区挂盘价环比涨幅：
从3月份对比2月份的涨幅看，各区的涨幅明显出现了一个很重要的变化：在2019年终总结篇中，涨幅非常突出的科技园、宝安中心和百花等地，这个月的涨幅已经趋缓，转而有向周围扩散的趋势。
图6：SZ各片区挂盘价环比涨幅截图
比较明显的，西部片区中宝安中心周围，像碧海、新安、西乡和翻身等地，涨幅都在5%以上。尤其新安和翻身，单月涨幅甚至超过了8%。
图7：SZ片区挂盘价环比涨幅前30截图
东西部的市场热度，延续了过年前的冰火两重天状态。比较惊人的是，八卦岭的涨幅在去年领先全市的情况下，接着又领先了一个月，着实让人感叹学位预期的力量。
除此外、南山中心、保税区和翠竹的涨幅也不错，这些都属于传统的二三线区域+二三档学位房，目前紧追一线热点，还有一定的性价比。
涨幅前20中，大学城、红山、松岗、公明这些片区也出现了，说明这波涨幅已经在向全市扩散。但是，此时距离双十一已经过去了5个月，龙岗、坪山、大鹏和盐田，仍然一片寂静。
目前楼癫（挑个房）向外界发布的lou市月更数据，只限于片区涨幅，而小红圈内会有精确到各区的涨幅前20的楼盘，供大家做选筹参考。
图8：“挑个房”小红圈内3月各区楼盘涨幅前20截图
五、其他城市
为什么要关注全国市场？楼癫认为，虽然SZ有其特殊的地方，但毕竟跳不出全国这盘棋。一旦全国市场有波动，SZ也不可能独善其身。
另外，有很多在SZ做投资的，在其他城市也有涉猎。因为SZ在全国lou市具备先发优势，所以对大家在其他城市提前做准备，有重要的参考价值。
因此，为了更宏观全面地了解全国房地产市场走向，楼癫从这个月开始会在月更文章中加入了其他城市fang价数据。
下面这张图上涵盖了四大一线城市和15个主要二线城市的fang价涨幅（对，就是那19个fang价最贵的城市）。
之所以没有采用国家统计局70个主要大中城市的fang价指数，一是因为数据延迟太严重，二是因为楼癫认为只有一线和强二线城市才能算是真正的房地产市场。
图9：主要城市均价环比涨幅
客观讲，数据样本周期比较短，但仍然可以看出一些内容。
首先，全国市场整体仍然维持在平稳水平，基本都在±2%内的范围内震荡；一二线城市fang价上涨下跌的步调基本统一，二线城市会略慢于一线城市；一线城市目前有下探的趋势，二线城市有仰头的趋势。
19年6月份主要是三个城市拉高了二线的平均涨幅，分别是沈阳（6.57%）、苏州（5.91%）和南京（4.67%）。
其间，在电视剧《都挺好》的热播中，苏州还升级了调控政策。甚至国家统计局还破天荒地，将苏州纳入“70+1”个大中城市房地产指数监控范围（没错，就是这个“1”，单独加上了）。
从涨幅看，当时全国lou市不具备启动的条件，所以下个月转瞬就被压下来了。
图10：一线城市房价波动
再来看一线城市：
北京还在下跌，从2019年3月份的63776元/㎡跌到2020年3月份的60470元/㎡。广州仍然比较平稳，波动非常细微。
上海的数据，其实过去的一年是比较稳的。但是，3月份上海有个明显的下跌，从2月份的55553.56元/㎡下跌到53363.5元/㎡。（备注：2月份上海fang价上有个突然的“跳起“，是因为楼癫在2月份切换了数据源（安居客→链家）
一线城市中，只有SZ一枝独秀。fang价只在疫情期间略有停顿，3月份即又开始抬头，目前还没看到停止的趋势。
整体上而言，其他城市还没看到跟进SZ的意思，入手暂需慎重。
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