“自住”和“投资”作为市场上最主流的两种需求导向，但由于在很多神仙的理解里都认为彼此是相互对立的关系。
导致许多人在买房时，本来明确的知道自身住房需求，可以很顺其自然根据楼盘特征搭配组合挑选出合适自己房子。
愣是在关键的决策点，扯到投资这门玄学上开始犹豫和彷徨，担心为了自住需求被市场无情抛弃，变成买房投资的反面案例，未来被历史审判。
至于为啥“自住”和“投资”会是相互对立的关系，理由嘛，也非常粗暴和容易理解。
适合自住的房子，怎么也得位置好、学校好、商业好、配套全、社区成熟是不是。
那既然啥都好，地段都成熟了，发展空间在哪，以后的升值潜力怎么来，会不会就变成了下个罗湖呢。
既然社区成熟那楼盘不就老了，过个十年再转手是不是就没人接盘了。
尤其是买的还是高层住宅，物业后续没维护好，说不定想抖音说的一样以后就成了贫民窟呢。
所以买房不能自我为中心，得有前瞻性，得看规划，得买未来。
意思是既然两者是相互对立的关系，那房子的“投资”和“自住”需求就应该分开，房子怎么住不是住，租也一样嘛，考虑投资价值和升值潜力赚钱要紧。
但这套观点的bug也显而易见，就比如比较直接的两点便是：
1，在以前深圳还是高速发展的年代，加上大多人对买房投资的意识并不强烈。
普遍老一辈的购房群体，对核心地段会有更高的认可度，对“新区”“规划”“概念”“发展”等会看得比较傲慢。
直接性的就导致了，新区的“规划”“概念”等变量，并没有给到估值，或估值很低，这部分预期落地，房子的综合条件更好了，自然这部分房子在以前就涨的多。
也正因如此，大多人发现了这财富密码，买房投资上也形成了惯性思维，认为买涉及“新区”“规划”等因素的楼盘能获得更高理想的投资回报。
直接就导致了这部分“发展预期”在很前期的阶段，也容易有较高的估值，进而实际的回报率很难拉开过往那么大的差距，甚至因为兑现不顺利，还会有负面性。
2，房子的涨幅，除了区域的发展变迁之外，还有需求结构的变化。
以前学校不紧张，后来婴儿潮导致近十年上学矛盾大，新一代的父母受教育程度高了，对子女教育也就重视了，所以学区房在之前涨的多。
以前的老一辈的购房群体从艰苦年代走来，务实主义居多，而不像顺着网线长大这批新生代，两者对地段和品质的重视程度，几乎成反比，时代更迭也自然也会导致次新房认可度更高。
前者意味着，靠规划概念/发展变迁，等地段进阶的机会并没有那么理想，回报率低了，风险还大了。
后者则说明，想跑出更好的投资收益不只是地段变迁这一条。
其实还有个比较重要的，我之前没提到过，这次做下补充。
我非常主观和狭隘的认为，“自住”和“投资”其实彼此的逻辑关系完全可以简单一些。
适合自住的房子，其实就是目前和居住体验相关的属性，如前面说的位置好、学校好、商业好、配套全、社区成熟等等，综合属性够好。
这些属性叠加起来的综合条件，让房子的产品竞争力得到了提升，也构成了好的综合居住体验。
而投资的本质应该是现在以同样或更低价格买的房子，以后能有人愿意以更高的价格接手。
因此，只用想明白，为什么以后有人愿意花更高的价格接手就够了。
对于这么个问题完全可以换算成：以后能不能住的更加舒服。（也可以一直吹泡泡 但迟早会破 不长久 不提倡）
如果能，那么这时间得多久，这点价格差到底值不值，想明白就行了。
1，明白自住和投资并非完全对立，本质还是同根同源，只是时间段错位。
2，理解有“规划”≠“有潜力”，得是未来能带来更正向的居住体验，提高产品竞争力才行。
因为我认为，就算前海的饼全部画成，目前可以买的这些房子，未来的居住体验/产品竞争力，也不见得会比同价段（20%价差以内 同楼龄）的其他产品条件近似竞品强。
但很长时间内的居住体验、租金、流通性、上学都是比较负面的，也有饼画不成的风险，这点价差，并不是很划算。
我不喜欢去挑极端案例去强行佐证，数据都严谨比对过了，逻辑应该也不难理解，如果要有不同意见就意味着居住体验上，未来能和这些竞品再高个台阶。
因为我觉得如果拿楼龄一样的产品去和其他热门风口地段去对比，很长时间内，福田都还是相当能抗能打的。
ps.以上观点，只适用于二手，或者不受限价背景的新房。
本篇文章来源于微信公众号: 唐老师傅Pro
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