1.
据消息传，深铁懿府一期有保留了24套尾盘，115m²的四房，均价预计11万/m²，全部带精装交付，预计下周一和懿府三期同时入市。
深铁懿府一期于2021年2月8日，，备案住宅744套，户型建面约112-118㎡，均价约10.3万/㎡。历经7小时，874号选完最后一套房。
深铁懿府二期于2021年11月14日，加推二期住宅648套，涵盖建面约100㎡3房、约120㎡4房，冻资1260批购房者，最终当天全部售罄。
深铁懿府位于华侨城北片区，安托山西侧，深云路以东，广深高速公路以北。
近7号线深云站，是安托山停车场综合上盖物业。深铁懿府总建筑面积约75万㎡，其中，住宅37.8万㎡（含15万㎡人才房），公寓2.76万㎡，办公6.34万㎡，商业2.29万㎡，配套4.15万㎡。一期只有一个面积段、两种户型，115㎡，南北通透的4房和坐北朝南的4房。
本次一期尾盘位于2号地块均为2/3/4栋的19楼，每层四户，AB户型。
前段时间去看了懿府三期的样板间，顺手拍了些懿府一期的园林，随手拍都是大片既视感，深铁这次算是把新中式表现得淋漓尽致的。
2.
市场上应该还是沉浸在前海万科打折，天健开盘销售遇冷的情绪中，与至于很多购房者会存在很大的矛盾，市场上也出现不同的声音，前海9万多都卖不完，凭啥来买这11万的。
其实市场遇冷也不是突然间的事，因为上半年新房入市的并不多，二手房成交热度相对而言还不错，市场情绪也比较稳定，从6月开始，新盘扎堆入市，很多区域的二手房被新盘频频冲击，客户被分散被提前分完，市场份额就那么大，谁先下手，谁称王。
之前8月份我有聊过这个观点，我有提及前海打折并不是什么不可能的事，市场上的开发商都在抢客，春江水暖鸭先知，房企的嗅觉远远高于我们。
所以市场并不是突然变冷，是渐行渐远了，像洋葱一层一层被撕开。
甚至最近一些自媒体呐喊声，“史诗级16条+三支箭救市，说房地产回暖在即。”
我的看法是，2021的政策对于供应端，的确用力太猛，目前属于一个矫正过往阶段，一步一步修复房企，保交付，稳预期，民生问题摆首位。
这是好事，但也没必要高兴太早，如果需求端政策一直无作为，那么，房企暂时的活着也只是治标不治本，苟延着，需求端一直不进场，市场没信心，到时候就不只是房企有压力了。
3.
可以很肯定地说一句，明年和今年情况变化不大，前提是，政策不变哈。
那么，既然市场不变，购房群体虽说指标在逐渐增加，但本质上的问题解决不了，需求端就会一直萎靡不振，但市场上依然存在一批很硬核的改善群体，这一类群体，有几个特征。
2.曾经在楼市里尝过甜头，不会轻易放弃深圳的房产持仓。
这一类的群体相对会更理性和睿智，不会太受环境和市场情绪干扰，因为他们清楚，即便低价卖房，也有机会低价买房，就怕行情来了，能好价卖房时，由于要置换更大的，大的户型调价幅度更多的时候，置换成本更高，可能望尘莫及了。
所以即便再辣鸡的行情，有些1000+的二手房，和一些新房也陆陆续续被成交。
是居住需求价值大于投资价值，同样面积段，户型更出色，品质和花园更优，目前这一类房产会比较吃香，在二手房市场，次新房/3+1/核心地段，被关注的和去化率更高。
主要是目前在南山福田，楼龄10年以内，预算1200-1500，大概率你是绕不开这几个盘的，香蜜湖的香蜜原著87-89平三房，总价1450左右，侨香村113平1350左右，锦庐花园87平1550的3+1，西丽博林天瑞142平1580四房，深圳湾澳城1618的89平4房，吉祥龙花园89平三房，宝能太古城88平三房，华润城润府一期89三房。
并且这些大部分都和指导价有差异10-20%，首付比例更为吃力些，税费方面保守大几十万，摩擦成本并不低。
对比之下，懿府一期115㎡的四房，总价预计1260-1300左右，即买即交付，品质可见，更令二套欣慰的是，一期已经把房产证办好了，有证则灵活啊。
懿府一期房产证
关注懿府和前海的基本是两个极端类型，各自看法比较分化，懿府这一块明显居家务实偏多，家庭有老有小，户型和园林会更符合需求。
关注前海天健万科更多是首套或刚改，购房者整体偏年轻化，总价上也有些差异，在万科大概折后1000-1100能买四房，天健部份中高楼层也接近1100出头，都比懿府要低于15%左右。
其实两边的需求比较重叠，有机会还是建议各位把握一下现楼。
shine(微信:shine0672）
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2022.12.2
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本篇文章来源于微信公众号: 宏盛楼记
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