这个盘牵涉了20年的恩怨，震碎了我的三观！

1

这是我在广州调研时看的一个在售新盘。

说起这个盘，还要从1993年说起。

那个时候内地房地产市场还只是个小萌芽。

当时以招商引资为名，吸引了一大波外资、港资房企进入内地市场搞房地产。

这其中就有位客家的美籍华人来到广州，并在高人指点下，看中了珠江边的一块地。

这块地就是现在广州金融城起步区唯一在售住宅——江源半岛。

也是目前市中心现存的、几乎绝迹的南向望江地块。

要说位置，那是真好。

北近黄埔大道，南临沿江大道，西眺金融城各大商业综合体，东靠车陂路琶鱼隧道。

向西15分钟到珠江新城，向南一江之隔是电商新星琶洲。

可这个地方在30年前，还是块远离城区的工业区，曾经的浪奇洗衣粉的工厂、虎头电池集团都在这个区域。

在老广州人的心中，这个地方不适合居住，污染太严重，还杵着大烟囱。

可是，沧海桑田，白驹过隙。

转眼10年过去，02年这位美籍华人办理了这块地的拿地手续。随后开始紧锣密鼓的项目筹备，这一筹备就是3年，05年项目终于开工建设。

再然后开始宣传要开盘，这一宣传又宣传了5年。

等到这个项目终于要开盘了，时间已经来到了2010年。

这一开盘不要紧，直接凭借2万/平方米的单价，奠定了广州作妖盘的霸主地位。

要知道2010年，广州最有排面珠江新城，也不过才三万而已。那个时候的宇宙中心天河的均价也才1.3万而已。

而2010年的金融城还只是不毛之地，它就敢开到2万？

这真的迎着风放屁，有股邪味。

更邪乎的还在后面，2年后，即2012年金融城规划曝光，凭借江景+金融城，江源半岛价格直接飙了，直接喊出10万+的毛坯价。

这真是放屁踩着药捻子，赶到点子上了。

当时买房人根本不相信有人敢卖单价十万。

因为在此之前，广州还没哪个盘喊出10万+，同时期珠江新城也才敢喊五六万。

这真是鸭子游水，哪有深浅。

结果可想而知，没人买。

于是就有了我们今天看到了结果。

同期楼盘早已卖完多年，江源半岛卖了10年，一共才卖255套。

其中AB区预售证都是2010年，A区已售住宅106套，未售90套。B区已售住宅149套，未售139套。C区285套虽已有预售证，但不卖。

参照其总规划，两期开发，一期共11栋，分A、B、C三区，主力户型涵盖70-206平方米两房至五房。

目前总销量还不足项目总套数的五分之一。

相比卖的慢，这个项目建得更慢。

你见过卖着卖着把自己买成老破房，翻新一下接着卖的吗？

我们调研时，正赶山项目整体翻新，包括小区大门、电梯、入户大堂等等。

门口的大榕树，一看就是有二三十年历史的大树了。

入户门是那种带网格防盗窗的。样板间里面的陈设也都极具时代印记。

目前二期主体还没完工，官方说法是，二期开工时间是2017年12月，计划竣工时间2023年12月。看目前的进度，没个三五年，怕是不行。

那么经过20年的洗礼，这个项目现在怎么样了呢？

周围360度是工地。

很多朋友路过还以为这是个烂尾楼盘。

从楼体外立面看，十分破旧，品质比不过旁边的回迁房。

总的来说，没有配套。交通也不方便。学校也一般。再加上现在还要面临产权严重缩水20年、户型过时、江景被遮挡等困境。

导致10年前就喊十万+的江源半岛，目前新房在售价格还是10万左右，且还带8500元/平方米。目前二手房同样徘徊在8-11万/㎡之间。

对比同时期其它楼盘——

比如，保利心语，2010年均价1.6-1.9万，目前小区均价14万左右。

中海花城湾，2013年均价3.7万， 目前成交价在16-18万。

所以只看涨幅，之前买房的255户买家肯定是亏的。

这真的是鬼打城隍庙——死都不怕，真能捂啊！

3

说到这里，朋友们应该品出来了，本文不是来分析这个项目好不好，而是要说这个开发商囤地能力。 

上世纪八九十年代，那时的外资和港资房企就深谙，房子不值钱，值钱的是土地！

所以，这些房企在内地房地产市场的最大做为就是——囤地！

比如2018年初，李嘉诚出售位于重庆南岸区用地，拟售价200亿元。

而这块地是和记黄埔2007年以24亿元的价格买下的。换句话说，十年过去了，和记黄埔啥也不干就赚了176亿。

囤地合法吗？肯定不合法。

那就没有法律法规，管一管吗？

有啊。早在90年代初，政府就颁布了《闲置土地处置办法》，里面规定：“对超过出让合同约定动工开发日期满1年而尚未开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，将无偿收回土地使用权。”

2012年国土资源部再次出台《闲置土地处置办法》规定：“未动工开发满一年的，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。未动工开发满两年的，无偿收回国有建设用地使用权。”

但，囤地却屡禁不止？

因为画几张图纸审批，就能拖数年。

开几台挖掘机进工地，就能骗数年。

上头查的紧了，就今天打造一个农民工住宿的棚子，明天打造一个车棚，至于多久能盖出房子来，当时没有规定得那么详细。 

总之，只要想囤地，开发商总会有办法。

近一二十年打击“囤地”从未停止。也确实真有不少已出让土地被收回。

比如，天津收回中芯国际土地使用权。

郑州收回恒大汽车14宗土地。

海南海口收回恒大8宗土地等等。

包括李嘉诚旗下的和记黄埔地产（成都）有限公司也因存在捂地、捂盘等不良行为，被成都高新区禁止新增融资、贷款。

但查处的还是太少。对这些囤地的真的就没办法了吗？

只能说目前有一个好消息是，从去年开始新一轮的闲置土地处置收缴开始了。

这一次和以前最大的不同是，通过人大立法出台政策，上升到了法律高度。也就是以后囤地是违法的，不是简单的罚款那么简单了。

希望这一次是动真格的，能把过去二三十年遗留的类似江源半岛项目问题解决掉。

4

最后，我们再升华一点心里话。

过去二十年，老百姓买房早的，也确实赚了点钱。

但老百姓撑死了一辈子也屯不了几套房。可是一群人愤愤不平，天天喊着收房产税，要打击这帮炒房的，要清算“他们”。

可早期的某些开发商屯一块地，一屯屯20年，就等于屯了个银行，这怎么算？

比如江源半岛，一块地开发了20年，到现在2期主体还没完工，从2万卖到10万，这算什么？！

当然，这些年港资外资几乎都退出了内地市场，刘銮雄的华人置业撤了，罗瑞康的瑞安房地产也撤了等等。

很多人分析是他们不看好中国的经济前景，出海避险什么的，其实什么都不是。就是因为他们在国内房地产市场上玩囤地，玩不下去了。

为啥呢？因为随着一二线城市的地价越来越高，囤地成本也太高了。还想像20年前花点小钱，办个手续，就屯一块地，一屯屯20年的日子，已经没有了。

其实你回想过去二三十年，曾经的外资、港资房企，他们在内地有什么值得一提的产品或者开发模式吗?

几乎没有。

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