同一项目，从单价1万卖到了15万，开发商凭什么？

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10月17日，北京进行了一场众人瞩目的拍卖。

位于北京朝阳区的博瑞大厦以20.37亿元被人拍走，这座写字楼位置极为优越，北京东三环和农展馆南路交叉口，紧邻地铁10号线呼家楼车站，而一路之隔就是著名的三里屯太古里。

然而，这栋楼的原主人，可能更为有名——大连永嘉集团。

这家公司为什么有名？

2012年，曾经收购了前苏联大型退役航空母舰——明斯克号。

中国曾经向乌克兰购买过三艘航空母舰，明斯克号，基辅号，瓦良格号，后来瓦良格号成为了我国的第一艘航空母舰——辽宁号，这是大家都知道的故事。

然而，大连永嘉集团购买的明斯克号，后来变成了军事主题公园，即“深圳明斯克航母世界”，使其成为了世界上唯一由四万吨级航母改造而成的大型军事主题公园。

现在，这家靠着购买航空母舰而一举成名的公司，现在必须依靠拍卖自己重要资产还债，只能让人感慨命运的无常。

然而，拍下这个酒店的公司，从名字看似乎寂寂无名，北京拾捌时宜企业管理咨询有限公司，于2022年9月底注册成立。

然而，他的母公司却是大名鼎鼎的凯德中国集团。

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如果你对中国商业房地产颇为熟悉，你不可能不知道凯德集团。

凯德集团是亚洲知名的大型多元化房地产集团，总部设在新加坡，并在新加坡上市。

凯德集团的投资组合横跨多元房地产类别，包括办公楼、购物中心、产业园、工业及物流地产、商业综合体、城镇开发、服务公寓、酒店、长租公寓及住宅。集团业务遍及全球30多个国家的200多个城市。

至今，凯德进入中国已经25周年，在中国42座城市拥有/管理200多个项目。目前，凯德在中国的总开发规模约2300万平方米，管理的总资产近2600亿人民币。

这是该公司旗下的写字楼项目：

这是该公司旗下的商业综合体项目：

然而，就是这家国家房地产巨鳄，从2021年开始，则在中国楼市屡屡上演鲸吞好戏。

2021年4月，凯德集团斥资36.6亿收购中航信托上海闵行数据中心园区，这是其在中国的首个数据中心项目。

2021年5月，凯德以5.01亿元从合作方亿达中国手中收购大连软件园腾飞发展有限公司50%股份，将持股提升至100%。

2022年3月，以11.75亿元拿下成都一宗住宅地块。

同一天，以23.1亿元在武汉拍下一宗土地。

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然而，在这个时候抄底中国楼市，绝不止是凯德一家。

据了解，从去年到今年，美国黑石集团，日本大和房屋，美国贝莱德集团，加拿大博枫资本等国家资本和房产大鳄，已经相继出资，开始抄底中国楼市。

这不仅让人想到了，2008年差不多相同的市场情况下，很多外资企业，摩根士丹利、高盛、普洛斯等外资都曾在中国加大布局，一年的资产购买量往往是平常年份的三倍到五倍之多。

为什么在这个时点上，这么多外资大鳄不约而同的开始买买买。

道理很简单，就是逢低吸入。

按照这些经历过西方百年楼市风雨的公司来看，中国房地产市场在2022年已经进入了波谷，很多资产已经跌的足够低了。

就以刚才提到的凯德购买博瑞大厦来说，评估价29亿元，拍卖价20亿元，基本上算是打了七折。

要知道，该大厦的租户包括项目内租户包括宝宝树集团、友邦人寿公司、北京众鸣世纪科技有限公司、百威（中国）销售有限公司北京分公司等，可见该写字楼在商圈的影响力。

然而，由于众所周知的原因，参加该拍卖报名的公司只是凯德一家。

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然而，如果再往下研究。

你会发现，外资抄底中国市场和我们平常楼市的投资逻辑则完全不同。

这些公司的买买买，除了逢低吸纳之外，一般来说还有三个特点。

第一、以看中长期租金的收租型物业为主，比如写字楼，购物中心，产业园等为主，反而住宅不是投资的主要方向。

第二、如果是城市写字楼方向，则都是属于超级城市的一二线的核心地段。

第三、一旦购买，长期持有，通过租金收益收回投资，并不追求再次卖出获得溢价。

比如，今年9月，上海富力地产的嘉誉云景项目就被博枫资产收购，标的面积约4.2万平方米、约560间客房。

交易完成后，该项目正式命名为上海五角场博邻行政公寓，定位中高端租赁住宅。

而刚才提到的那个凯德，在拍卖后表示，参考博瑞大厦周边大厦的平均租金水平，改造完成之后的租金水平可以达到10元/日/平方米以上。

据此可以粗略测算博瑞大厦项目年投资回报率约为8%。

很显然，这种逻辑和我们国内大部分的买房投资者，看中溢价不看中租金的观念有着较大的差别，这你就理解了为什么这些外资企业不积极投资中国的住宅。

因为，在中国住宅的租金房价比实在是太低了。

那么我们中国人能不能按照这套逻辑买房投资？

中国最懂楼市的黄奇帆曾经讲了一个真实的故事。

1993年李嘉诚在浦东搞了一个世纪雅园，所以2000年造好以后也不急着卖，先租10年，到2010年，这个房子已经从2000年的1万元/平方米变成15万元/平方米。

然后他李老板就把租赁合同到期的房子全部收回，然后每平方米花了1.5万元装修一下，统统按照15万元/平方米卖掉，立马全部卖光。

500套别墅他赚了多少?

而能赚这个钱的前提就是，李嘉诚1993年开发的时候基本上都是用了自有资金。

喜达屋资本的创始人Barry Sternlicht就说地产投资成功只需要三步：

1.低于重置成本买入。

2.尽可能使用长期稳定资金，而自有资金成本最低。

3.慢慢等待，时间和自然增长会解决所有问题。

而第二个条件会把80%的中国人挡在门外。

第三个条件会把90%的中国人挡在门外。

最后推荐一本书《房地产与中国经济》，是中国著名的敢说的经济学家盛松成的作品，说实话有点学术，不好懂，但是真实真是静下心来看看非常有启发。

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