前海扩容的传言一直有，尤其在2019年初大湾区规划纲要明确提出之后，更是甚嚣尘上。楼癫也遇到很多粉丝来咨询，有关宝中会不会划入、大小南山会不会划入、对周围房价有没有影响……
由于历史上前海相关规划有多次调整，各种扩容版本也是满天飞，在这里楼癫也将自己的想法分享给大家。
客观讲，政策本身的不确定性就强，更何况还要涉及到国家层面的审批和地方ZF的掣肘，所以这种预测就很容易被打脸。不过如果怕打脸就不预测了的话，楼癫也就不叫楼癫了。
一、扩容发酵
首先梳理下传说中前海扩容的几个版本。
版本一：2017年6月1日出版的《深圳特区报》上发表了一篇名为《以更大的视野和格局谋划前海战略定位和使命担当》的文章，就曾经提到：
“推动将广东自贸试验区中的蛇口区块、宝安中心区、大铲湾港区、孖洲岛及大小铲岛区域、大空港地区整合纳入深港现代服务业合作区，使扩大后的面积达到77.34平方公里，为建设粤港澳深度合作示范区拓宽施展空间。”
图1：前海扩容流传版本一
这是最早提出前海扩容的官方说法，不过后面就不了了之了。
版本二：之后某leader来深调研时，现场的一张效果图流传出来，又给大家增加了许多悬念。
图2：前海扩容流传版本二
此规划图包括了前海、蛇口自贸区、宝中、大铲湾和两岛区，民间流传也甚广。
版本三：直到2018年12月，深圳市规土委发布了《中国(广东)自由贸易试验区深圳前海蛇口片区及大小南山周边地区综合规划》，很多人又开始讨论是不是这个才是最终的版本？
图3：前海扩容流传版本三
事实上这次的《综合规划》只是原有自贸区2017版本《中国(广东)自由贸易试验区前海蛇口片区综合规划》的升级版，并不是扩容，国土局官方回复中也已经辟谣过。
图4：国土局对《前海蛇口综合规划》辟谣内容
期间还有“一湾五区双岛”和“一湾两山四区四岛” 等方案流出，但始终没有官方层面的扩容确认消息公布。
本来以为这件事就这样久久拖而未决下去了，结果大湾区规划纲要又重新提及这块内容，吊足了公众的胃口。
不过因为在小小的前海地区叠加了一带一路+自贸区+大湾区三大国家战略，同时又是深港现代服务业合作区和城市新城市中心，所以究竟是以上面哪个定位去扩容呢？
只有思考清楚这个问题，才能有机会预判出扩容的走向。
二、扩容依据
因为前海的规划已经变了几个版本，我们以最近的、最权威的《大湾区纲要》中的“扩容”内容描述为准：
在大湾区规划纲要第十章“共建粤港澳合作发展平台”的第一节有这样的内容：
图5：《大湾区纲要》中的前海地区内容描述
这段“前海篇”清晰地描述了前海扩容的目的和方式。
扩容的目的是强化前海发展引擎作用，拓展前海发展空间，并在新增范围实施前海政策。
而扩容的方式是在深港现代服务业合作区的平台上作文章，不是以自贸区平台，也不是以城市新中心的架构！
由此可见，前海扩容的基础依据就是两点：
l 要有可用土地
l 要与前海的现代服务业产业贴合
可用土地：看到这里你就会明白，前海扩容是要获得土地发展现代服务业，进而带动周边甚至大湾区发展。所谓的拓展发展空间，说白了就是缺地，缺没有产权纠纷的空白地。
很多人说前海里面还很多空地没开发，怎么还缺地？
事实上，自始至终前海管理局手里的土地就没多少，严重影响前海的开发进度，具体原因可以参考楼癫过去的文章解密前海的建设周期，
那什么样的土地是符合要求的呢？
一般情况下，城市主城区是连续的、相邻的，以某几个点扩散开来的一片区域，而产业平台则没有这方面要求。
此次扩容不是以城市新中心的名义，而是以现代服务业合作区这样的产业平台角度。那么这块扩容的区域不一定非要像主城区一样连贯接壤，甚至各个片区的分布可以是不规则的，也可以地跨不同的行政区。
比如自贸区平台就经常地跨几个不同城市，像湖北、辽宁、陕西等省的自贸区就地跨多个城市；
国家级新区也经常跨越几个不同的行政区，像天津滨海新区就囊括了大港、塘沽和汉沽三个区县，由沿海岸线的狭长地带构成。
所以城市新中心的规划图看着是很漂亮整齐，但不符合此次前海扩容的目的和路径。
图6：前海城市新中心概念图
产业贴合：再看前海服务业合作区的主要产业，是金融业、现代物流业、信息服务业、科技服务业及其他专业服务。所以扩容部分的产业导向，明显要贴合金融、物流、科技研发和商务服务的这几大产业。
图7：前海深港现代服务业合作区发展目标和主导产业
现在，你可以思考下深圳西部有哪些片区符合这样的要求。
至于前海扩容与自贸政策是不是完全无关，楼癫也不这么认为。本身现代服务业也是自贸区重点开放和发展的项目之一，两者政策高度契合，自贸区平台具备成为前海合作区的先天优势。
综上，楼癫初步得出结论，前海扩容，定位金融、物流、信息、科技等服务业产业的空白地会是优先选择。
三、扩容先例
前海扩容我们没有经历过，那其他地方有没有过类似的案例供参考呢？
像前海这种国家重点扶植建设的地区，全国能够在地位和产业层次上能有所对比的，估计也就是上海浦东、天津滨海和雄安这几个地方，其中只有上海自贸区是有过扩容经历的。
刚才有讲到，虽然自贸区不等于深港合作区，但毕竟有比较紧密的联系，而且在如此重点的地区，上层考虑平台扩容的大国施政思维我们也是可以参考的。
图8：上海自贸区扩容案例
整个自贸区制度和建设，上海是先行于全国其他地方的，其他自贸区的很多政策都在照搬浦东。而且上海和深圳同为临海型城市，港口、机场贸易发达，所以上海自贸区扩容的案例，就有很高的借鉴意义。
上海自贸区扩容历史：
2013年前海自贸区成立，共28.78平方公里，包括外高桥保税区、洋山港和浦东机场片区，如左图。
2015年第一次扩容，增加到120.72平方公里，加入了陆家嘴金融区、金桥开发区和张江高科技片区，如中间图。
目前上面已经讲了第三次扩容，当前最热门片区就是包括之前几个零散片区的整个大临港片区，如右图彩色部分，当然也有传说，还会包括虹桥机场。
从中，我们可以看出三条基本的扩容特点：
1.临海型城市向海而去，向海洋布局
2.金融、物流、科技、机场和港口这些生产要素高度集聚、流通的片区会是优选
3.地区先行先试之后的空间拓展，会几倍地扩张面积，绝不小家子气
基于以上推测，前海的扩容方向应该是往机场、港口、科技研发和专项服务业片区。另外，深圳是国家层面的全球海洋中心城市，更应该向海而去，向海洋要空间，发展海洋产业。
四、扩容猜想
结合上面分析，楼癫推测前海扩容将主要包括三个部分：
图9：前海深港现代服务业合作区扩容范围猜想
首先是大铲湾及周边岛屿和宝中的商务区：
大铲湾和旁边的大小铲岛的规划并没有确认，目前只有一个港口功能。而宝中西南部还有很多空白商业办公用地。
虽然可能会受到地方政府的抵触，但是这一块毕竟是离前海最近的空白处女地，是周边所有片区中被前海囊括概率最大、确定性最强的片区。
其次是空港新城和机场服务区：
空港新城本身是广深科技走廊上深圳的四个核心之一（另外三个是科技园、坂雪岗和国际生物谷），同时辖区内的海洋新城，是未来深圳迈向全球海洋中心城市的重要布局。
而由机场周围和国际会展中心构成的两大商务核心，会明显带动周边商务、临空和专业服务业的发展。
这两块地区与前面所总结的科技研发、物流和服务业，产业上很贴合，所以楼癫认为被划入前海的概率很大。
第三部分就是由赤湾港、妈湾港和太子湾邮轮母港构成的港口版块：
这一块目前是蛇口自贸区的主要组成，是深圳西部最大的港口组团，拥有旅游、物流、科技和信息服务等产业。
这一块本身有良好的发展势头，太子湾还有一部分稀缺的空地，再升级为深港现代服务业合作区的概率很大。
而同是自贸区内，楼癫没有把原蛇口老城区（上图中黑色框部分）纳入的原因，就是考虑到该片区老化没有空地，并且片区属性以居住区为主，与前海合作区的产业政策不是很契合。
另外，这不是新城市中心扩容，所以主要思考角度不是要帮助解决像居住、休闲这类民生问题。
一般只在城市功能规划上，才会考虑市民休闲而囊括山、湖这类自然资源。所以外传的会将大小南山和之间的居住区扩容进来的传闻，楼癫认为概率并不大。
首先这里面积很小（上图中黄色三角区域），而且基本都是成熟居住区。没什么空地，也没什么产业，与前海的经济发展关系不大，为什么要划进去呢。
如果我们再想的多一些，会不会把河套地区也纳入呢？
楼癫认为不会，因为《大湾区纲要》对河套地区有单独的描述，并且深圳政府也明显想把河套做成另一个品牌来运作。
图10：《大湾区纲要》中的河套地区内容描述
值得提出的是，宝中独特的位置，不管扩与不扩，他都是未来前海新城不可分割、血肉相连的组成部分。
五、扩容影响
至于扩容对前海有什么影响，楼癫觉得对深圳的经济发展肯定是利好。
纵观整个大湾区，前海与南沙和横琴最明显的不同，是前海几乎没有住宅。也就是说前海在一门心思发展经济和产业，虽然大部分企业还没有搬进来办公，但辖区经济数据现在就已经很漂亮了。
这可能就是为什么在《大湾区纲要》中，前海排在地位更重要的南沙之前，并且唯一被提到要扩容原因吧。
扩容可以解决前海急需的土地资源，也可以增加前海的施政权限，未来前海的发展会明显加速。不论对深圳西部发展，还是城市新中心相关规划的落地都有非常大的帮助。
而大家比较关注的房价，楼癫反而觉得影响并不会很大。影响房价的核心因素还是周边的配套和居住的人群，这也就是为什么目前深圳最贵的地区——香蜜湖和深圳湾，都不在自贸区或者其他产业合作区的原因。
所以前海城市新中心的配套落地，企业三年归巢计划带来人气，才会对房价有更实际推动力。指望一个规划区划入划出，就带来房价的波动，对现在已经很精明和冷静的市场来说，就比较困难了。
暂无评论内容