这一点已经讲过，不过貌似很多人还是没懂，而且个别人已经把概念混淆了。同一个街道，西边在，东边可能就不在，但不能因此就说整个街道都在。
楼癫想说，就确定个区域有这么难么，路名都告诉你了，在地图上沿着这几条路画一下就知道了。
按照上面红色部分的官方描述，大空港的区域就是如下右图框中范围，可以看到沙井 福海 福永 航城 西乡这5个街道都有一部分区域在其中，至于其他区域虽然在同一个街道，但不在范围内；
在不在空港范围内的差距会非常之大，具体分别下面会讲。
大空港两带六区功能结构图
上面左图为官方大空港“两带六区”区域功能结构图，明显看到大空港产业的六大片区，并不包括沙井 福海 福永 航城这几个街道的东部。
所以，老提这几个地方干嘛！就因为这几个新盘开在这吗？
至于一些人鼓吹的地铁12号线和20号线对沙井福海和新桥老城区域（以下简称“老城区”）的巨大作用，楼癫想说你有没有好好看看图，睁着眼说瞎话都不知道是哪来的自信。
这两条地铁线在机场以北的主要作用就是联通会展场馆与现有地铁网。20号线全部都是在填海区，12号线的经过路线完美地避过了沙井老城，站点基本都在以上六大片区内。
由于11号线的速度，经过枢纽站点多并且经过的都是核心片区，12和20号线对福永站以北的“老城区”优化作用并不大。
深圳轨道交通20号线用地示意图
根据规划，至2025年，大空港地区基本建成开放合作、高端引领、创新驱动、环境优美的国际一流空港都市区。
楼癫想说，空港的定位是很高端，但是现实来讲，这上面的哪一点能跟“老城区”能扯上关系？
二、片区属性完全不同
空港的定位越高端，就离“老城区”越来越远。
这是两条不同的线，进程和方式完全不同，走的越久偏离的就越远。楼癫从下面四个方面来对比这两个不同的区域。
1，片区功能定位，大空港——国际一流空港都市区，粤港澳大湾区新城，“创新、创业”的经济新引擎，粤港澳协同发展引领区、前海战略拓展区、国家未来产业创新集聚区
“老城区”——老沙井老福永片区的生活中心 制造业大区 承接大前海范围内的外溢居住需求
2，片区发展方式，大空港——填海，土地整合，周期短，见效快，成本低，一张白纸好规划
“老城区”——旧改驱动，片区存在巨量的小产权房和旧厂房，周期长，成本高，点状改造不成片
3，片区历史和圈层，大空港——高精尖技术人员，会展服务业和空港经济配套产业人才为主
“老城区”——原土著居民，工厂内管理人员和工人，以及大前海外溢的打工族等4，片区政策，大空港——深圳市十七大重点开发片区之首，保税政策，招商引资，鼓励创新的优势政策，高投资 高产出的模式
“老城区”——鼓励产业转型，鼓励创新，继续深耕制造业，推动旧改 棚改的政策
从上面对比可以看出，福永沙井老城与龙华老城 布吉老城都没有本质区别，充其量就是离空港比较近罢了。
但是龙华老城离北站商务区也很近，布吉老城离罗湖也很近，聪明如你，对比下这两边的现状就了解了。
目前龙华老城卖4-5万，红山上塘卖7-8万；以后一旦空港的填海区一个新盘起来，很可能就卖7万8万甚至更高，但是福永沙井老城区这边还是4万多5万，因为他们本身就是两个完全不同的片区。
三、沙井的生活配套并不是第一选择
福永站以北的“老城区”，生活配套最好的位置在沙井市民中心周围，加上散落在地铁11号线沿线的综合体和京基百纳商业构成了这个片区的主要生活配套。
原因是由于早期离市区太远，又没有地铁通勤，自力更生建立了独立的生活配套框架。
但我们必须要清晰地认识到：
1.片区绝大部分的居住环境脏、乱、差
2.配套不齐全，医疗 教育 交通等短板很多
3.商业体量虽然不小，但品质不高
像塘尾、和平一带，居住环境非常一般，存在治安隐患，周边环境给人的感觉如同“乡下”。像福海街道内，目前没有一所高中，公办小学和初中学位缺口比较大；医疗资源不足，仅有一家民办医院，没有公立医院；文体设施不健全，没有文体场馆，社区公园规模、建设水平都存在不足。
考虑到学校 医疗 交通 老化等因素，这一块只能称为“次区级”，对比关内和宝中“市级”的规划，还是差距很大，更何况还有环境治安 人文 城市面貌等方面的差距。
另外，从下面的地铁图可以看到，虽然“老城区”离空港更近，但是由于宝安区本身就是南北向纵向发展，缺乏横向轨道交通，人流疏导优先走的就是南北向的轨道沿线。
地铁和高速公路使宝中碧海等新型片区往来空港也非常方便，而且，这些片区的发展成熟程度城市面貌 对人群的吸引力更强。
例如，香港亚洲博览馆，就业人群并不集中在场馆周围，而是从市区往返上班的居多。
所以，楼癫认为，考虑到价格因素，将来就业人口起来的时候，中低端的需求会外溢到“老城区”，但是中高端的需求还是会选择在空港新城内，或者往南的前海范围来解决。
但是永远不要忘记，决定一个片区房价天花板的，就是这些高端需求。
四、天真的旧改
有的人认为政府大量资本的投入，老城区的环境就能发生天翻地覆的变化，配套会完善，区域会宜居。
楼癫只能说太天真了，资金要看放在哪里，如果是一张白地就很快，如果是在旧改这个无底洞里，就很难讲；
截至目前，深圳还没有一个完整的片区是由于旧改推进而涅槃重生的，如果这么容易，想一想罗湖目前为什么还困于旧改。
前段时间的华润城火遍了全城，但鲜有人知道，大冲旧改早在1992年就提上议事日程，1995年市规划国土局就明确了大冲村的旧村改造；到现在，足足过去了20年，这还是比较容易的农民房旧改，尚且拖了这么久。
像2010年深圳城市更新单元第一批计划的8个旧住宅小区，无一例外全部卡壳，目前只有鹤岗小区体量小，成功达到了100%的签约率。
以上就是城市更新的现状，所以，不要妄想老城区能随随便便砸一些钱就能发生翻天覆地的变化。
根据规划，大空港建设步骤分三步走：
一是2018年前建成一批基础性、功能性项目，拉开空港都市区发展框架；
二是2020年前基本建成开放合作、高端引领、创新驱动、环境优美的国际一流空港都市区；
三是2025年前全面建成国际知名的空港都市区、湾区新城。
由于这是两种完全不同性质的片区属性，“老城区”的建设周期和城市更新速度会很慢，根本追不上空港新城的建设速度，比翼双飞并不现实。所以，这个2025年就全面建成的湾区新城，空港都市区，并不包括“老城区”。
但是更多的人似乎没意识到这一点，以为只要临近大空港范围，不管是不是老城区，都能搭上这班快车，还是太天真了。
暂无评论内容