万科金域学府的楼评（深中学区）

上个月底龙中的新盘——万科金域学府，拿了预售证和备案价，即将开盘入市。

这次可售商品房5栋932套住宅，主力面积为78/90/117/145/183平，均价4.6块钱。

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按惯例流水账的评测我就不整了，互联网上一抓一大把，如果对项目没啥概念，建议去房网简单先了解下情况。

简而言之，这盘子在龙岗中心城，算是万科翰林城的三期。

项目占地1.5w，住宅建面5.84w，靠近16号线回龙铺站（在建），以及深中龙初。

对项目基本情况和参数有了概念之后，我们开门见山，直接进入主题，挑重点聊。

一、地段感受

对于龙岗这么个位置，之前我写过两篇相关题材的文章：

《龙岗的未来还有救吗》

《老破小和新远大咋选》

由于东部楼市过去的表现不太理想，市场上这几年对于龙岗买房的声音，普遍看得有点消极和悲观。

造成这种局面的原因我觉得主要是：

1，城市发展方向，确实很难实现“东进”

2，通勤效率太低，购买力不好外溢

3，缺乏优质学区，普遍没有吃到上轮周期涨幅分化的关键变量

4，二手房存量大，新房增量也多

5，区域太大了，数据统计上很不划算

但随着地铁14号这条快线的开通，学区属性的弱化，23这两个核心矛盾的消失。

挑好的产品，在龙岗未来的市场表现未必会差。

而自住方面，若是当地就业或14号线沿线上班，龙岗如今的居住环境和体验，还是有比较不错的性价比。

二、周边情况

回到金域学府这个楼盘，目前所在的龙中大片区，次新房扎堆，环境一直都相当不错。

在刚需盘的层面，除了距离市区比较远之外，其他条件都挺好的。

不过在回龙铺这个小片区和楼盘而言，有些独特的优缺点。

缺陷面：

1，比起龙中其他区域，周边还有不少的城中村围着，观感差了一点。

2，由于在龙中北面，有点略微边缘化，大型商业和市政配套，比龙中其他区域少一点。

优势面：

1，旁边便是深中龙初，算是目前龙岗最强的初中学校之一，过去成绩表现也比较稳定。

只不过这块地一直没有学区归属，距离太近，原本有机会纳入其中，变成优质学区房。

但前段时间深中将兰著学校纳入了集团化管理，我发现官方已经将金域学府这块地纳入了深中兰著的学区范围内，还真就正好赶在开盘前。。

虽然说兰著学校过往的成绩，放到龙岗上百所初中里也就中间水平， 算是相当普通了，就算被深中集团化加持后，也是任重道远。

上学这方面很难带有多大期待，但多了这么个概念和盼头，对于投资属性上还是会有明显帮助的。

这结果有好有坏，基本失去了纳入深中龙初学区的机会，但也捡了个九年制的深中兰著保底。

2，万科翰林城的一二期，由于是优质学区房的缘故，成交的单价就算跌下来了，现在也还能维持在七万左右的水平。

虽然是丐版的深中，但“倒挂”还是有的。

3，距离目前已经在建设的16号线回龙铺站近500米左右。

后续开通了之后，交通会变好很多。

三、产品感受

至于产品本身的一些情况，目前已经开放了实地样板房，我实地看的感受而言。

万科的的产品，虽说是刚需盘，但不论是实际品质又或细节设计，都还是有一定优势的。

户型方面：

1，78平的3房，实用且门槛低比较赞，也是性价比最高的户型。

2，117平的4房，横厅南北通透的格局，在同面积段而言也蛮不错的。

3，90平的比较普通，145/183平没必要。

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产品内，似乎其他缺点暂时也没看出啥来，如果有啥被我漏了的，大家可以评论区补充。

或者如果对新房和市场想要有更深的理解，也可以将我之前些的新房相关题材的内容都看一遍。

《新房二手差异有多大》

《新房价值的科学评估》

《看房到底都看啥东东》

《户型怎么看好坏优劣》

《新盘选房逻辑及策略》

《深圳新房的茶神传说》

《新房违约的退定指南》

《新房流程的一些bug》

《新房限价就品质拉胯？》

《新房使用率特别差吗（上）》

《新房使用率特别差吗（下）》

《魔幻无比的深圳楼市》

《深圳楼市的魔化情绪》

《深圳三季度待开新房（33个）》

《深圳楼市的买房建议（22年Q3）》

四、能不能买

说了这么多大部分人应该比较关心的还是，能不能搞。

就冲着这“倒挂“在龙岗的同期其他竞品而言也并不差，性价比还可以的。

但毕竟套数也不少，估计万科还得持销很长时间才能卖完，完全可以不着急观望其他选择。

同期会面临的主要竞品，其实要么是光明的万悦山、颐瑞府、观园之类的，又或者同在龙中的深铁大运项目和星龙园。

大体上这些楼盘的价格都差不多，就特点上会有一定的不同，看着盘子多而杂，好像很纠结，细看其实不咋难选。

因为正常情况下，光明和龙中的受众群体应该是不太重叠的，分别对应着西部和东部之间的就业人士。

至少我是觉得，如果光明的通勤在能接受的范围内，我相信大部分人，在如今的市场环境下，会选龙中的可能性也很低。

至于同区域的竞争，学校和产品应该算是金域学府的绝对优势了，如果看重这两块基本无可挑剔。

但换到位置上不论星龙园还是深铁大运，都明摆着比vk强一截。

按自己需求对号入座就好了。

本篇文章来源于微信公众号: 唐老师傅Pro