万科瑧湾悦的楼评（前海）

前海4盘的系列楼评，接着颐城栖湾里后这次再聊下第二站——万科瑧湾悦。

聊之前还是按惯例，对该项目没啥概念，推荐上房网去找下资料复习下先：

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简而言之，这盘子就在栖湾里的隔壁，项目占地约3.3万㎡，规划建面约25.3万㎡，容积率3.75，车位比1:1.14。

地块分两期开发，共5栋654套由113/170平户型住宅，1栋人才房和公寓组成。（预计首开北地块三栋约322套）

目前还没出价格，不过看前海过往的新房定价规律，10.7w带装修的均价基本没啥悬念了。

按目前项目的工程进度，顺利的情况下本月底就能开盘，就算耽搁最迟也就下个月，感兴趣可以密切关注动向了。

一、地段感受

我算是典型的前海悲观派，以前写过两篇前海的黑料，深入浅出系统性的分享过看法，想对这边有更深的理解，极力推荐先看下。（延伸阅读 前海的黑料 / 续 ）

大体的中心思想也很简单，我并不认为产品没有明显优势的情况下，前海飞黄腾达后里面的住宅，就能比目前深圳头部地段的竞品跑出更高的上限。

前海在发展阶段前期带来的价格优势，未来随着区域推进，就算有机会达到同样的天花板，实现更高的投资回报率。

但这部分价差，代价也是用确定性置换来的，延伸出了长时间的租金、流通性、居住体验、持有体验等等问题。

相对而依然，我不觉得这笔买卖更划算。

不过以上观点针对的都是在市场价的背景下（二手）在讨论，抛开价格谈缺点没啥意义。

目前新房由于有限价，核心区的项目在这方面的压制更为明显，实际的性价比都蛮高的，在绝对的价格优势面前，基本都值得买，只是要综合评估和自身需求是否合适。

在前海的内部，具体到妈湾这板块的细节讨论绕不开与另外几个竞品所在的桂湾之间比较。

二、内部差异

大概有如下几个核心差异：

1，地理位置上

妈湾算是在前海比较深入的“腹地”，三面被山海阻隔，仅有少量隧道和西北部接壤前湾和南中。

不同于桂湾本身就在前海比较北部的位置，密切的靠着宝中、科技园等区域，还有地铁可以直接触达。

相对而言，交通上明显好了很多，这点在未来很长时间内都是不可逆的差距。

2，发展阶段上

桂湾是目前前海最早开始规划和开发建设的区域，目前的区域完成度明显高了许多，有着至少五年的领先优势。（粗略估计60%+）

而妈湾在这方面着显得比较后置，除了铁路公园附近的组团，其他的还保持着原汁原味。（粗略估计20%+）

这也就导致了桂湾在居住成熟度和配套上，不论现在还是在未来较长的时间内，都会有比较明显的优势。（再不济考虑到1 还能去蹭宝中的市政）

3，区域定位上

桂湾以金融业为主，密度容积率高单位产值也高，而妈湾则是肉眼可见的港口物流贸易为主。

一方面桂湾确实会明显高大上一些，同时也要考虑到港口码头的难以搬迁安置，可能会长期占位占地约束区域长期发展，以及货柜车对区域居住环境带来的负面感受。

我觉得桂湾的地段上，明显还是会比妈湾强的，但这方面的优势，又并不能说特别大，因为还有另外几方面的变量。

4，长远发展上

如果，记住是说如果，未来深圳的经济继续向好，产业增速理想。

前海作为大湾区的龙头，作为宇宙的新希望，呈现一片欣欣向荣，要考虑长期发展，完全兑现以前画的ppt。。。

由于妈湾比较后置开发，起点和定位一定是会更高的，地理位置上也能顺势成为前海真正的中心。

当然，就算如果能实现，也是奔着十五年以上的目标了。

5，组团细节上

其实前海也考虑过发展阶段不一，对局面造成的居住体验上的负面影响，所以将内部板块分成了多个大的单元。

进而实现以单元为单位分期开发，这样小单元的成熟，就能满足大部分的居住和生活需求，避免楼盘和配套割裂的问题。

所以妈湾给人的整体板块印象确实不太行，但回到十九单元也就是铁路公园这一块上。

西边有写字楼集群区隔开兴海大道的影响，周边有水廊道公园、露营公园、印里商业街、丝路长廊环绕。

单元内的商业体量并不小，也有地铁、有学校。

综上，确实妈湾这块位置会比桂湾差，但也有特点和优势，并不止于差很多。

三、产品情况

板块唠嗑了这么多，再来说下产品实际的细节情况。

先来优势：

1，vk最近维权似乎比较频繁，这盘子样板房部分朋友看了给的反馈也一般，但我前段时间去看了次，感觉比预期还是好蛮多。

简而言之，万科对产品及细节的把控还是可以的，我主观感觉这盘子的品质在目前这个价位的新房，是可以作为优势点的存在。

这点建议实地去感受会好点。

2，113平这户型做成了四房，餐客厅及三个房间都能朝南，功能性相当的好。

实际各个房间和功能分区的尺度，也比我预期的要好，这方面优势在千万档的新房仅此一家。

缺点嘛：

旁边是月亮湾大道，只要去过，懂得都懂，用恐怖如斯来形容应该不为过，虽说旁边绿化带距离有适当区隔，并没有那么直接的面对。

但货柜车飞沙走石和噪音问题依旧会蛮难受的。

然后是23年底妈湾过海隧道会通车，将会分流部分大货车走过海隧道上沿江高速，但也避免不了部分大车还是会走月亮湾，并无法完全避免噪音问题。

其他方面的优劣，更多是地段本身，在上个章节基本都有聊到过，所以就先说这么多。

四、总结

最后，简单做下总结，就说点直接的，能不能买和该怎么买。

今年千万档的新房中，关内好点的项目也基本开的七七八八了，下半年甚至明年，有可能这个预算段对性价比有追求，买房的问题基本都是在前海内纠结。

前海这一堆绕口令一样的盘，栖湾里、臻湾悦、悦湾府、云海湾啥的，其实只要去看过也能感觉到特点相当的明显。

妈湾两个（栖湾 臻湾）优势在产品，缺陷在位置。

桂湾两个（悦湾 海湾）优势在位置，缺陷在产品。（后面会开专题细讲）

优劣相互对冲基本没啥问题，但依旧盖不过桂湾这边加装修限价也才9.7w，足足便宜了1w单价。

所以在性价比的层面，我还是会觉得悦湾海湾是比栖湾臻湾强的。

自住方面建议则是知道性价比差异后，谁也别听，根据自己需求偏好以及确定性，来搭配组合做平衡，综合看那个相对更合适自己。

最后感谢现场销售：潘丽华 13316993256 提供的项目资料，有相关需求可以扫码找他。