龙华这边改善档新房的重点项目就剩——招保龙誉没聊了，这回专门来补上。
地块是去年招商和保利两个央企联合在土拍市场进货。（和闻华里 学士里同期）
当时的出让要求写了商品房毛坯出售均价不得超过7.05w，换而言之精装修售价大概率就7.45w。
按惯例，如果对该项目没啥概念，推荐上房网去找下资料复习下先：
关键信息就项目占地约2.5万㎡，容积率5.0，总建面约17.7万㎡，其中住宅占10.8万㎡，建成后有6栋，分别为83-95-125平3-4房，共计758套住宅组成。
首先是地段感受，毕竟是在龙华这种备受争议的地方，不管对这片是否熟悉，在人云亦云之中，很多人下意识的对其都有一定的抵触情绪。
要对这个区位的现状及未来，构建清晰且科学合理的认识，建议先看下我前面写的《宇宙中心龙华的归属》这篇。
简而言之，龙华的未来大概率摆脱不了睡城的命运，但远近郊其他片区也半斤八两，没必要五十步笑百步。
若是从睡城角度出发，龙华的发展阶段相对更加成熟，配套和学校的优势明显，加上和福田的物理距离近，通勤的优势很难逾越。
龙誉在龙华所在的北站板块，虽然不及红山的综合素质及条件，但作为二梯队和上塘扳手腕是没啥问题的。
主要是回到龙誉这个盘子上，相比起同价位的闻华里/珑境等竞品，缺点相当明显：
1，它所在的北站周边，画了核心商务圈的饼之后就一直没咋推进，目前发展阶段比较前期，有待开发。
显而易见有缺配套的问题，除了缤果空间之外，就没别的了。
不过随着旁边华润新拍的综合体项目建成后，该问题基本就能得以解决。
2，地铁直接买一送一，虽然龙华今年的楼盘大多都有着标配特性。
但龙誉这次的换成了豪华噪音套餐，直接是两边的夹击，搞成了立体声。
其中深外的牌子名声在外，有憧憬空间，而玉龙这几年表现也还不错，高分段率是时不时能冲进top30多的水平。
只不过学区画的比较大，玉龙没知名度，深外纯初中不够稀缺，含金量并不高，也给不了多少溢价。
就好比闻华里83平的单位，全部都是朝北，龙誉在格局上有升级的情况下，朝向也成了东南或西南。
而95平的户型有一半则做成了实用横厅，相比闻华里的94平也强了一截，比起珑境110平就实在多了。
综上，细节论性价比的层面，感觉跟闻华里和珑境（小户型）差不多，就主要是特点不同。
选起来也不咋复杂，噪音、配套、户型、品质之间，挑出最在乎的一两个点，问题也就清晰了。
对于该项目，大部分人纠结的核心争议点，应该是要不要等旁边的华润新项目，毕竟那边没有噪音的问题，多了商业和大型绿化市政为一体，就贵了2k，明摆着比龙誉强。
闻华里和珑境还能各自因为位置和品质的需求而适当妥协性价比，华润这块地看着简直就是把龙誉按在地上摩擦。
但如果细看，其实同配套有兼容性， 这层面的差异实际很难拉开竞争力的差距，核心就只是噪音上的差别。
换到这问题上的视角，应该是看有没必要牺牲确定性和多加两千块，换个没噪音的盘子。
我能说的是这两千升级选配无噪音版本肯定值，但确定性这玩意得知道行情才能评估，我法力不够。
最后感谢现场销售：陶淼 13066955703 提供的项目资料，有相关需求可以找他。
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