宏发万悦山二期的楼评（光明）

顺着刚需档上车盘系列的节奏，再聊下今年重点项目的第四站——宏发万悦山二期。

该项目的一期在去年3月份均价4.88w开盘，当时有着极高的热度，资料审批难度历史最严的情况下，还刷出了72.3分。

如今截然不同的市场环境下，二期卷土重来，到底能不能买，是否可以延续过往成绩，这应该是很多人都好奇的问题。

老规矩，聊之前建议先上房网复习下基本情况。

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对楼盘有了大体概念之后，我们直接挑重点进入主题。

一、

地段感受上过去我对光明的态度都一般，最近写了两篇相关文章，光明的未来能否光明（上/下）。

中心思想觉得这地方，花里胡哨的ppt概念啥的有点虚，产业升级不建议有啥期待，以后就是个睡城。

但作为睡城比起同价位的沙井、福永、石岩、观澜等地，区域面貌和居住环境的优势也比较明显。

只是作为代价，以后通勤可能会有很大隐患。

关键在于比起替代性的板块，目前新房中优质项目的选择也比较窄，在这边能买到的盘子相对会更优质一些。

对于关内打工的普通刚需而言，五百块以内预算，房屋品质和面积有点要求，也很难找到更好的选择。

二、

万悦山这盘子在光明所处的位置是新城公园/凤凰城组团，因此和光明里一样，地段上是比较大的亮点。

算是整个光明最核心最好的住宅片区，区府隔壁，整个光明最好的商业和配套都在附近，周边环境面貌崭新，13号线也才几百米。

学校是深实验光明校区的中小学，在该价格段可以说位置是绝对的顶配。

但二期的产品比起一期确弱势了一些，减配两个点。

1，失去了户型高赠送的优势，88平从4房变成了传统的3房格局，相对会比较普通。

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而79平的户型能实现3房的功能性，比起竞品倒还有优势。

2，但这期79平户型，全部靠地铁和光明大道，虽然深铁将6号线封起来了有一定弱化，但不论是观感还是主干道的噪音。

也始终还是硬伤，这部分也成了这项目的核心缺点。

三、

除了这些之外，市场上对于该项目还有两个争议点。

1，地铁夹在凤凰城站和光明大街中间，距离都接近1km，两边都不讨好，地铁有点远了。

个人觉得，如果依赖地铁通勤的人群而言，这个距离确实不那么方便，但还在大多主流购房人群都能接受的范围之内。

实际从二手房市场众多楼盘的表现中，500/800/1000米之间，价格基本不会拉开差别。

超过1km才会出现明显的负面性，所以对这点应该看自身使用地铁的频次来评估合不合适。

2，小区是园林开放管理，对于这方面的口径，我主观感觉更像是宏发出于免责的考虑，担心受政策影响无法成功封闭管理而控制客方预期整出来的。

按项目效果图来说，大概率还是和普通小区一样。

不过就算是开放社区，作为刚需盘，我并不认为对楼盘价值的影响会很大，毕竟也没谁人会三天两头往别家小区去逛，这点感受上的落差不值钱。

四、

综上情况，简单总结下，这盘子的位置得天独厚，在同价位而言妥妥的顶配。

地铁距离上倒不影响价格，但确实有点不太方便，这得综合看是不是以地铁作为主力通勤做评估而加减分。

而小户型会有地铁和主干道带来的噪音的影响，这方面硬伤基本没得解，噪音敏感度不同人差异大，要结合自身情况看接受度。

然后是由于该项目不是跟前面聊的三个盘子一样，去年二次集中土拍的地，限价判定上会更狠些，价格上要贵个几千块。

79平的户型，如果能接受噪音的情况下，观园之后，顺位成了今年该预算最优解了。（接受不了。。加钱）

89平最直接的竞品是颐瑞府105平，两个都是光明里之下的同价最优解就特点不同。

贵个几千块，隔壁多个深实验九年制学校，怎么也不会亏，感觉性价比相当。

两边如何纠结的问题，应该看户型（多个房间）和学校之间的取舍。

118平这个户型，主要竞品是海岸城，如果不是对阳台朝北这个缺陷看的很敏感（也算南北通透），感觉比那边实在些。