颐城栖湾里的楼评(前海)

10-1660137812


前海今年的4个热门新房也将接连进入市场,这次前海4盘楼评系列,首站安排上打算最先开盘的——颐城栖湾里。


名字可能有点拗口,这盘子其实就是颐湾府的二期,共由6栋352套小高层住宅组成,分别有117-121-123-262四个户型。


价格表虽然还没出,但按前海这块过往的新房定价规律,10.7w带装修的均价基本八九不离十,大概率本月底开盘。


项目更多的相关细节参数我就不水字数了,网上一抓一大把,按惯例建议大家上房网或下图复习下。


·

8-1660137814

2-1660137814

10-1660137815

1-1660137816

7-1660137816

1-1660137817

5-1660137818

10-1660137818

9-1660137819

5-1660137819

3-1660137819

上下滑动查看更多


对基本情况有了概念之后,我们开门见山,直接挑重点讲。(延伸阅读 看房都该看些什么


一、地段感受


以前我写过两篇前海的黑料,属于典型的前海悲观派,想对这边有更深的理解,极力推荐先看下。(延伸阅读 前海的黑料   )


大体观点很简单,我并不认为产品一样的情况下,前海飞黄腾达后里面的住宅,就能跑出比深圳现阶段同类型的顶级住宅有更高上限。


只是同样的天花板,前海有价格优势,投资回报率确实可以更高。


但这部分价差,是拿了确定性来置换的,还延伸出了长时间的租金、流通性、居住体验、持有体验等等问题。


相对而依然,我不觉得这笔买卖更划算。


以上观点针对二手,新房在现房有限价的背景下,性价比优势还是很突出的,房子肯定是值得买的,只是要综合评估和自身需求是否合适。


二、优势方面


1,二期是深国际首次自己操盘,在那边看房内部的细节上及工作人员交流的过程中,能感觉到做的很用心和谨慎。


加上地价也低,主观感觉大概率品质上会有比较不错的表现。


2,深国际给自己留的这块地,算是这小片最好的位置,有一三四期区隔开了写字楼集群和月亮湾大道的影响。


挨着前湾河公园水廊道,有景观优势,地块也大一些。


3,不论是区域内外的产品比较上,栖湾里的2.56容积率,17-22楼的低密度小高层,都显得尤为亮眼,在如今的市场下挺难得的。


不过妈湾这段基于70米限高的问题,为了用满建面指标,只能被迫造多楼栋或拉大梯户比。


栖湾里选择的是前者,导致看着容积率很低,实际的楼间距及小区活动空间确并没有凸显出明显优势,只是梯户比好点。。


4,车位足。(1:1.16)


5,有价差。


10-1660137820


具体的可以感受下阳光玫瑰园(楼龄相差15年)和前海时代一二期今年的成交行情。


三、缺陷盘点


1,塔楼设计,导致了楼盘的朝向混乱,小户型的那几栋,东西南北朝向都有。


1-1660137820

红色箭标为朝向


如果对于朝向敏感的自住人群,应该会有点头疼。


2,小户型使用率有点不太行,明显能感觉到低于目前新房市场的平均水平。


·

7-1660137821

3-1660137821

上下滑动查看更多


二手平均大概85%左右,新房好点则是80%,该项目还75%不到,这也就算了。(延伸阅读 新房户型使用率真的差上  


这被俗称的双龙抱珠户型华而不实,通透性、动静分区的妥协,也没换来此类户型的多面采光优势。(延伸阅读 怎么看户型好坏


比起隔壁楼盘,120平三房功能性有点差。


3,妈湾的发展阶段,在前海算是最前期的了,确定性和推进周期自然也会比其他竞品更久。


这个问题前海在早期规划上有考虑,所以都是不同的分区组团集中建设,针对不同的分区组团排序,让住宅由公园水廊道写字楼区隔,实现小的住宅组团,在前期阶段住起来也不那么憋屈。


但也只是缓解和降低了该问题,长期居住体验的负面问题还是在的。


四、小结


综上,栖湾里这个盘子,主要优势在于产品和品质,但也迎来了朝向和户型的代价,同时免不了前海发展周期长及延伸的硬伤。


10.7w含装修的价格,在整个市场,有着非常不错的性价比,对于能不能值不值得买的问题无需质疑。


只不过比起同价位同区域的另外几个新房竞品。


1,臻湾悦价格一样,优缺点完全相反。(后面会有专题细讲)


2,天建悦桂府二期、深业云海湾,产品更差,但价格和位置明显更实在,性价比会更高一些。(后面会有专题细讲)


如此局面估计才是最让人纠结的,评估性价比不是啥难事,但买房也不是只看这点。


需求适配和确定性的平衡也是重要的课题。


7-1660137822

深圳购房交流群

在“微信”中打开加入群聊

加入群聊
THE END
喜欢就支持一下吧
点赞8 分享
评论 抢沙发
头像
欢迎您留下宝贵的见解!
提交
头像

昵称

取消
昵称表情图片

    暂无评论内容