龙华这边的新房——深铁珑境，不出意外也快开盘了，作为改善档（600-100w）的重点项目，第三站就它了。
这次的一期共344套叠拼复式和小高层住宅组成，有110/145/174/182平四个主力面积，价格拍地时限了7.08w的售价。
更多的细节参数网上一抓一大把，看着也累，我这里就不赘述了，按惯例建议大家去房网复习下。
对基本情况和参数有了概念之后，我们开门见山，直接挑重点讲。
毕竟是在龙华这种备受争议的位置，不管对这片是否熟悉，在人云亦云之中，很多人下意识的对其都有一定的抵触情绪。
要对这个区位的现状及未来，构建清晰且科学合理的认识，建议先看下我前面写的《宇宙中心龙华的未来》这篇。
简而言之，龙华的未来大概率摆脱不了睡城的命运，但远近郊其他片区也半斤八两，没必要五十步笑百步。
若是从睡城角度出发，龙华的发展阶段相对更加成熟，配套和学校的优势明显，加上和福田的物理距离近，通勤的优势很难逾越。
珑境所在的上塘片区，可能和红山各方面都会差一些，但也是两隔壁，配套可以相互兼容，所以位置差不了多少，算是龙华的准顶级地段。
2，110/145平是16层的小高层洋房，不仅楼层低，还是两梯两户。
174/182平他们叫叠拼洋房，其实就是小叠墅，只是现在不给批别墅了，所以不敢这么宣传。
3，项目有意把产品往高端化打造，这点从楼盘效果图上能感觉出来确实逼格不错。
就比如外立面的玻璃幕墙+铝板，就是用材用料舍得花钱的体现。
另外还有个细节，深圳这边只要敢在项目宣传中，刻意往高端化引导的，交付效果通常都不会差。
因为光卖房时不降低客方预期，交房时就容易发生冲突，能反过来强调品质，显然是真的想做好产品对自身自信的一种体现。
虽然这些对于千万以内的改善/刚需盘而言，意义并不是很大，但加量不加价，就很舒服了。
4，楼比较矮现在还没卖就封顶竣工了，又是毛坯交房，项目方对外虽然说是24年上旬交付，但实际进度看，明年下半年没啥压力。
大kfs需要解冻预售监管款来优化财报，在交房这块比普通客户要着急，通常进度达标就会交房。
5，带高峰学校的学区，该学校的全市四大八大率历史排名比较厉害，但也有争议伴随。
坊间传闻是学校靠劝退差生得来的成绩，所以认可度不高。
我早年在这边请教过当地老师朋友，得知以前可以将部分学生学籍挂靠到私立，这是成绩好的重要因素。
但也对这学校的校长及老师给了很高的肯定，认为这个学校都是五六类生源为主，但很多也加工出了不错的成绩。
简而言之，该学校成绩含金量没那么高，但学校的水平是有的，只不过生源偏差，上学也远。
不过毕竟以前四大八大率能排前十，最近几年发挥没那么好也能混到前三十，有总比没有强。
周边这些楼盘，可都不是啥高赠送户型的产品，而且品质是真的都不太行。。
功能性太差，不太实用，关键是全部还靠和平路和4号线，有噪音影响。
2，龙华虽然近五年随着区域成熟，改善需求在增多，但145-185平的大面积人群也很难成为主流，后续市场接受度需要担心。
3，深铁血脉避免不了的debuff，地铁车辆段（停车 检修站）上盖，虽然并不会产生噪音。
但旁边这奇奇怪怪的玩意多少让不明觉厉的人看得不舒服。
4，后面有卓越赤岭头旧改还未推动，时间未知，但如果几年后施工，对居住体验会造成几年时间的影响。
综上，这个盘子，在户型结构和户型图没出来之前，我是特别看好的，毕竟结合价格来看，各方面条件都挺优质的了。。
现在看核心缺陷其实也就是户型这一点，小的功能性太差，大的错配，画风就显得略尴尬了。
毕竟户型在楼盘权重中的占比极高，这一点就非常致命了。
前段时间这盘子开放了样板房，我去瞄了下，也和那边的哥们唠嗑了一会，了解到了个新情报。
110平的定价，大概率会针对性的压低，可能套均才七百左右，和闻华里94平的一样。
珑境这边低密度小高层品质好，闻华里则是位置略好些，带装修但价格高了一大截。。。又或者说户型要差一大截，毕竟总价一样。
这不明摆着珑境强多了，而闻华里，其实已经是龙华或改善档（600-1000）今年性价比最高的项目之一了。
所以小户型是非常值得关注的，按这个价格不见得比华润北站401地块差。
大户型方面，似乎就有些略尴尬了，如果小户型定了低价，那自然大户型的单价也会被随之拉起来。
连145平套均都至少1000w了，今年有这个预算，完全能在前海这种热门板块的新房够一够，瑧湾悦啥的买个丐版四房都妥妥的。
所以两边性价比层面，压根没啥可比性，相比之下珑境显得特别弱势，销售情况和市场舆论估计都不咋乐观。
但是吧，市场显然是比较多元化的，有不同的需求结构。
如果对面积有要求，又或者龙华本地的顶流购买力，如本地人、天龙人、小企业主、外贸大佬啥的，不想跑太远。
这两种情况下也不见得就差，毕竟比起同单价或同片区的新房或二手，优势还是非常明显的。
大户型的受众群体和主流的打新人群，本身就不是一类人。。
THE END
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