罗湖为啥会一蹶不振

罗湖的房价，十几年来市场表现上持续性的低迷，导致严重跑输大盘，说是一蹶不振应该不算标题党。

至少在绝大部分人印象里都是垫底的存在，因此在买房的鄙视链中，长期处于底部。

对于这个结果，看市场上主流的声音通常解释为，区域没落了，缺乏增量和想象空间啥的。

以此认为这个区域没有价值，不值得买房，甚至单方面的觉得是坑，千万要绕开啥的。

随大流的强行抨击，感觉很难给大家带来啥有建设性的意见和思考，更不符合我对内容的追求。

所以这期主要想跟深入的聊下，罗湖的房价市场表现不佳的背后到底发生了，同时借此来展望下未来走势，这边的房子能不能买。

一、

首先，我也认同罗湖房价市场表现不佳的核心问题是“没落了”，但这是个很笼统的概念，很有必要理清底层逻辑。

众所周知，深圳从小渔村变成经济特区那个踏荒时期，最早的发展和规划是从罗湖开始的。

彼时的罗湖，是深圳绝对的王者和中心，福田南山宝安啥的都是渣渣。

所以早期的房价也有着绝对优势，这不难理解。

但随着这个城市的经济体量变大，只靠罗湖区是无法完全承载，所以同步其他区域也会随后推进建设和规划。

之后的野蛮生长，我们迎来了经济腾飞，相继崛起了金融和互联网两个支柱行业，于是福田、南山的发展和地位就跟上来了。

罗湖也就失去了绝对中心的唯一性，变成了只是普通的顶级地段，所以房价自然也匀下来了。

二、

但同样是顶级地段，罗湖因为规划较早，留下了很多历史遗留问题，到现在成了硬伤。

因为在八九十年代的先辈们的视角，可以想象到特区会有美好未来，尽量在设计规划上做得超前一些。

但在当时站在一个几十亿的经济体，可以按百亿千亿规模来展望，无论如何都想不到能膨胀成万亿的体量。

所以站在如今，就算当时先辈再如何努力提高格局，罗湖的区域规划始终有点太过保守。

这些保守大概体现在如下方面：

1，道路规划太窄且没有预留扩展空间，道路动线设计也有很多的不合理之处，所以交通巨拥堵，相对比其他区域开车体验更差。

2，功能分区混乱，写字楼、住宅、配套等等楼宇之间相互穿插，不太规则，下限无碍，居住感受的上限受阻。

3，没有预留可持续发展的土地，所以整个区域的房屋，普遍集中在九十年代和两千年出头，有点太过老旧，楼龄老则会延伸出一些居住体验上的缺失。。比如车位。

总得来说，就算经济活力和购买力不输其他区域，因为这些几乎无解的历史遗留问题存在。

原本同级别的地段，因为居住体验不佳所以导致地段的竞争力，或者说实际的地段权重，是不如福田南山的。

自然时间长了，随着福田南山的崛起，价格也就在反超了。

三、

但注意关键词，是反超，只是有优势，涨的相对更多，并非碾压吊打，差异没大家想象的那么大。

就比如，对比罗湖和福田南山，地段权重类似的片区和产品，像楼龄和产品属性近似的嘉宝田花园和棕榈园一期这种。

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都是02年的小区，大家应该能感觉到，客观上，这轮行情下来，确实棕榈园会涨的多一些，但这个差距，是不是并没有那么难以接受。

至少不会和互联网上那些奇奇怪怪的言论般，好像买了罗湖就套牢了，投资就白瞎了一样，坚实的房住不炒。

四、

原因很简单，因为拿的是两个片区条件近似的产品来做的比较，核心差异其实就地段了。

实际上只是靠地段，单方面很难拉开很大差别才是正常的。

过去几年，之所以福田南山很多楼盘能跑出截然不同的独立行情，本来就不单纯只是区域崛起这么简单，核心还是靠着产品特性上的需求变量。

大概那些变量呢。

1，学区，因为新生儿变多了，16年之后上学矛盾大，优质学区房的需求变多，所以学区溢价在这轮行情涨的比较多，带有优质学区的房子，自然就会有很好的表现。

2，楼龄，因为88年前后国内的生育高峰，导致了16年之后购房人群年轻化，这些人特殊的成长背景，导致了对品质好的房子，有更好的认可度，所以次新房能拉开更高的溢价，有更好表现。

3，地铁，因为以前关外地段比较差，但地铁的出现，可以拉近物理距离的割裂感，降低地段权重之间的差距，那地铁通了，自然价格就应该更高一些。

4，。。。。

这个核心观点，只是简要概括，在《涨幅为什么分化》中非常具体的写过，建议大家可以看下。

如果认同这个中心思想就会发现，罗湖其实在学区、楼龄、地铁这三个变量上都几乎没有吃上任何红利。

而福田和南山，学校和楼龄的优势实在太明显了。。

这才是被拉开差距的核心原因。

五、 

想知道罗湖以后的表现，只用看原本这些需求变量，以后到底能不能持续，是变强还是变弱。

以及以后会不会有新的变量。

1，地段的属性方面，罗湖发展前置导致的历史遗留问题基本无解，因为城市更新治标不治本，只能实现小范围的修补，大的框架基本就这样了。

因为有这些硬伤，所以和其他区域居住体验的差距，必然是会长期存在的，不过再要继续恶化，也是个特别缓慢的过程。

2，学区，基本看不到罗湖整体教育实力能有向好的趋势，不过在大学区这股份刮了之后，学区的属性已经被弱化了，甚至是变成了个偏负面的属性。

所以这波其实罗湖因为不依赖学区，也跌的少一点。（延伸阅读 优质学区房的未来）

3，次新。。。老房子肯定没法逆天改命了，新房相对不会那么悲观，对于区域整体的价格走向来说。

基本最近五年，楼龄品质的价格已经拉的很离谱了，就接下来买房人群年轻化的趋势不可能，我也感觉很难在拉开多少差别。

4，地铁，现在覆盖密度并不低，再多作用也不大了，所以这个可以忽略。。

5，至于新的变量，暂时能力有限，还没能展望到。

所以，只要其他区域没有啥新的变量，罗湖以后市场表现上的差距，很难再拉开多大，没必要太悲观。

但问题是，这些变量中，似乎依旧没有那个对于罗湖而言，是比较正向的导向。。。这就注定，以后罗湖房价的涨幅，肯定也不咋地。

六、

不过吧。。。既然以后涨幅不太行，是高确定的事情，如果没啥非买罗湖不可的理由，同价位在其他区域都是能找到替代品的，那买这图啥。。。

所以普通人，好像没啥好掺和。

但大家也得晓得，如今罗湖的房子风评如此之差的背景下，还能成为二手房交易活跃度最高的区域之一。

背后显然也有与之适配的购房人群以及强有力的需求的。。。

就比如在这边打工，工作也偏稳定，又或者老深圳圈子固定，有地段情怀啥的，就是个很合理的理由。

为更合适的自己的房子，适当牺牲投资效益，并没啥毛病。

毕竟买房和赚钱，只是手段而非目的，一切的都是为了更好的生活。

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