新房二手差异有多大

近几年深圳新房多了限价的概念，很快就成了广大购房者们最主流的选择。

但我发现哪怕是，普遍新房价格有绝对优势这么个大背景下，还是有不少人在尬推二手。

逻辑无外乎就是放大新房户型使用率、流通性、交房时间等方面的缺点，轻描淡写的忽略二手的税费、楼龄硬伤。

要是对市场没概念，只要字多就有道理，听上去也是那么回事，容易被唬住。

尽管只要去适当看下二手，都容易被极不友好的综合条件和与新房性价比上的强烈反差给劝退。

除非真有非常个性化的需求（上学、婚房等急用），无法把新房当成替代性的选择，不然现在这行情就算中介刀架脖子，也不一定下得了手。

不担心大家会被诱导冲动消费。

但总归现在天气这么热，了解的过程费时费力，还未必能全面透彻。

索性我直接来一篇，把新房和二手之间各方面的差异具体来给科普下。

一、

首先是户型实用率，这块一直新房是被长期吐槽和诟病的点，都在说不能只关注单价便宜，也要注意面积缩水不划算啥的。

可以明确的说，现在新房户型使用率普遍不如二手这是客观事实。

但是不是真的有那么不堪呢。

为此我专门去找了些近二十年来，同个区域不同阶段下，常规房企主流产品的主流户型图来参考。

仔细观察后发现，除了14-18年这个阶段违规搭板兴起，有些本地房企路子比较野，转空子整出了一些所谓的面积高赠送产品。

大概比总体平均水平的实用率要高上15-20%，极少部分甚至能超30%。

大多时候的户型使用率都还是比较常规的水平。

我们目前这个阶段，因为7090政策的要求由建面转为套内，所以适当还有些下滑。

不过如果除去特殊时期这部分特例，比起平均值主观感觉实际也就是低5%左右。

更具象些的差异表现，其实就是壹城中心三区89和十区93的这种差别。

户型还是原来那个户型，只要不用死卡89平以内，加上报建的要求变了，所以房产证上多了4平。

二、

接着是交房时间，这也是很劝退人的点，尤其这几年个个新盘项目动不动就是三四年的交房期，属实就恶心人。

一方面是因为官方这边因为缺项目，想力推新房供应，所以降低了预售资质的要求，从以前要封顶竣工改到了出地面就能卖。

二则因为疫情反复不断的关系，加上现在新房有限价普遍销售压力也不是很大，所以会在交房时间的约定上写得比较保守。

保守到长一年这种都很常见。

反正都一样的卖，如果按正常预期去写，到时没法如期交房，业主们肯定不会管开发商到底啥原因，很快横幅和违约金就给安排上了。

若是写的保守点压低预期，届时正常发挥，那就相当于提前交房了，还能换来业主们的感恩戴德。

实际上在看待这个问题的时候，我通常会建议忽略开发商对外口径的交楼时间，重点关注项目本身的工程进度。

因为预售款本身是要监管的，这几年kfs们都缺钱，主观上也是有意愿加速交房，早点解冻资金。

简而言之，目前的新房项目，哪怕是带精装修销售时才出地面，一般不会超过两年半，毛坯则两年左右，才是较为正常的水平。

三、

在交房时间这块的缺点，会延伸出几个方面的问题。

1，持有成本更高，因为买二手可以自己住，又或者可以随时租出去收租。

所以现房比起期房还没交的这段时间，确实能产生更高的附加价值，体现方式其实就是租金。

不过国内的房子租售比普遍都有点低，深圳目前是1-1.5%的水平，折算下来多出来的持有成本，在房价的3-4.5%之间。

2，卖房周期更长缺乏流通性，因为深圳的新房限售时间是按取证开始算的，而取证的前置条件是交房（最近有变化 有望提前），然后从办证开始算三年，才能进行出售。

也就是说，一般至少要等五年才能卖。

而二手过户即取证，然后等三年就可以出售了，自然灵活性就强上了不少。

但好像很少有人提到，深圳的二手房交易有增值税这么个玩意，没满五年要按房屋过户的全额交5.6%。

因为这个巨税的存在，绝大部分人都会选择在满五年才出手。

而新房的税务计算是按网签时间开始判定，相当于是购买时间，也就是说等到五年之后更好增值税就免了。

而且，目前房价较高，城市化进程也比较后期了，以后在想要有很好的市场表现也难，所以想两三年快转手短炒也不现实，想要好点收益都得做好长持的预期。

所以在这一点上，二手的优势并不太明显。

3，金融属性，也是因为新房和二手有办证时间差别的缘故，二手有房产证可以马上操作抵押，那么在需要调配资金的时候就更具灵活性。

甚至如果操作得得好，原本五六七八成首付的人群，可以通过垫资全款买房再抵押的方式，实现变相的三成首付。

但实际上，这是个很理想化的行为，因为深圳这边银行针对刚过户的房子做了限制，在申请抵押贷的时候难度高很多。

结果上首付在六成以内的人，除非自己有全款的实力，不然基本不会有人考虑这个方案。

就针对原本只能操作首付七八成的人群，想要有更高的资金利用率和杠杆，才有一定意义，而这种人群一直都是极度小众的。

至于除了变相做低首付这个思路，单纯只是想要融资的灵活性，一定程度上二手还不容易新房。

因为买过来的价格过高，又做了房贷，除非房子往上涨了，不然基本不会有啥空间。

反倒是新房本身有限价的存在，等办证之后会和周边二手又明显价差，想要找银行要钱空间更大。

四、

前面两块已经把新房的缺点给概括完了，自然也就轮到二手这边的硬伤来了。

首先是税费，这是个极不友好的存在。

深圳这边因为过去二手房卖家相对比较强势，所以交易方式主流都是“实收”，导致最终市场已经惯性的让买家承担所有税费。

现在虽然市场比较冷淡，这个问题至今也没有变化。

主要是两个场景。

1，750万以上的房子，通常被称为非普通住宅。

契税个税赎楼加起来，基本3%是跑不了了，接着是增值税不满五年直接5.6%。

但就算满了五年也要交增值部分的5.6%，问题是过去几轮周期房价跳了这么多，满了五年增值部分也大，基本就是房价的一半了，也就是保底还得去到2.8%。

税费完事了还有中介费，行业平均值在1%以上。

所以加起来，交易成本得7%左右。

这笔钱是无法贷款的，要直接在首付的基础上叠加，自然首付压力就会大上一截。

2，上面这个场景稍微会有些尴尬，但如果是750w以内，或者说首付比较充裕，可以接受带贷款成数高两三成之类的，标准也能变成1000w以内。

这种情况税费会稍微低一点。

买个满五年的房子，契税（1-1.5%）+个税（1%）+赎楼（0.5%以内）+中介费（1%左右）。

成本也普遍还要大概3.5%左右吧，也是要和首付一起交。

比起新房。。。普遍是在1%。。。。还是交房之后，想办证才交。。。。。

同时二手还有个指导价的问题，这个政策应该人尽皆知了，就是二手房超过指导价的部分，不能贷款。

如果要买二手房，大部分也都还会因为这个原因，多上1-2成首付。

五、

楼龄和品质上的差别，通常同个价格会拿来和二手比较的盘子，都会存在一定的楼龄差别。

但房子的楼龄牵扯的东西很多，看上去是容积率高了，好像甚至还是偏负面的。

但实际上楼龄新还会伴随更好的物业管理、园林设计、内部公区细节、停车位等等，居住体验的帮助是很正面的。

拿华润城一期（14年楼龄）和英伦茗苑（02-05年楼龄）这种同片区学区两隔壁的楼盘比较看：

结果上，市场认可度上，普遍是拉开了30%以上的价差。

关键华润城一期还还只是15年的产品，比起这几年的新房，又过了七年，品质还是会有比较显而易见的换代升级。

这点从润一和润二三期之间的内部细节上，可以非常直接得感受出来。

但我并不太好直接拿两边的房子进行比较，因为一期的户型是常规发挥的水平，而二三期那时的户型使用率掉队有点严重。

不然户型近似的情况下，还有机会再拉开5-15%的价差。

可以说楼龄给房屋价值带来的影响是极大和极其正面的。

另外我并不认同这几年因为限价，新房的品质会因为偷工减料，还不如以前。

因为本身建安在项目开发中就是占比很小的一部分，随着时代进步，建筑工艺和设计水平在提升，成本反而在相应的降低。

限价会给市场带来的影响应该是很难再出现惊艳的产品，影响的是品质的上限，而非下限。

只要开发商这边品质能达到现阶段的平均水平，产品力的提升就是绝对优势。

六、

所以总的来说，客观上新房确实是户型使用率、有交房时间方面的劣势。

但如果以性价比来量化，主要差异的体现，其实就户型这块的差距普遍在5%左右，交房时间增加的租金方面的持有成本在3-4.5%之间。

至于更快的限售解禁时间和更灵活的金融属性，对于绝大部分人而言，意义并没有那么大。

但二手方面的劣势确都是些很致命的问题，光交易成本方面就普遍要多出2.5-6%，这还是要和首付一起交的。

同时也因为指导价的存在，大多人买二手房首付又得再多出1-2成。

新房最核心的楼龄优势，不同楼龄差距可能会比较大，几乎就是绝对碾压的存在。

也正是因为两边综合下来有这么大的反差，市场需求又低迷，非必要基本都去买新房了。

才导致现在二手这么低迷。

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