深圳三季度待开新房（33个）

今天下午深圳住建在官网，例行上架了22年3季度计划待入市的新房情况。

其中提及了35个项目，195.2万建面，20536套房源等关键词。

从给出的这个清单中，基本就能看出三季度整体的新房市场格局，对买房参考意义蛮大的。

方便大家能有更好的理解，能够建立更加明确的打新预期，这次来重点聊下。

一、

首先，按惯例在官方清单的基础上，我适当做了些加工。

删减了绝大多人不感兴趣的商业项目，并在性价比的角度通过标记不同颜色来做分类。

1，红色部分为关注较高的楼盘，俗称网红盘，性价比较高。

2，绿色部分则是相对优势，有一定竞争力，可以酌情考虑。

3，蓝色方面，则是资质平平，价格也并无优势，除非和自身需求很适配，不然可以忽略，所以不纳入讨论。

4，增加了我目前在深入关注，了解到3季度也有较高概率和意愿要开盘的项目。

顺带做下补充，该表只是官方这边的意愿调研，并不是一定3季度就会开盘。

我刚看了下2季度28个预计入市的住宅项目中，有12个项目至今也还没开盘。

所以仅供参考。

二、

聊之前给大家补充个蛮关键的新情报。

今年因为经济低迷和新房短缺，领导们又在轮流问候各个房企，将预售资质的要求，降到的史无前例的低。

只要是国企央企的项目，想卖都不一定就非得出地面。。

所以我结合了下自己手里的消息，才将招商玺家园、瑧湾悦、栖湾里等热门楼盘加入了列表中。

不用因为他们现在进度很迷，就觉得意外。

实际上三季度相对性价比和热度比较高的，也正好就这三个盘。

1，招商玺家园，这次小的126平的面积，不出意外会先开盘，顺利就九月份了。

楼盘应该不用我过多介绍，毕竟在太子湾这种顶级地段，又有着得天独厚的一线海景优势。

相关的信息和参数网上一大把，大家自行百度就行，简而言之，产品/位置/景观几乎无敌。

不过小的部分这次的户型属实是败笔，126平也只能勉强做成2+1，而户型的功能性在房子价值占比中极高。

有双玺、悦府的同类小户先例可以参考，问题不容小视。

13.2w带装修的价格，确实很香很有性价比。

但最终的表现，建议降低下预期，更具体的我后面会补篇深入些的文章。

2，万科臻湾悦，现在已经开了展厅，较大概率在九月底会开盘。

亮点是万科瑧系的产品品质确实高，加上这次用上了万科新版户型设计，112平不仅实现了4房，3个房间和餐客厅全部朝南。

关键万科家高单价的项目，通常习惯把优劣房源的价差拉的很大，30%属于常规水平。

那么小户型112平按均价10.7+0.5装修，丐版4房较大概率起步不到1100w。

不过缺点也很明显，妈湾这个位置本身在前海的发展阶段就比较前期，配套匮乏，加上靠着月亮湾大道噪音和泥头车恐怖如斯，价格也比桂湾9.2的高上一些。

但如果在寻求确定性的角度，就算是我这种前海悲观派，也会觉得总体的性价比还是很不错的。

3，颐城栖湾里，开盘时间估计在臻湾悦前面一些，同样是妈湾，就两隔壁的盘子。

大的概念方面差别不是很大，特点在于位置会更好，楼盘总体的容积率也更低，居住的舒适度明显更佳。

不过起步117的3房，不管是本身的设计/使用率还是总价上，都是明显不如万科这边。

总体性价比差的不大，两个项目特点明确，需要到时大家看那个会更加会更适合自己需求，更深入的后面我应该也会补篇文章。

千万以上的预算，其实就看着三个热点项目就行，其他基本可以忽略。

三、

接着是改善档这边的供应情况，我挨个给大家盘一下。

1，凤鸣水岸，之前佳兆业的项目，结果因为佳哥被抬走，中化只能含泪债主变业主咽下去。

这块地本身成本极高又被限价卡住了上限，佳哥这么一通骚操作，估计成本更崩了，品质发挥是需要考虑的问题。

然后是产品有点太非主流了，完全刚需盘的定位和户型设计，但又在缺乏配套、地铁、商业、学校的尖岗山片区喝露水。

本来还指望看能不能有些年轻的小众群体，但都会四季和接下里万科还有个新项目在不远处，还是一样的玩法，基本能把需求给榨干。

小众楼盘、小众需求、结果怼上大量房源、以后二手的市场接受度是个很大问题，所以不是太建议。

2，卓越云奕府，看了下位置，不仅是三无盘，周边环境还差。

卓越给这边的主要卖点是奕系产品户型设计和品质好，这点确实。

但综合价格去看，性价比并不是很高，只不过宝安南部今年供应有点断档，选择略少。

南山的打工人如果不愿意去龙华，就算这个盘性价比不高，没啥能选的情况下，可能也得含泪上。

3，大悦铂悦苑，应该就是中粮大悦城的二期，得看到时户型咋设计的，要还是三房，那连大都会都不如。

4，正东茗苑，这盘子问题蛮多的，周边杂乱，办公公寓住宅混搭，梯户比大，回迁房占比大之类的。

但毕竟还是在南中，有地铁有南二外学府中学，也有小户型，标绿也仅限于这部分。

5，航运红树湾，中信这边债主变业主了，确实现在没暴雷风险。

但这盘子真不太行，在保税区这种尴尬位置，产品又拉胯，高梯户比，户型烂。

就景观面有亮点，但楼又矮。。。

6，湾尚庭玺，户型太差。。。

7，深铁珑境，很别致的小高层+洋房的产品，因为面向改善这次品质也做的很高，加上地铁和高峰学校的属性，是有不错的亮点的。

但110平的小户型功能性有点差。。。

8，中海闻华里，比起另外同价位其他几个盘，总体属性会均衡一些，配套相对更好，但地铁和学校只能凑合。

然后是价格和隔壁龙光及附近二手，怎么算都能比的明显的优势，这次83平总价又低。

但地铁噪音，也是个尴尬的问题。

9，招商保利龙誉，算是闻华里的噪音pro版，地铁还能买一送一，相比之下，配套也差些。

但亮点在于，这边多了深外龙华的初中，户型设计也更好，同样83平朝向也变成了南向。

两个盘的特点都很明确，完全看各自需求和侧重点来考虑把。

四、

最后说下刚需档，这部分普盘数量太大，实在没啥点评的欲望，就重点说下绿盘。

1，宏发万悦山二期，这次比起一期同样户型少了个房间，也有了地铁噪音，性价比其实会差蛮多。

奈何今年光明项目普遍都不太行，就这么个盘子也是仅次于深房公园里的水平。

2，中海观园，感觉是今年仅次于万悦山和光明里的楼盘，毕竟价格优势摆在那，4.7w还带装修。

大社区，周边环境好，有地铁，总价低等等属性综合起来，真心不错了。

五、

上述项目的具体细节，大家可以在之前我做的这个小程序上，看航拍VR全景，细节更加直观。

经过上面的一众盘点，想必大家也对三季度的项目也有了个基本的概念。

高端档可能会好一些，有前海和太子湾在加持，总体的选择相对友好，但有自住考虑的需求，可能买起来有点尴尬。

但似乎无可奈何。

改善档，千万以内这部分，看看正东能不能给点小户型，就算往后熬，也可能得被动往龙华这边关注。

属实有些扎心。

刚需档，数量足够多，但大多也只是用来凑数，不过有万悦山和观园这种盘的的存在，基本大部分需求都能兼容。

建议认真审视和把握。

至于更加具体的一些策略和建议，以后再来慢慢唠嗑.

或者来买个付费咨询了解更多，系统性的结合个性化需求梳理下思路。