感觉很多人对于不同新房项目的价值高低评估，普遍有点过于粗暴了。
就比如现在市场上用的最流行的两种分析方式：
1，看该楼盘和周边二手房之间的单价差，也就是所谓“倒挂”，比例越大则性价比越高。
2，看项目的讨论热度和销售成绩的表现，这两者越正面则价值越高。
此类论调足够简单和有说服力，通俗易懂，进而在舆论传播的优势很大，一直深入人心。
不否认用此方法论得出的大部分结果，确实也没啥毛病。
但若是深入思考其中的底层逻辑会发现，还是会有明显的bug。
导致在部分决策场景时容易给带偏造成误判，进而错过一些不必要的机会。
便于理解，在聊之前我先引入两个栗子供于大家参考：
一、
华润城润玺1期和深铁懿府1期，作为20年底同期入市开盘的项目。
前者当时刷新了深圳打新这概念的难度，首创万人抢房的场景，而后者仅两千余人参与。
但时间轴拉到21年底，这两盘子的2期项目又一次同期进入市场。
润玺2期比起1期加量不加价，普遍有着更好的景观面和品质（据传）。
懿府2期则是相比1期更差的位置和户型使用率，还因为户型客厅书房采光遮挡缺陷，一度被网暴。
但仅过了一年，润玺2期从万人抢房的网红盘跌落至仅有1486人参与，开盘当天更是没卖完，剩下200套销售了半年之久。
甚至开启了5000元/套的全民营销。
而懿府2期不仅参与人数更多，弃选率更低，甚至连被网暴户型的低楼层也并没有把战线拉长多久，当天还直接日光清盘。
如此大的转变，仅仅只是过了一年。
二、
万科光年四季和民轩揽翠台，作为在光明同区域两隔壁的项目，也是正好都在20年下半年开盘。
前者由万科操盘，社区更大，也有着更明显的品牌效应和品质优势，总体观感更好。
后者作为小房企，品质存在不确定性但也有金地物业加持，正常来说刚需盘楼龄一样很难拉开太大差距。
反倒是揽翠台基于独特的户型设计，在当时实现了69平2房，78平的3房和89平的南北通透4房，可以说户型上是压倒性的优势。
户型功能性的价值权重高，懂得抓大放小的道理就能明显感觉到，性价比方面揽翠台是应该要比光年强上不少的。
但最终的销售结果上，揽翠台在更好的市场时机和行情推出来，两次销售都是两百人不到参与，百余套还险些卖不完。
而万科光年四季则是超两千人参与认筹摇号，开盘当天直接日光。
如此大的反差，应该值得大家认真探究背后的原因。
三、
首先是项目热度和销售成绩，真就不一定和楼盘本身的价值/性价比有绝对的因果关系。
因为这个公式能成立的前提得是购房者能够绝对理性。
大多人在买房时对市场关注尺度不一，导致都会有一定的信息差。
进而在购房决策时，容易被市场情绪、舆论走向、营销氛围等引导，做出一些随大流的无意识行为。
说白了就是很难做到足够理性。
这个也不难理解，如果购房者都能理性的判断项目价值，那还砸钱做营销干嘛子。
关键项目热度也有马太效应，人们容易往头部项目过度集中，哄抢气氛下不仅容易强化优势弱化缺点，也会诞生一些本可有可无的需求。
所以热度和销售成绩上绝对碾压的优势，有可能性价比上只是相对优势，排除噪音之后，差距并没有那么大。
四、
接着是关于“倒挂”这个概念，很多人都是习惯性的看周边二手房卖多少。
然后比较项目价格，来得出限价“红利”有多少来计算和比较性价比。
但似乎少有人提及在二手房市场实际表现中，有些变量对市值影响巨大。
就比如户型功能性、楼龄、学校等等，通常有良心点的就可能会区分下学校上的差异。
但也特别容易被忽略或弱化。
所以在这套体系里，如果该项目周边没有综合素质和条件比较接近的二手可比较时，会显得特别吃亏。
反过来说这也是以前华润城、海德园等强势次新区域的新房容易被推上网红盘宝座的关键原因。
但凡臻山府还在限售没有各种惊悚的成交数据立着，就算整个市场啥也没变，参与人数也至少会缩水一半以上。
但这些短期的信息差与海德园的价值，压根就没啥直接的关系。
五、
因此在审视项目项目实际价值时，想要更客观的评估价值，应该在原本看热度和倒挂思路的基础上，适当打些补丁。
上面提到看倒挂时，互联网上主流的舆论容易一味地和周边对比单价，忽略或弱化楼龄和功能性带来的差距。
那么对于楼龄和户型功能性以及楼盘本身一些比较细节的属性，更加严谨的进行比较，似乎就基本没啥问题了。
不过这好像是句废话。。。
通常我个人比较习惯的做法是，同时再衍生两个思考维度：
1，同样的价格在目前的市场上，能买到怎样的房子，和该项目比较如何
2，同样条件的房子，在市场上目前价格大概属于怎样的水平，空间有多大
若是对这些能有更清晰的认识，想买错真的很难。
六、
只不过这些建议似乎看着也不那么靠谱，因为要做到也有点难。
互联网上的挂盘基本都成了指导价，成交数据更是直接没了，真就尴了个尬。
虽然说现在楼市科学的小程序，已经把这些问题，做些相应的解决方案，适当的降低了一些信息不对称。
但能对我说的这些有概念，基本还是得把预算内的二手给横向都看一遍。。。对总体的行情有一定的敏感性才行。
工作量对普通人来说，确实有点大。
本来就是因为关注度不够深，有信息差导致的问题，不仅没有解决问题，好像还把对知识和专业要求变得更高坑挖的更大了。
但请相信我，不论是否会买二手，没事都可以跑一跑符合自己需求和预算的二手房，投入产出比是一定对等的。
这是增加市场敏感度和理解深度最有效的方式，同时感受过如今二手市场那迎面而来的恶意，也会对买房形势有更合理的判断。
不容易被市场节奏和情绪给带偏了方向。
同时也能发现，市场上乌烟瘴气的舆论和谬论，简直铺天盖地。
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