今天下午，龙华这边的新房——中海学仕里，取得了预售证和备案价，准备开盘入市。
这次可售商品房3栋共462套住宅，面积主力为83/96/117平，均价8.19块钱。
本身我也不擅长评测和彩虹屁方面的内容导向，就想正儿八经的说下看法。
对基本情况和参数有了概念之后，我们开门见山，进入主题。
但凡有关注过这盘子应该就能发现，“表面上”的公开信息中，反应的优缺点都很是明显。
1，红山这个板块，算是龙华这边最核心的地段，整体面貌新、有地铁、有商业。
2，市属学校-深高北校区学区加持，过往成绩稳定全市top15，成绩相当不错。
3，限价7.8+0.4w，比起周边动辄10w+的二手，有着比较明显的价格优势，俗称倒挂大。
1，高铁、双地铁、新区大道三面夹着，可能会有较大的噪音影响。
2，深高北学区不保证能不能划入或不被划走，该学校一直上学非常紧张，买了后学区和上学有不确定性。
然后学校成绩的含金量有问题，是靠点招掐尖撑起来的，靠不住。
3，比起同区域其他楼盘，周边环境明显有差异，隔壁创业花园城中村扎眼，在红山算是边缘位。
因此面对这个项目能不能买、要不要买的抉择时，纠结的人不在少数。
这套题核心解题思路要点，在于我前面强调的“表面上”。
也因为表面上这些缺点，以前我认为这是个属性很极端的楼盘，印象一直不咋地。
1，首先是噪音方面，1月份我在这边放飞机拍VR，周边实景长这么个样。
但这是高空的上帝视角，作为住户的角度，除了看着有点不舒服，噪音并没那么吓人。
高铁本身频次不高，加上进出站速度不快实际影响并不大。
而地铁方面是会下班的，大多人对声音的敏感更多也是休息时间。
所以其实主要矛盾就是新区大道，这个完全可以在楼栋的选择上规避开。
按照龙华教育科公示的学区划分方案和学区房地图，目前这块一直都在学区范围内。（https://zsjz.szlhq.gov.cn:8090/visitlhuagbxyxqdt——打开需要缘分）
学区不稳定，以后可能会划走这个问题，只要是买学区房都会面临，没有人能保证一定不变，也预测不了大学区的走向。
而上学紧张方面在以前是真的离谱，去年印象中是去到了88分。
要按这标准，附近人才房和学仕里生源算上，要读就更难了。
但去年开始深高北校区已经有规划在旁边扩建学校，后面建设好，上学矛盾可以有比较好的缓解。
不过时间上有不确定性，奔着上学去的朋友得慎重评估。
至于成绩含金量啥的，排名靠前这些学校，点招掐尖啥的本来也是常规操作，没啥好说的。
3，周边环境方面，客观来说确实不咋地，但配套和地铁距离，都在能接受的范围内。
如果不是噪音问题，参考金亨利一期，居住体验不至于有多大的影响和偏差。
只是看着不那么舒服，但影响有限，位置还能算是红山的二三梯队。
所以这些毛病其实也还好，依旧是问题，但并没那么致命。
所谓的“倒挂”可能没外界那些神仙一样说的那么夸张，单价便宜三四五六七万啥的。
毕竟新房得房率不行这是常识，所以看总价可能会更加恰当一些。
比起最近能参考的水榭春天五六期这边的成交行情来看，粗略估计。
同户型如果放到水榭，这三个户型主观评估，总价都是差不多便宜150w左右。
考虑到两个楼盘之间位置不同，延伸出周边环境和噪音差异，这部分的空间得缩水50-100w。
虽然说现在的新房，随着时代推移建筑工艺和设计有明显升级，品质有机会更好。
总体看，空间和性价比还是有的，但单纯奔着投资去的角度，如果接下来没有比较好的大行情，这点差价并不算理想。
同时我也觉得，龙华今年新房扎堆，另外几个同价位的竞品，性价比并不一定比这里差。（更具体的后面会轮流分析）
而自住的角度来说，比起另外几个竞品，由于周边环境和噪音问题，还要面临不仅花了更多的钱，居住体验甚至还更差，似乎也不是个好的选择。
但学士里本身就是个特点和定位很明确的楼盘，这点从项目命名上就能感觉出。
他的核心应该是学校，只要对这个要求高一些的人，如果没有信息差，应该也不会考虑其他项目。
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