深圳二季度待开新房（28个）

今天上午深圳住建在官网，例行上架了22年2季度计划待入市的新房情况。

其中提及了36个项目，174.95万建面，19050套房源等关键词。

从给出的这个清单中，基本就能看出二季度整体的新房市场格局，对买房参考意义蛮大的。

方便大家能有更好的理解，能够建立更加明确的打新预期，这次来重点聊下。

一

首先，在官方清单的基础上，我适当做了些加工。

删减了绝大多人不感兴趣的商业项目，并在性价比的角度通过标记不同颜色来做分类。

1，红色部分为关注较高的楼盘，俗称网红盘，性价比较高。

2，绿色部分则是相对优势，有一定竞争力，可以酌情考虑。

3，蓝色方面，则是资质平平，价格也并无优势，除非和自身需求很适配，不然可以忽略，所以不纳入讨论。

二

首先是海德园A区，前阵子他们那边就开始做客户意愿调研。

也通过银行口径了解到他们计划入市的消息，不出意外较大概率就五月份了。

楼盘应该不用我过多介绍，综合素质和价格摆在那，只要够得着直接上就完事了。

值得注意的是，官方清单上这次仅提及了135套，3.5w建面计划入市。

算了下套均面积，基本可以肯定他们的套数拉错了。

从建面上反推，较大概率推两栋大户型产品，195/248平吧。

对于两千五以上预算的群体，算是绝佳的好机会，但也意味着和大部分普通人无缘。

三

接着是千万左右总价的高端住宅档，只用看12就行：

1，汉园茗院A区，地段在西丽偏弱势，加上板块与外界割裂，相对配套和学校也差点意思。

但胜在环境好，品质调性也不差，加之较大概率开盘均价8.3，在这面前自然前者缺点也不是啥大事。

2，招商仕林臻邸，在蛇口育才隔壁的小盘，旁边就是公园，有地铁、学校好、户型也挺不错的。

如果价格开个十万多点，总价一千一二可以买四房也是挺值得关注的。

不过附近临海揽山也是计划五月开盘，只是准备现房出售，所以没有纳入预售计划清单。

如果价格差距不大的情况下，比起招商仕林臻邸。

在品质、环境、交房时间等细节上有着很明显的优势，就户型相对差一点。

只要不鸽，建议优先考虑临海揽山。

3，前海宸湾，其实是在赤湾，整个片区发展阶段太过前期，远期挑战大，楼盘小，户型还不太行。

比起同在是蛇口的2招商仕林臻邸，较大概率价格一样，但综合素质差一大截。

4，航运红树湾府，前缀本来是佳兆业的，担心买到一般佳兆业被抬走。。

然后就得只能去拉横幅了。

而且所在的保税区位置和居住体验一般，户型也是不太行，产品本身也多少竞争力，所以主动避开吧。

5，佳园，也是佳兆业家的。。。

6，湾尚庭/玺家园，本来觉得水围虽然环境面貌一般，但毕竟在关内，位置也不至于太差，价格合适也能关注。

但这盘子，产品细节和实际户型也很是一般，实属没啥意思。

总体上3456这四个盘，其实都还不如现在在顺销的富通九耀公馆，所以关注的必要性也不大。

四

然后是改善档主要是罗湖龙华宝安这些区域的600-800万左右的产品：

8，青湖山庄1号楼，位置太差。

9，独树阳光里，这批仅3套，凑数的，可以忽略。

10，凤鸣水岸，又又又是佳兆业家的，关键是价格并没啥优势，产品也是很非主流，以后表现大概率很一般。

如果真的很喜欢哪一块的环境，对于配套、学校、商业、交通啥的都不在乎。

非要买，隔壁万科都会四季还在，没必要去佳兆业给自己挖坑。

11，京基智农山海四期，去年开了五期，一千五百套卖了一年，到现在差不多也销完了，五期到现在我态度上还是偏正面的。

但四期是综合体，商业居多，加上多了宝安大道噪音问题，反而更差了，所以不推荐。

15，壹城中心十区， 这种大型综合体社区自成一体，总体我是看得偏正面的，这期离地铁也近一些，按理来说应该是绿标。

但户型再度缩水，加上传说价格也不会低，所以就跳过了。

16/17，和奕府，博誉府，去年就已经开盘了，今年估计要加推新的二期。

缺点确实不少，甚至现在卖不动要让中介来推。

但综合来说我是觉得产品上没啥问题，价格也在龙华同类二手中有优势。

卖不完的关键在于去年和今年该价位同区域新房竞品太多，但性价比是可以的，总体定性上可蓝可绿。

18，中海学仕里，按很多人对其的关注应该是要标红，毕竟是带深高北校区学区，才限价8w。

但这个楼盘缺点太多明显，地铁、主干道、高铁噪音环绕。

而且如今学区房因为大学区政策热度也下来了。

考虑到深高北三房市场价大概九百多万，这边起步94，套均750，实际差价也没那么高。

极端属性也会导致就算有性价比，实际销售情况并不会很多人想那么理想。

五

最后再补充下刚需盘这块的看法，这部分项目普遍价格都在六百以内：

12，招商雍和府，沙井这几年新房比较少，这这算是为数不多入市的项目中，位置也还可以的那种。

后面随着旧改的推进也会和拾悦城一起形成个小商圈，有地铁有拾悦城挡噪音。

如果是刚需-概念信仰流，是可以关注的。

13，宏发悦云花园，产品不明，但不看好位置。

14，深铁璟城，必须要说的是在松岗最北部，一只脚都踏进东莞了，位置实在不太友好。

但产品也是深铁一脉相承的地铁上盖小高层大社区，加上户型上有了明显的升级，起步的两房和105的四房。

配上四万四的限价，实际总价上的亮点还是会很明显。

26，万悦山二期，这次比起一期同样户型少了个房间，也有了地铁噪音，性价比其实会差蛮多。

奈何今年光明项目普遍都不太行，就这么个盘子也是仅次于深房公园里的水平。

19/20/21/22/23/24/25/27/28，没有开地图炮，对东部也没啥偏见，但这些盘子的位置和价格真心一般，所以直接跳过。

六

上述项目的具体细节，大家可以在之前我做的这个小程序上，看航拍VR全景，细节更加直观。

经过上面的一众盘点，想必大家也对二季度的项目也有了个基本的概念。

总体上可以看出，项目的选择面并不理想。

但估计还是有不少人，在当前盛传市场回暖，政策趋松的背景下。

但心错过好的购房时机，带着遗憾提前上车。

市场回暖是否成立，后市走向如何，打新的预期又该如何调整。

受限于篇幅下篇再来具体分析，先点个赞，然后保持关注吧。